「為上海打造金融中心新地標」的任務，交給了張玉良

記者|馬一凡

中民投上海董家渡項目股權出售塵埃落定，最終綠地以121億元接盤，收購董家渡項目公司50%股權及全部債權。

「為上海打造一個金融中心新地標」的任務，不再屬於中民投，最終還是上海本土最大房企綠地接過了這個盤子。

這個涵蓋4幢甲級寫字樓、7幢總部辦公樓、購物中心、開放式休閑商業街、超高層五星級酒店、8幢住宅樓、1.8萬平方米中央綠地廣場、歷史保護建築、濱江文化休閑空間的巨無霸項目，接下來將由綠地主導開發。

中民投方面則稱，在董家渡項目上實現了整體盈利退出。

2月14日晚間，綠地控股（600606.SH）發布關於收購中民外灘房地產開發有限公司 50%股權及相應債權的公告，稱全資子公司綠地地產集團有限公司以121億元的交易價格，收購中國民生投資股份有限公司及其子公司上海佳渡置業有限公司持有的中民外灘房地產開發有限公司50%股權及轉讓方對標的公司的全部債權。

雙方已經簽署《股權轉讓協議》，並於2019年2月13日辦理完成了工商變更登記手續。

根據綠地控股在公告中披露的數據，截至2017年12月31日，中民投董家渡項目公司——即中民外灘房地產開發有限公司總資產401.53億元，總負債 297.89億元，凈資產103.65億元；截至2018年12月31日(未經審計），中民外灘房地產開發有限公司總資產453.16億元，總負債 352.98億元，凈資產 100.18億元。

中民外灘房地產開發有限公司的主要資產便是上海董家渡項目，位於黃浦區小東門街道 616、735街坊，該項目東至中山南路，南至東江陰街，西至外倉橋街、南倉街，北至王家碼頭路。

項目用地性質為商住辦，佔地面積12.67 萬平方米（190 畝），容積率5.54，總建築面積119.9萬平方米，其中地上建築面積76.2萬平方米，地下建築面積為43.75 萬平方米。

地上建築面積中，計容建築面積約70.19 萬平方米（其中商辦57.5558萬平方米，住宅12.6342 萬平方米）；地下建築面積中，含地下室商業經營性建築面積11.11 萬平方米（為地下商業），地下車庫約為32.6萬平方米（含5179 個停車位）。

綠地方面表示，該交易完成後，綠地將持有董家渡項目公司 50%股權，成為標的公司第一大股東，負責標的公司主要日常經營事項，但標的公司屬於公司合營項目，因此不納入合併報表範圍內。

上海董家渡項目位於上海黃浦區核心區域。在2014年11月由中國民生投資集團與外灘投資、佳渡置業聯合體以人民幣248.5億元競得，成為當年上海總價最高的地塊。

按照當時黃浦區的規劃，該地塊規劃為商業、辦公、住宅綜合用地，其中商業比例不大於17%，辦公比例不小於65%，住宅比例不大於18%。

黃浦區對這片區域的整體開發思路，定位為「新外灘、新金融」，地塊規劃強調體現整體性和標誌性，採取綜合手段來實現工作、休閑、居住深度融合的國際金融商務社區的目標。

當時中民投方面稱，將與黃浦區及上海市政府一道，將新外灘打造成為具有國際影響力的濱水新興金融中心，成為上海國際金融中心的有機組成部分。

時隔一年，2015年12月，董家渡項目正式啟動開發。該項目被中民投放在了其不動產金融投資平台中民嘉業投資有限公司下面進行運營管理，除了管理這個項目，中民嘉業隨後還陸續控股上置集團（01207.HK）、中民築友（00726.HK）、億達中國（03639.HK）3家香港上市公司；定增陽光城(000671.SZ），成為其單一大股東；參股常寶股份（002478.SZ），戰略投資理工環科（002322.SZ）。

董家渡項目的操盤團隊以及中民嘉業的管理層曾表示，公司將董家渡地塊定位為滬上城市金融新地標，與陸家嘴形成隔江呼應，設計以四座超高層為主體，融合了辦公、商業、住宅業態，將打造成匯聚全球金融資源和休閑消費體驗的24小時不夜城。近115萬平方米的整體開發規劃將有別於陸家嘴紛雜的建築格局，為外灘金融聚集帶提供一處融合全球金融資源和休閑辦公一體化的場所。

2017年6月，中民投將其持有的36%股權，以及子公司上海佳渡置業持有的9%股權轉讓給了安信信託，合計轉讓了45%的股權。這筆交易後，中民投及其控股子公司佳渡置業僅持有項目公司50%股份，安信信託持股45%，上海外灘投資持股5%。

安信信託發行的「安信信託-安贏42號上海董家渡金融城項目集合資金信託計劃」顯示，總募資240億元，信託資金用於支付中民外灘房地產開發有限公司不低於45%、不超過50%股權的受讓價款。

距離上次出售股權時隔不足兩年，還握有50%股權的中民投再一次尋找董家渡項目的買家。

農曆春節前，2019年1月29日，中民投規模為30億的「16民生投資PPN001」債券到期，外界對債務鏈緊繃的中民投能否償還這隻債券高度關注，這隻債券原定推遲三天償付，但直至春節後，中民投也未能履約，其後果便是債權人開始行動，中民投的房地產核心項目持股被凍結。

2月1日起，中民投旗下的中民嘉業投資有限公司832857.14萬元出資額（61.91%股權）被凍結，執行法院為上海金融法院，執行裁定／通知書文號為2019法執74字第2、3、4、5號，凍結期限均為2019年2月1日起三年。該執行令也同時凍結了中民外灘49%的股權，這意味著中民投在上海外灘董家渡金融城項目公司的持股一起遭到凍結。

在綠地確認接盤後，中民嘉業方面對界面新聞記者表示，此次董家渡項目股權轉讓，是中民投在戰略轉型上的部署。「事實上，早在2017年，我們就已經出售45%的董家渡股權。本次對董家渡項目的轉讓和退出，是中民投有效優化公司產業布局結構和資產負債結構，持續深化落實公司轉型戰略的重要一步。」

轉讓董家渡項目之際，中民投方面回應界面新聞稱，中民投本沒有布局地產的初衷，由於董家渡項目而進入地產行業，自2015年開始，部分民營地產企業出現臨時性困難，作為肩負抱團發展、承擔紓困責任的民營聯合體，中民投出資救助，開展股權收購，並計劃適時退出，這加大了中民投的被動負債，使整體負債規模顯著上升。

去年以來，複雜多變的經濟形勢和相對困難的民企融資環境，給企業的發展帶來了挑戰。「冬天到來，誰都無法置身事外。在這樣的大背景下，生存不易，賺錢更不易。」

中民投稱，很多負債是因為併購產生，屬於被動負債，隨著相關資產的處置和退出，其負債也會剝離，有信心能解決當前的流動性困難。

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