2019，救市行情！一線樓市剛需，咬牙能買小戶為房價頂部

2月15日，發布了融創數據，這是救市行情。一線樓市會有漲價衝動，但因省會和二線分流，可能將漲價未遂。而省會和二線，則因：土地供應充足，且十多個城市相互競爭 搶人，而最多只能小幅微漲。

由此，只要美國經濟不陷入衰退，我國出口創匯能力不受影響，一線樓市剛需，咬咬牙能買的小戶，將是本輪房產周期的價格頂部。

這一波，美國人管它叫：「Shanghai Accord 2.0」。2016年1月的那次，叫：Shanghai Accord。3.23萬億元的新增貸款，高於預期的3萬億。流通中貨幣(M0)餘額8.75萬億元,同比增長17.2%。當月凈投放現金1.43萬億元。

高盛不認為，會有全球性的credit injection(注入)。就是說，這是一次單邊行動。它的效果，能否貫穿整個2019年，則取決於：我國的出口創匯能力。

真正能拉高房價的放水，需要：1)美聯儲停止縮表，2)美聯儲開始減息 QE放水。

人民幣兌美元的匯率，當前是6.76。另據外匯局：safe.gov.cn/safe/2018/0329/8810.html頁面的表格，截至2018年9月末，我國外債是1.9132萬億美元。期待外匯局更新2018年12月底的數據，以及半年後，更新2019年3月底的數據。

放水是對存款的稀釋，而房產能對抗這種稀釋。這是過去十年，一線房價暴漲的助推器。然而，真正的房市包括：公寓 獨門獨戶住房(以下簡稱：民房)。

本文結論：剛需咬牙能承受『龍床盤』為一線房價頂部。依據是：新生嬰兒數據低迷，故而將在2020-2025年，推出：民房。我國房市將與歐美日標準接軌。日本已連續三年，新生嬰兒數跌破100萬。我國2020-2025年這一數據，將增加民房推出的迫切性。

2008年至今，我國樓市光有公寓，沒有民房。所以稱它是樓市，而不是房市。這一市場結構，在新生嬰兒數低迷面前：不堪一擊。

日本，已敲響警鐘。

一二線，省會郊區民房的推出，將減少對市區公寓的需求。在民房推出後，市區公寓，供過於求的事實將浮出水面。

紐約中產，年輕時住市區的公寓，中年後搬郊區的民房，以維持4-5口之家的規模。等日本連續三年新生兒跌破100萬，『複製』到我國後，紐約這種模式，將被京滬效仿。這將是『2022版的房住不炒』。

1)民房的地基拍賣，可以增加土地財政收入。

2)民房的建設，可以促進小型建築公司，建築隊和裝修公司的發展，拉動整個行業的就業。大型房產巨頭，將成為歷史的恐龍。

3)民房的入住，可以增加4-5口之家的比例。並且騰出市中心公寓給00/10後年輕人。

郊區的公寓，是標準的貴婦CEO盤。

對抗放水，有效法寶有二：1)資產，2)小孩。

香港的12-15平米的『龍床盤』，開發商的觀點：皇帝也只睡一張床。這一觀點很正確，有購買力的一線剛需應該接受這樣的觀點，將存款換成25-40平米的龍床盤，在一線有落腳之地，等待郊區民房的推出。這樣，被一線高房價逼空收割的損失，將能最小化。

以前上海浦東還荒涼的時候，『寧要浦西一張床，不要浦東一套房』，可見，有一張床就可落腳。而一旦被貴婦CEO盤收割後，這輩子的收入，就換成了不斷貶值的資產。

放水後，物價房租上漲，最後拉動工資上漲，這時候：匯率就保不住了。若是要守匯率，則放水會暫停。

25-40平米的龍床盤，可以轉賣給2030-2040年湧向一線的00/10後。龍床盤的交易量，肯定比60-80平米/80-120平米的市區公寓，活躍得多。拋售龍床盤後獲得的資金，可用於購入郊區民房，紐約中年中產：民房 汽車 地鐵的郊區市區通勤，將是一線剛需40-50歲後人生下半場的奔波。

郊區形成規模後，配套都會跟上；市區人少後，公寓價格會下滑(龍床盤的相對損失，遠低於120平大套)。所以，即使2030年100塊錢只能當30塊花，上海80-120平米的公寓，人民幣總價可能會保持不變。放水，也只能盤整十年。

紐約人的郊區，是隔壁的新澤西州。所以，北京的郊區可能是燕郊，深圳的郊區可能是東莞惠州。

若美國經濟2019/2020年陷入衰退，則因我國1.9萬億美元外債，大部分是地產美元債，股市債市有幾千億美元外資(熱錢，被動型ETF基金)，1997年泰國式房產泡沫破裂，發生概率極大。

2018年，美聯儲加息4次，美股不倒全靠1.04萬億美元回購（宣布1.1萬億美元回購授權)。A股沒有回購，住房市場沒有民房，這就像是唐三藏去西天取經，取回了半部經書，由此而創立了：A股和樓市。

2020年之後，下半部經書，也要來了。A股也將回購，民房也將問世。

那個時候，對抗放水的資產，將多樣化。公寓價格，漲幅會被分流。

一旦被收割，高位接盤，錢就是別人的。

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