大變局！樓市「超級實驗」開始了，或將選定50城

中國房價的癥結在土地制度，如今這個結正慢慢打開。

據國家發改委等10部門聯合發布《進一步優化供給推動消費平穩增長 促進形成強大國內市場的實施方案（2019年）》，明確提出：

符合條件的農業轉移人口納入住房保障範圍。支持部分人口凈流入、房價高、租賃需求缺口大的大中城市多渠道籌集公租房和市場租賃住房房源，將集體土地建設租賃住房作為重點支持內容。

這是繼前兩次選定18個試點城市之後，中央再一次明確支持放開集體土地建設租賃住房。

我們知道，在中國，城市土地歸國家所有，農村土地歸集體所有，包括宅基地、耕地、集體用地。農村集體用地想要進入市場，首先要被國家徵收，轉變為國有，才可以進行拍賣。

但從去年開始，中央對此就略有放鬆。為鼓勵熱點城市打造租賃市場，也為緩解房價、房租上漲壓力，政府宣布在

北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都

共13個城市，試行農村集體用地不用經國家徵收，村集體可以自行與開發商合作，建造租賃住房。

一周前，福州、南昌、青島、海口、貴陽也被納入試點範圍，總計18座城市，足見中央對待此事的誠意與決心。

近日，易居研究院嚴躍進在接受《證券日報》採訪時表示：

從人口凈流入規模較大、房價過快上漲以及住房租賃市場發展相對不發達這三個角度進行綜合考慮的話，預計未來試點城市數量有望增至50個。

若果真能大範圍推廣，對於抑制土地價格，尤其是租房土地價格，作用很大。以此類推，對於穩住全國租金與房價，功效也確實不小。

為什麼這樣說？我們知道，在大多數城市，一塊集體用地想要進入市場，若政府以10個億徵收後進行掛拍，拍賣價格至少在30個億（猜測）以上，賣地的大頭歸了國家。少了政府征地環節，可以節省一大筆錢，土地成本也能大幅降低。

現在集體土地直接建設租賃住宅，不用走征地環節，土地成本自然可以降下來，土地成本下降，房租便能便宜，邏輯便是如此。

因此，理論上集體建設用地直接建設租賃住房，有利於維穩地方城市的房價與房租。

但是並不是所有城市都適合。北京、上海、廣州、深圳這些超級城市，人口量級均在2000萬以上，房子供不應求，試點集體建設用地建設租賃住房，自然是好事。杭州、成都、南京、武漢、廈門等強二線城市，也需要此類政策對沖房價。

而南昌、貴陽、海口、肇慶這類城市，大可不必，因為這類城市人口規模不大，房子足夠供應。南昌2017年年底常住人口為546萬，貴陽480萬、肇慶412萬、海口甚至只有227萬，這樣的人口體量，房屋不存在供不應求。

經歷了兩次泡沫破滅，海口如今還能看到當年留下的空屋。這類城市試行集體建設用地建設租賃租房政策，有點「大材小用」。

中國高房價問題的關鍵不在人口規模小的城市，而在人口規模大的一線、強二線城市，這類城市土地價格貴，人口不斷湧入，房屋供應緊張，外加各地炒房客湧入這類城市，房價才上演了一波又一波牛市，三四線城市房價上漲，大多都是跟風和棚改刺激，真正有人口支撐的並不多。

因此，要解決中國房價，需要大量廉價土地進入一線與強二線市場，方可解決高房價。一線與強二線房價能夠控制住，三四線城市房價自然無風可跟。這叫擒賊先擒王，蛇打七寸。

南昌、海口、貴陽、肇慶這類城市試驗集體建設用地，有避重就輕之嫌。

在中國大力度推行集體土地建設租賃住宅，其實也沒必要如易居研究院嚴躍進說的，試點城市要增加到50座，30座熱點城市就夠了，如北京、上海、深圳、廣州、重慶、天津、杭州、成都、南京、武漢、西安、鄭州、長沙、寧波、青島、廈門、濟南、石家莊、瀋陽、大連、蘇州、無錫、東莞、佛山、太原、合肥

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！