粵港澳大灣區，哪個城市房價最有潛力？

作者 | 櫻桃

來源 |櫻桃大房子（ytdfz8） 已獲授權

粵港澳大灣區從2015年正式提出，樓市從牛市到了熊市，概念都快炒胡了，規劃今天才公布，未來還有多少利好？9大城市裡，哪些城市房價最有潛力？這個顯然需要分短期和中長期說。

我剛剛看到樂有家發布的圖文做的不錯，先借來了解一下粵港澳大灣區的基本情況。

01

粵港澳大灣區定義

粵港澳大灣區是指由香港、澳門兩個特別行政區和廣東省的廣州、深圳、珠海、佛山、中山、東莞、肇慶、江門、惠州等九市組成的城市群。2017年粵港澳大灣區的經濟總量達1.5萬億美元，超越紐約灣區的1.45萬億美元在世界四大灣區中排名第二。而擁有16家世界500強企業總部的粵港澳大灣區也是國家建設世界級城市群和參與全球競爭的重要空間載體。

作為中國綜合實力最強、開放程度最高、經濟最具活力的區域之一，粵港澳大灣區土地面積超5.6萬平方公里，常住人口近7000萬。

面積僅佔全國1%左右，人口比例僅佔全國5%左右的粵港澳大灣區，已經貢獻了全國GDP的12%，未來還有較大的增長空間。

02

粵港澳大灣區整體及軌道交通規劃

粵港澳大灣區重點工作規劃：

1、攜手參與「一帶一路」建設

2、攜手推進粵港澳大灣區城市群規劃建設

3、促進現代服務業合作

4、推進重點合作區域建設：

（1）深入推進廣東自貿試驗區建設；

（2）全面推進珠海橫琴新區開發合作；

（3）加快中山翠亨新區合作；

（4）推進江門大廣海灣建設；

5、完善基礎設施與推動便利通關

6、促進社會公共服務合作

7、完善機制安排

從這些規劃來看，我覺得未來的政策扶持和投資肯定是不少的，據大灣區時報消息，大灣區規劃將分兩個階段發展，中期規劃是於2022年前打好連接灣區各市的基礎；長遠會在2035年前有更多便利大灣區各城巿居民流通的措施，並在該年完成整個灣區建設。

廣東歷來就是中國改革的排頭兵，尤其是利用香港的一些優勢，在粵港澳大灣區改革先行先試，比如金融方面，今天21世紀經濟報道，香港金融監管當局正與內地相關部門探討在大灣區內先行先試跨境「理財通」的計劃，以滿足區內居民快速增長的跨境理財服務需求。也許以後大灣區的人想買香港保險公司的保險不需要再跑到香港去買了。

櫻桃發現，從這次規劃對9個城市的定位來看，香港明顯是分量最重的一個。有人統計，規劃全文各城市名稱出現頻次：

香港 82次

澳門 65次

廣州 42次

深圳 41次

中山 9次

佛山 8次

東莞 7次

惠州 7次

江門 6次

很顯然，粵港澳大灣區的建設，香港會成為最大贏家，所以牽頭的也是香港，本周四在香港舉行宣講會。而深圳挨著香港，也會因此受益。

所以右下角的深圳 香港，以金融和創新為驅動，自然就成了第一梯隊，成為大灣區發展的龍頭和動力；其次為頂端的廣州，作為國際貿易中心，屬於第二梯隊；再次是左下角的「珠海 澳門」，則作為大灣區的第三梯隊，以三點為核心支撐形成了A字型的灣區龍頭城市格局，促進大灣區整體經濟協調快速發展。

櫻桃認為，現在廣東不發達的粵東粵西粵北地區人口每年還是繼續在往珠三角流入，畢竟工作機會和收入都更多，隨著高鐵網路的進一步完善，大灣區發達城市對周邊地區的虹吸效應將進一步顯現，人口流入的趨勢不會改變，但除了肇慶和江門，這2個城市本身經濟不算髮達，硬是被拉進了大灣區，地域又廣，又不靠近廣深，所以長期來說，我還是比較看好另外7大城市的樓市，惠州地域也廣，但因為毗鄰廣州東莞深圳這個優勢，特別是被深圳輻射的區域，所以長期還有炒作的概念。

