規範校外培訓行業 教育綜合體應運而生
原標題：教育綜合體應運而生
華晟大廈一些已搬離的機構門口，張貼著它們的新去處。
舊址 崗頂科技街口的華晟大廈曾被稱為「補習大樓」。
新址 不少教輔機構都不願搬離崗頂商圈，於是華晟大廈附近的商業大廈成為新聚集點。
去年，全國範圍內開展了校外培訓行業的專項治理，廣州針對培訓機構的辦學場地提出了規範要求。政策以及運營成本的變化，使得教育培訓行業對物業租賃產生了全新的需求，那些根據辦學規範要求提前做好規劃的商用物業，應運而生成為全新的「教育綜合體」。以往培訓機構聚集度最高的兩大地點——崗頂華晟大廈和動物園南門東都教育城，都發生了巨大變化。日前，記者實地探訪華晟大廈，了解行業生態變化對物業租賃產生的影響。
對於天河的很多家長而言，對崗頂科技街口的華晟大廈一定再熟悉不過——這棟被稱為「補習大樓」的物業伴隨著一批又一批的孩子學習和成長。
曾經：「補習大樓」租金很貴
見證了廣州教輔培訓機構發展歷程的立尚教育總裁馮頤告訴記者，在廣州教育培訓機構發展初期，出現集中趨勢的區域最先是從廣州圖書館開始，廣州圖書館的少兒部常常聚集著不少的孩子，吸引了不少教育機構前來布局開設培訓點，不過周邊合適的物業並不太多。
隨後，因早期課外輔導機構多從家教業務起步，漸漸以崗頂附近的華師家教中心為原點往周邊發展，形成了教輔機構扎堆的局面。2008~2009年，華晟大廈開始進行改造招商。
據馮頤回憶，2009年進入的機構有陽光喔、卓越、學大等機構，她去看場地時只有11、13樓可以選擇，當時的租金加管理費為80多元/m2。馮頤後來拿下了2樓的單位，每個月大約要支付9萬多元的租金，租金加上管理費每平方米90多元，在當時已是附近區域最高的租金了。此時，旁邊的尚德大廈租金約在65元/m2，而海珠片區江南西的租金大約40元/m2左右，越秀區一些大廈的租金也在60多元/m2左右。
在先期進入華晟大廈的教輔機構中，多是以中學生為服務對象的，只有陽光喔是以小學生為服務對象的機構，每次到交費時，眾多家長排隊的盛況讓不少機構看到了商機。隨著卓越、立尚、學大、精銳、英訊等機構的進駐，漸漸讓華晟大廈成為教輔機構的聚集地。
事實上，大樓的業主方在十年前招商時已預見到單一業態可能帶來的風險，並不希望全部是課外輔導機構，也引入留學機構、語言培訓、成人教育類機構。而隨著市場和行業的發展變化，一些小機構被市場淘汰而退出，大廈每年有8%的租金漲幅，也導致後來租金達到180多元/m2，也讓一些小機構難以負擔。
如今：原租戶紛紛就近挪窩
廣州為加強校外培訓機構的規範管理，針對辦學場地提出了嚴格的規範要求。因為物業性質等原因，華晟大廈作為辦學場所變得難以滿足很多培訓機構的場地要求，機構不得不選擇搬離，在附近尋找新的場所。
培訓機構要搬離華晟大廈的消息令周邊物業租金聞風而漲，一些符合條件的項目甚至開出了200多元/m2的租金。在華晟大廈一些已搬離的機構門口可以看到它們的新去處，包括附近的高科大廈、麗柏國際大酒店等。
新規催生變局：從扎堆一棟樓到扎堆一條街
去年以來，全國範圍內都在進行校外培訓機構專項清理整治工作，廣州為加強校外培訓機構的規範管理，針對辦學場地提出了嚴格的規範要求：有符合安全衛生標準的校舍；居民住宅、地下室及其他有安全隱患的場所不得作為校外培訓機構的辦學場所；兒童培訓場所不得超過3層（含3層）；有滿足專業教學需要的實驗、實習設施、設備；培訓中心校舍建築面積不少於300平方米，培訓學校校園佔地面積不少於5000平方米，校舍建築面積不少於2000平方米。
眾多教育機構都因為生源考慮，希望留在崗頂商圈內，需要找新場所，但符合要求的二三樓資源非常有限，因此只要符合要求就會去談。在教輔機構比較集中的區域，目前合乎規定的場地基本都處於滿租狀態，而且租金不菲。
由扎堆一棟樓的狀態變為扎堆一條街，大部分機構都是綜合性機構，希望能使用二樓三樓，但沒有足夠的物業，大家只能分散開來，目前是分散在華晟大廈附近1公里半徑範圍內的五山路上。因此，周邊的高科大廈、龍暉大廈、尚德大廈、天立大廈等項目成為眾多培訓機構新的落腳點。不過，這些物業有不少是商場設計，實用率相較華晟大廈低很多，以租金加管理費每平方米170~180元來算，實際租金成本比以往更高。
新政策催生了一批做「教育綜合體」的先行者，他們將空置物業化整為零，先把前期消防布局規劃好，再分租給不同的教輔機構，比如在沙園的海珠教育城，1萬多平方米的物業，就分租給立尚、卓越、明師、新東方等機構；東駿廣場、東站旁邊的原國會夜總會等都已變身為教育綜合體。文/圖：廣州日報全媒體記者劉麗琴
(責編：袁菡苓、羅昱)
