倫敦二區兩居室50萬鎊，年租金4.6％，增值潛力巨大。今年明星投資盤就是這了

新聞 02-20

這回，我們要給大家帶來一個東倫敦的精品投資項目。

在我們分析這個項目的過程中，我們發現，無論從什麼方向看，這個盤的投資價值，都非常高。我們先來點幾個最主要的特點：

地處倫敦東二區大型改造區塊內，改造現在才剛剛開始，因此現在的價格很低，1居室40萬鎊，2居室50萬鎊左右。在倫敦二區的範圍，這幾乎是價格最低洼的狀態。而價格低洼，未來才有上行的空間。等5-10年後周邊地塊改造完成時，整個房價往上走的空間很大。這是樓盤的房價本身。

因為現在的價格低，而周圍交通好租房需求高，這裡的租金回報率也很高，可以達到4.6%以上。這通常是倫敦4-5區以外倫敦房子的租金回報率。在倫敦二區能找到這樣的地方，很不容易。

作為住房根基的交通，這裡不成問題。5-6分鐘走到地鐵站。而地鐵到Bank的老金融城或者金絲雀碼頭的新金融城，都在15分鐘以內。

房子完工時周邊的大學校區也一同完工開始招生，無論是學生租客還是新老金融城的上班族，給這裡提供了足夠的租客。

如果把這裡作為投資，可以在租金上拿到跟國內中低風險理財產品類似的現金流（每年4.6%）。而房價本身還能跟進倫敦的走勢，作為價格低洼地，上漲幅度要大於倫敦平均水平。（10年周期年均7-10%左右）

如果把這裡作為自住，推薦在倫敦讀書或者剛剛開始工作的年輕人。一可以享受這麼一個有品質的開發商，二這個盤的升值潛力足夠大，未來有了家庭想要換房的時候，自己這套房子的升值水平要大於倫敦平均升值水平。

下面就是我們對於這個盤的分析報告

【項目介紹 - 金淼水岸】

項目優勢：

樓盤臨河而建，風景秀麗，是附近建築群落中最高的樓盤。全年採光無遮蔽，高層視野開闊，大倫敦景色盡在眼底。

交通位置便利，東倫敦樞紐，離市中心「一步之遙」。從Bromley-By-Bow地鐵站到金絲雀碼頭12分鐘，到老金融城10分鐘，到國王十字也只要20分鐘。

租客來源穩定，有老金融城和金絲雀碼頭兩大主力金領人群的居住剛需，又有將完工的倫敦大學學院東校區和倫敦藝術大學時裝學院的學生租戶。

樓盤剛剛開售，價格處在絕對低位，性價比極高。

一、地理位置優越，升值潛力大

項目地理位置優越，位於Bromley-by-Bow地區，隸屬於Tower Hamlets行政區。地理位置就在老金融城和新金融城金絲雀碼頭、與蓬勃發展的斯特拉特福三者之間，極為優越。

在這裡，盡享河畔生活的舒心愜意。項目位於Bow Creek，Lea以及Limehouse Cut三條泰晤士河支流的交匯處，風景優美，所以起名為金淼水岸。

河濱景觀能增加約24%的房產價值，運河附近住宅平均房產價值增加了18%。

我們再從衛星圖上解釋一下這個改造區本身。

上面圖裡的左邊，是倫敦東二區的住宅區（這片住宅區再往西就是Bank老金融城）。而右邊部分，是倫敦東三區的住宅區。

北面，是Stratford的倫敦奧運公園。南面，就是新金融城。

而這幾塊地區中間夾的一塊地，在歷史上被用做了各種倉庫和輕工業廠房等。直到倫敦不斷發展，這塊地逐漸被四周的各種住宅區包圍。

終於，當地政府決定，對這塊地進行區塊改造。也就是中間我（ID：fangquanuk）圈出來的改造區。

在未來的發展規劃里，在改造區里會建立新的大學校區，住宅區，商場和寫字樓等商業區，打造成東倫敦一個全新的社區。

而今天我們介紹的這個項目，正是在這個改造區中。

這也就是為什麼，這個地塊現在的房價比較低（因為周邊都是倉庫和廠房，沒有什麼生活設施），而未來改造完成後，這裡房價增長的潛力極高（因為倉庫和廠房都被拆光，建好全新的住宅，學校，商場，寫字樓）。

