1月龍頭房企銷售額大幅下滑，這家甚至腰斬，房企海外發債「熱情」再度高漲

2019年伊始，樓市「調控持久戰」打破了房企銷售額持續上漲神話，截至2月13日，一共有30家上市房企發布了1月份銷售數據，合計銷售額為3081.34億元，同比下滑17%，百強房企銷售延續去年三季度以來的放緩趨勢，市場表現繼續下行。

中原地產首席分析師張大偉向時報君表示，今年1月份數據相比2018年同期主要特點之一就是房企銷售額出現明顯放緩，其中龍頭房企銷售額全面下降。

與此同時，房地產企業融資變得活躍起來，據不完全統計，自1月份以來已經有多達57份關於房地產企業發布美元優先票據融資公告，涉及上市房企22家，合計融資金額摺合人民幣約1500億元，相比往年同期數據來看，今年房企海外融資升溫明顯。

1月龍頭房企銷售額大幅下滑

上市房企逐漸公布1月銷售業績，從公布的數據來看樓市成交低迷。萬科、恆大、碧桂園作為國內龍頭房企，1月份的業績也出現不同程度下滑。

從碧桂園發布的1月份銷售數據來看，2019年1月共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約人民幣330.7億元，與去年同期約691億元的銷售業績相比，下滑超52%，1月份銷售業績腰斬。

萬科2019年1月實現合同銷售面積317.7萬平方米，合同銷售金額488.8億元，去年同期合同銷售金額為679.8億元，同比下滑28%。

中國恆大於2019年1月份的合約銷售面積約為387.7萬平方米，合同銷售金額約為人民幣431.7億元，合約銷售均價為每平米人民幣11134元，銷售額相比去年同比下滑33%。

中原地產研究中心統計數據顯示，截至2月13日合計有30家上市房企公布銷售額，合計銷售額為3081.34億元，相比去年同期下滑17%，銷售業績排名前三的為萬科、中國恆大、碧桂園。

中原地產首席分析師張大偉向時報君表示， 2019年龍頭房企業績放緩很大程度上與三四線城市樓市降溫有關，隨著房地產調控的深入，房企逐漸出現了業績上漲乏力現象，隨著龍頭房企增速放緩，2019年市場逐漸將出現中型房企競爭的局面，大量的中型標杆房企積極搶地，而拿地多也推動了房地產企業的融資需求，房企的資金壓力越來越大。

中指院相關負責人指出，2019年伊始，在業績壓力驟減的情況下，房企推盤力度明顯下降，企業資金壓力突出，且2019年也是償債高峰期，融資力度明顯加大，預計2月份房企業績並不會有太大突破。

房企海外發債猛增

進入2019年房企發債「熱情」再度高漲，據不完全統計，自1月份以來已經有多達57份關於房地產企業發布美元優先票據融資公告，涉及上市房企22家，合計融資金額摺合人民幣約1500億元。

僅2019年2月份就有融創中國、世茂房地產、綠城中國、禹洲地產發布美元優先票據融資公告，更有房企一個月內發債三次。

2月13日，融創中國發布公告稱，擬發行2022年到期的8億美元7.875%優先票據，票據已獲得新加坡證交所上市及報價的原則性批准。

同日，世茂房地產發布公告稱，建議發行美元優先票據，擬於中國境外使用建議發行票據所得款項凈額為其現有債務再融資以及作業務發展及其他一般企業用途。

據悉，公司已委任中金香港、德意志銀行、高盛、滙豐、摩根士丹利及瑞銀為建議發行票據的聯席全球協調人、聯席賬簿管理人及聯席牽頭經辦人。

1月25日，遠洋集團宣布成功發行總額為5億美元3.25年期境外高級美元債券，票面利率為5.25%。公告稱，此次募集所得款項將主要用於償還現有債務。

1月23日，中國恆大集團發布公告稱，將增發3期合計30億美元的優先票據，分別於2020年、2021年、2022年到期，與此前票據合併。恆大方面表示，擬動用增發票據發行所得款項主要為其現有債務進行再融資，而剩餘部分則用作一般企業用途。

2019年1月，同策研究院監測的40家典型上市房企完成融資金額摺合人民幣共計790億元，環比2018年12月的181.52億元大幅上升335.23%。繼2018年9月、10月融資金額連續下滑，11月份有所回暖12月大幅下滑後，2019年1月40家監測房企融資總額開始明顯回升。

國金證券研究所分析師周岳表示，2019年延續2018年對沖債券到期帶來的融資缺口，為償還即將到期債務做準備。他表示，在2018年房企發行的債券中，有募集資金用途記錄的有478隻，但這其中80%以上募集資金均有部分或全部用於償還到期債務。

張大偉向時報君表示，與2018年四季度相比，房企融資難度已經有所下降，房企海外發債利率呈現下行趨勢，以恆大為例，2018年11月前後，恆大分別發行票息為11%、13%、13.5%的美元債。而此次恆大發債公告披露，三期票據分別為增發2020年到期11億美元、利率7.0%的優先票據，2021年到期8.75億美元、利率6.25%的優先票據，2022年到期1.025億美元、利率8.25%的優先票據。

Wind最新統計數據顯示，2018年全年房地產行業共發行了802隻債券，債券規模高達6807.4億元。

自去年下半年開始，房企逐步迎來償債高峰期，張大偉認為，近期房企融資力度加大多用於「借新還舊」。

諸葛找房數據研究中心首席分析師陳雷表示，近期房企融資力度加大，並非監管放鬆。不少企業在融資計劃中也說明，所得款項將用於「借新債還舊債」，預計2019年房企現金流會更加緊張。

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