董文標離任仨月，中民投債務壓頂賣資產，綠地豪擲121億接盤

文|AI財經社 李霂軼

編|梁夜

又有故事從董家渡傳出。

14日晚間，綠地控股發布公告稱，公司全資子公司綠地地產集團收購中國民生投資股份有限公司（以下簡稱「中民投」）及其子公司上海佳渡置業有限公司持有的中民外灘房地產開發有限公司50%股權，以及轉讓方對標的公司的全部債權，交易價格為121億元。而標的公司主要資產就是上海市董家渡項目。

董家渡地塊處於上海核心區域，在上海的發展歷史上，董家渡是上海開埠後城區之一，位於浦西老城廂和南外灘之間，「靠著董家渡，由南往北開發，才有外灘，然後再由東往西發展，才有了上海。」俗語或多或少顯示出董家渡的歷史地位。

也就是在這塊繁華之地，包括泛海、融創、綠城、華潤、中民投在內的開發商不斷上演著波詭雲譎的資本戲碼。這一次，故事的主角是無奈的中民投和前來解憂的綠地。

中民投拋售核心地產項目

綠地控股的公告顯示，董家渡項目位於黃浦區小東門街道616、735街坊。項目用地性質為商住辦，佔地面積12.67萬平方米(190畝)，容積率5.54，總建築面積119.9萬平方米。截至2018年12月31日，標的公司總資產453.16億元，總負債352.98億元，凈資產100.18億元。

此前持有該項目的中民投又是什麼來頭？

公開資料顯示，中民投由全國工商聯發起，59家行業領先企業聯合設立，於2014年8月21日在上海成立，註冊資本500億元。中民投是首家「中」字頭民營投資平台，目前主要涉及新能源、裝配式建築、居家養老、醫療大健康、通用航空、金融地產等產業，以及保險、融資租賃、資管、投行等金融和類金融行業。

中民投的前任老闆是赫赫有名的商界大佬董文標，於上世紀末一手創辦了民生銀行。2018年10月，董文標卸任中民投董事局主席，目前仍是中民投董事。

(中民投將總部設立在金融企業眾多的上海外灘，這家企業向來強調金融屬性，當初拿下董家渡地塊也得益於金融特點的加持）

地產板塊是目前中民投資產重點集中的三大板塊之一。中民投表示，本沒有布局地產的初衷，由於董家渡項目而進入地產行業。

中民投於2014年11月聯合上海外灘投資、中民嘉業控制的上海佳渡置業，斥資248.5億元拿下了董家渡地王——13、15地塊，刷新2013年徐家匯中心地塊創下的217.7億元拍賣紀錄，成為2014年上海總價最高地塊。時任中民投董事長的董文標曾表示，「248億元拍下的上海董家渡13、15地塊，三四年就能回本。」

按照規劃，董家渡項目總建築面積113.9萬平方米，總投資逾600億元，計劃在2021年竣工。

事與願違，風波不斷

夢想未能照進現實。

處於核心區域，13、15地塊屬於不需要拆遷的凈地，又有商界大佬董文標掌舵，按說董家渡項目優勢眾多，但是一把好牌卻被打得稀爛。不僅「三四年回本」的目標未能實現，作為「核心資產」的董家渡地塊如今也不得不叫賣。

董家渡項目的開發公司即中民外灘。初期，中民投持有中民外灘85%、上海佳渡置業持有10%、國資背景的上海外灘投資持有5%。2017年，中民投將自己持有的36%、旗下上海佳渡置業持有的9%（合計45%股權）轉讓給安信信託，中民投持股下降至49%，上海佳渡置業持股下降至1%。安信信託此後發行系列信託產品共募資240億元以受讓這45%股權。

本次轉讓前，中民投及上海佳渡置業合計持有中民外灘50%股權。但今年2月1日，中民投被上海金融法院列為被執行人，其持有的中民外灘49%股權以及中民投直接持有的2%上海佳渡置業被凍結。中民投持有的中民置業大多數股權也被凍結，後者是中民投旗下地產資產板塊。

中民投的風波不斷，其最受關注的是其違約事件。中民投1月29日到期的30億人民幣債券原定推遲3天，即2月1日償付，但中民投至今未公開說明這筆債券是否已償還，這筆「16民生投資PPN001」債券出現技術性違約。

2月11日，年後首個交易日，中民投旗下公司債「17中民G1」開盤大跌，盤中一度跌超30%，創下上市以來最低價，兩度遭上交所臨時停牌。最終，「17中民G1」報收於36.65元，當日跌幅27.85%，較票麵價格已跌逾60%。

中民投總裁呂本獻稱，中民投正引入戰略投資、加快退出不符合戰略轉型方向的項目，預計將在較短時間實現重大突破。

中民投的巨額債務

一系列跡象顯示：中民投在承壓，主因是巨額債務。

上海清算所披露的三季報顯示，截至2018年9月30日，中民投總資產3108.64億元，總負債達2327.92億元，資產負債率達74.89%。公司短期借款為398.45億元，其他應付款為214.11億元，一年內到期的非流動負債為429.76億元，面臨較大的短期償債壓力。

中民投在回復媒體「流動性壓力」時表示，「冬天到來，誰都無法置身事外。在這樣的大背景下，生存不易，賺錢更不易。中民投的凈資產規模達800億元，完全能覆蓋債務和利息。我們有信心能解決當前的流動性困難。」

實際上，出售董家渡地塊，這家自去年年底便傳言不斷的企業似乎已經亮出了底牌，未來，中民投的債務情況將備受資本市場關注。

此外，業內多認為，此次收購對於綠地來說是一筆划算的買賣，在這個過程中，綠地的國企身份發揮了作用。據澎湃新聞報道，在2月12日之前，恆基、CPPIB（加拿大養老基金投資公司）、龍湖、平安、正大等企業都參與過接手該項目的洽談，部分企業報價高於121億元。而綠地是2月12日才介入，最終在政府部門的協調下，「國企」綠地拿下董家渡13、15號地塊。

綠地控股對AI財經社表示，通過此次收購，綠地控股將主導開發董家渡項目，實現在上海市中心核心區域重大項目的關鍵布局，並以此為契機進一步提升在上海大本營以及長三角一體化升級發展中的市場佔有率和影響力。

一個細節是，綠地對外發布的新聞資料中，文本內容「此次收購的是50%股權及轉讓方對標的公司的全部債權」作「加粗」處理，以示強調。

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