如果說，這樣對未來的前進，說起來可能比較虛的話，我們再來看看更實際的例子。

就在這個改造區北面的Stratford區。

之前，Stratford也跟這裡一樣，都是連成一篇的倉庫和廠區。直到後來倫敦申奧成功，倫敦開始改造Stratford周邊區域建設成為奧運公園。除了場館之外，新建了各種住宅和商場。

倫敦政府前後在Stratford區域注入了120億英鎊的重建改造資金，最終拉動當地房價在5年內上漲了82%（Tower Hamlet區的同期房價平均漲幅僅為33%）。

這就是為什麼，買倫敦大型改造區里的樓盤，是我一貫投倫敦房地產的投資理念之一。

金淼水岸（Three Waters）東倫敦騰飛的斯特拉特福德奧體公園和金絲雀碼頭這兩大黃金寶地中間的Bow Creek板塊，盡享輻射利好！將直接受益於「黃金走廊」的重磅規劃，未來潛力巨大。根據預測，到2021年，該地區房價將增長35%。

該地區依然處在一個蓬勃發展的進程當中：

2018年，區政府完成了Bromley-By-Bow地鐵站的翻新重建，設施煥然一新，容量加大，側面佐證了地鐵站輻射區域巨大人口流入的現狀。

2019年底，伊麗莎白線Crossrai 1將竣工。對於整個東二區的發展卻有著積極向好的預期。此時距離我們項目大樓交房還有兩年的時間，現在還處於購房窗口期。

2021年，倫敦大學學院UCL東校區將面向學生開放第一棟樓，這個時間也是我們第一批交房的日期。未來進入東校區的學生預計將會有10,500名，而當地符合學生住宿要求的公寓卻是相當稀少的，可以預期的是這個項目房子絕對不愁租。

2022年，設立新校區的Sadler"s Wells Theatre劇院，BBC現場音樂錄製基地，倫敦藝術大學時裝學院（耗資3.36億英鎊，遷入5,500名學生和500多名員工）以及倫敦大學東校區將全面開放招生，這也是我們項目整體竣工的日子。

此外，V&A博物館東館，政府機構如英國金融市場行為監管局(英國金管局，FCA)、倫敦市交通局(TFL)、英國癌症研究基金會(Cancer Research UK)和英國文化委員會(British Council)、聯合國兒童基金會UNICEF英國總部辦公室等也會陸續遷入。

英國國家芭蕾舞團、Three Mills電影製片廠、倫敦電影學院等即將入駐。

來看一組相關數據：過去五年間，斯特拉特福德地區房價上漲了82%；過去十年，Bromley-by-Bow車站周邊，即金淼水岸（Three Waters）項目附近，房價上漲了67%；預計到2021年，本地區房價還將增值35%。

回到現在來看，大量的潛在增值因素和利好消息沒有完全釋放，房價處在當然的低位，性價比極高！

二、交通

金淼水岸項目門口的地鐵站和輕軌站直通倫敦市中心和金絲雀碼頭，不管是上班還是上學，算上步行路程，通勤都在20分鐘之內，可以說是非常方便！

項目步行6分鐘抵達Bromley-By-Bow地鐵站，或者步行10分鐘即可抵達Devons Road輕軌站。

從項目大樓出發乘坐Devons Road輕軌或者Bromley-By-Bow地鐵，

6分鐘可達特斯拉特福體育館（Stratford站），10分鐘可達利物浦街，12分鐘抵達金絲雀碼頭，17分鐘到達倫敦城市機場，19分鐘可到O2體育館，21分鐘到達市中心的邦德街，25分鐘左右能到威斯敏斯特，科文特花園和國王十字。