03

粵港澳大灣區11城大PK

以上樂有家對常住人口的統計數據有誤，比如廣州2017年常住人口實際增長了45萬。

廣東省是全國人口遷入最多的省份。根據中國（深圳）綜合開發研究院院長樊綱估計，到2050年，粵港澳大灣區總人口可能會達到1.2億人到1.4億人，佔全國的10%，與如今近7000萬的人口相比有著巨大的提升，而人口的流入長期將會為大灣區的房地產帶來更多的剛需。

廣東各城市的經濟發展並不平衡，以大灣區內的廣東9市為例，珠海、肇慶、江門的GDP佔比均不到總量的4%，而深圳和廣州所創造的GDP則佔總量的58%，貢獻了絕大多數的經濟增量，所以我認為人口流入越多，經濟越發達的，潛力越大，而不是有些人所說的房價越便宜的，翻倍越容易，比如惠州，中山，我覺得跑不過深圳廣州。

04

粵港澳大灣區最新限購限貸政策

短期來說，2019年對於剛需而言，廣深、東莞、佛山，珠海，中山利率降到基準時都可以買，肇慶江門惠州今年可買可不買，市場反映滯後，反正並非最好時機。對於投資而言，只要限購限貸不解除，今年都不是好時機，都沒有什麼投資價值。投資信號全看政策的放鬆程度。

中長期來說，哪個城市最有潛力？

雖然粵港澳大灣區統籌協調發展，有利於廣深以外的其他城市發展進步，但綜合經濟實力，人口和土地面積來看，中長期我依然最看好深圳，其次是廣州，然後是東莞，佛山，而惠州和中山相對來說，要弱一點，要買就只買靠近深圳，有深圳概念，又有大灣區概念的片區。

深圳房價雖然已經是9城裡最高的了，但是人多地少的現實無法改變，只要經濟活力最旺的環境不變，強者恆強，深圳的房價長期只會越來越靠近香港，從東京都的經驗來看，越往中心區域，房價和漲幅會越高。雖然周邊幾個城市，惠州和東莞、中山的房價基數都要比深圳低，但是因為深圳的吸虹效應，很大可能長期漲幅還跑不過深圳。

而廣州畢竟是省會，除了深圳，漲幅不會比其他城市差，其中南沙是廣州重點發展的片區，長期來說值得關注。東莞和佛山的製造業非常發達，這幾年轉型升級也很成功，華為都遷到東莞了，人口流入勢頭不錯，一個靠近深圳，一個靠近廣州，被兩大城市輻射著，東莞土地也不多人口有800多萬，佛山人口流入排廣東第三，甚至超過內地很多二線城市，所以也挺看好的。

現在限購又限貸，如果你有300萬，會選擇在深圳貸款買1套900萬的房子，還是在其他城市買3套呢？目前不限購的只有惠州和肇慶（不要考慮）。其他城市不是想買就能買。惠州第一套首付3成，第二套首付4成，第三套全款，那大概可以買3套總價值600萬的房子，深圳漲30%的收益，相當於惠州漲45%，而且惠州二手房流動和套現都比較麻煩。

我肯定會選深圳。

05

粵港澳大灣區近6年樓市大數據

06

粵港澳大灣區VS世界三大灣區

整體來看，根據與三大灣區的數據對比，粵港澳大灣區在總量上已步入全球經濟的第一方陣，但是經濟密度與三大灣區相比卻明顯偏低。根據中信建投統計的數據，粵港澳大灣區在人口、GDP總量、進出口總量、佔地面積、港口集裝箱吞吐量、機場旅客吞吐量上均領先於三大灣區，但是在人均產出、單位面積產出、第三產業比重以及世界500強企業總部數上落後於三大灣區。

經濟密度上的不足，既是粵港澳大灣區的不足，亦是粵港澳大灣區的潛力所在。

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