居住二區，享受一區交通的便捷！

如果面向的租客是學生，或者本就打算用作「以房養學」，從金淼水岸項目大樓出發，抵達倫敦瑪麗王后大學17分鐘，倫敦國王學院27分鐘，LSE 30分鐘，UCL 35分鐘。

這個項目作為大學學區房絕對是一個好的選擇。與其給孩子花大價錢租房，還不如用租房的錢付首付，貸款買房，讀大學期間，還能把空餘房價租出去，賺點零花錢。大學畢業後，可以賣掉賺資本升值，也可以留著算作海外資產配置。

2019年起，這裡的交通將更加便利，從金淼水岸項目抵達Stratford站只需要6分鐘，而橫貫鐵路女王線將在Stratford設站，到老金融城的Liverpool Street僅需7分鐘，到購物街Bond Street15分鐘，希斯羅機場也將僅需48分鐘。

與此同時，倫敦交通局、當地政府及倫敦開發公司計劃投資超過900萬英鎊用於升級該地區的交通基礎設施。交通的改善無疑會推動當地經濟的發展，而經濟的發展從根本上推動房價上漲。

三、為什麼這套房適合投資，又適合什麼樣的人自住

看完介紹，你大概會知道為什麼我們會推薦這個樓盤。

從投資的角度上來說，

租金本身，這裡的房價不太貴，所以租售比可以很高。年租金回報才可以達到4.6%。而4.6%這個水平，在倫敦的新樓盤裡相對比較難達到。通常來說，只有一些比較破價格比較低的二手房或是一些在4-5區以外的新房才可以達到這樣的租金回報率。而這個樓盤在倫敦東二區這麼一個比較便利的位置能達到這樣的回報率，在倫敦二區範圍內很難找到這樣的新盤。穩定的租金，就是穩定的現金流回報。

房價本身，我們評估一個房子的房價漲不漲，要看地理位置，看周邊交通，要看周邊需求，還要看房價本身高不高。

從地理位置看，這個樓盤地處改造區，未來發展潛力大。

從周邊交通看，這個樓盤離地鐵站進，去主要的地點方便。

從需求看，這裡去金融城近，未來周邊新建成的學校需求大。

而從房價本身看，目前倫敦80萬鎊以下的房子都可以當成是剛需房。也就是倫敦普通上班族的家庭未來能買得起的房。這些人將會是未來托起倫敦剛需房價的主力軍之一。而本身一居室40萬鎊，二居室50萬鎊的價格，也在大倫敦平均價格範圍內（綜合新房和舊房的總體平均價），而低於倫敦新建樓盤的均價。

從這幾點看，房價本身的增值潛力也很大，即資本增值。

以上都是作為純投資的角度，那如果是買來自住呢？

這個樓盤適合兩種自住的人，在倫敦讀書的學生，在倫敦剛畢業開始工作的新白領上班族。

作為學生，從這裡去幾個倫敦主流大學的交通時間不算特別長，而且價格要比倫敦市中心大學周邊的房子要實惠太多。如果在這住4年，房價的漲幅幾乎可以把幾年的學費賺回來。也就是以房養學的概念。

如果是剛畢業的白領，目前還不太有建立家庭，小孩讀書的需求的話，也可以把家安在這裡作為自己的第一套房。價格低，設施好，在首付和還貸上也不會有太大的壓力。同時這裡增值潛力高，在未來成家有小孩後換房時，這裡的收益也會更大。

如果我們打算現在花40萬買一個小房先住著，打算5年後再換一個大House, 你是下網買到5年後漲到55萬的房，還是5年後漲到65萬的房呢？

這也是為什麼，哪怕是自住，如果是為了學區，生活環境等因素買在倫敦豪宅區而可以不太考慮未來升值潛力，如果是第一套房，未來還考慮換房的，那升值潛力同樣要考慮在內，作為重要因素。