告別「公攤」樓市巨變！住建部發布新規，對房地產影響有多大

智谷君語：

中國樓市終於要告別公攤了？！「公攤面積」這筆糊塗賬一直是中國購房者獨有的心病，這個巨坑可能讓你房子縮水一半，可能你到死都不知道你花了那麼多冤枉錢究竟買到多大的房子。就在今天，住建部發布新規，住宅按套內面積算。這則重磅消息將對房價、購房成本、房地產稅等大家最為關心的問題會產生什麼影響？本文可以給你答案。

作者 | 凱風

來源 | 國民經略（guominjinglue）已獲授權

「公攤面積」或將退出歷史舞台。

近日，住建部發布《住宅項目規範（徵求意見稿）》，指出「住宅建築應以套內使用面積進行交易。」

這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。

建築面積包括公攤面積和套內面積，我國普遍以建築面積進行計價。買100平米房子最後只得70平米，甚至房子最後縮水一半，這背後正是公攤面積作祟。

公攤面積的存在，不僅讓精裝修、物業費、取暖費都多了一部分，而且給了開發商含混其詞、不斷推高公攤比例的可能。同時，由於分攤比例不一，也讓平均房價失去了指導意義。

如今住建部徵求意見，告別「公攤面積」成為可能，對於樓市影響有多大？

01

公攤模式的起源

公攤模式起源於香港。

1950年代，香港百廢俱興，房地產業蒸蒸日上。當時香港樓宇一般都是整棟出售，對資金要求量大，有開發商率先想出「分層出售」的主意，既然分層出售，那麼公攤部分自然就包含在內，公攤面積由此而來。

在同一時代，香港還發明了以預售製為特色的「賣樓花」制度。隨後在1990年代，隨著內地房地產市場崛起，分攤面積和商品房預售制均被複制而來。

公攤面積的存在，導致無論在精裝修還是計算物業費、取暖費時，都存在明顯多征的情形。裝修不會裝修到公攤部分，取暖也不會取暖到公攤部分，但在收費時，公攤面積卻一分不少，這顯然是不公平的。

更大的問題在於，由於公攤比例本身並不透明，到底哪些應該公攤、哪些不該公攤、有多少屬於公攤部分，也存在很大模糊空間。這就給了開發商暗箱操作的空間。

更重要的是，這一模式還讓名義上的房價，在統計數字上顯得更低一點。包含公攤在內的建築面積明顯高過實際套內面積，這在某種程度上拉低了數字上的房價。

然而，時隨勢移，房地產市場早已規範化，分層出售已是明日黃花，早已過時。為此，2013年，香港出台文件，強制要求商品房銷售按實用面積計價，正式告別公攤面積。

而在國際上，發達國家均不存在公攤面積一說，所見即所得，房產交易相對清晰透明化。

而在國內，早在2002年，重慶就明確規定，住房銷售以套內面積作為作為計價依據。重慶因此成為全國唯一不按照公攤面積計價的城市。

可見，取消公攤面積，轉以實際套內面積計價，可謂大勢所趨。

02

取消公攤面積，房價是漲是跌？

取消公攤面積，對於樓市的影響要一分為二來看。

有人認為，取消公攤面積，從建築面積到套內面積將會縮水10%—30%。面積縮水，這意味著房價也將隨之而下調，然而，這是一廂情願。

一套房子的市場總價是多少就是多少，並不會因為計價方式改變而發生變化。相反，如果計價面積從100平方縮水到70平方，那麼名義房價或許會隨之上漲30%，從而保持總價不變。

簡單而言，羊毛出在羊身上，取消公攤面積，不僅沒有降低房價的效果，反而還會推高名義房價，但對於消費者整體的購房總價卻不會有什麼影響。

當然，即便如此，取消公攤面積，所見即所得，會讓房價變得更加透明。

同一地段、同樣大小、同樣總價的房子，在過去看起來一模一樣，但如果公攤面積大相徑庭，那麼實際房價就會出現明顯差異。實際房價一旦暴露，這兩個房子還能「一模一樣」嗎？

過去一套100平方米的房子，一套公攤比例是10%，另一個公攤比例是30%，但在均價上都是2萬進行銷售。如今，公攤面積被取消，房子的實際大小暴露無遺。

一個套內面積剩下90平方，一個套內面積剩下70平方，這兩套房子還能買賣到同一價格嗎？

顯然，那些公攤比例過大的二手房，可能面臨房價大降的可能。

03

告別公攤，對房產稅有何影響？

作為樓市調控的長效機制，房地產稅離我們已經不算太遠。

取消公攤面積，對於裝修費、物業費、取暖費的影響可謂立竿見影。不過，對於房產稅的影響，則存在兩面性。

一方面，取消公攤面積，並不會影響房產稅的實際征繳額。按照此前財政部的表述，我國房地產稅將按照評估值進行徵收。所謂評估值，即房價總價，並不會受到公攤面積或套內面積大小變化的影響。

另一方面，取消公攤面積，會顯著影響到房產稅的免徵面積。任何國家對於房產稅的徵收，都存在一定額度的免徵面積，中國也不例外。剛需首套可能會獲得免徵，也可能每個人都能獲得一定的免徵面積，30平方到60平方米不等。

這個免徵面積，究竟是按照建築面積計算，還是按照實際套內面積計算，可謂有天壤之別。如果告別公攤面積，房產稅能按照套內面積計算，那麼房產稅負擔將會大幅銳減。

04

結論

無論是出於規範房地產市場的需要，還是基於維護消費者權益的角度，取消公攤面積都是大勢所趨。

其一，取消公攤面積，讓住房和房價都變得更加透明。所見即所得，住房實際大小一看便知，開發商從此失去了借公攤比例上下其手的彈性空間，購房者也能對房子的情況也能一目了然。

其二，取消公攤面積，能切實遏制收費亂象。精裝修，並沒有裝修到公攤面積空間；取暖費，也沒有取暖到公攤空間。而這些過去都是以建築面積計費，顯然存在多收費的情況。如今，從建築面積回到套內面積，正是拔亂反正之舉。

其三，取消公攤面積，不會顯著改變房價。實際房價該是多少還是多少，並不會因為計價方式變化而發生變化。相反，那些過去公攤比例過高的房子，恐怕不能與公攤比例過低的房子，繼續維持相同的總價。

其四，沒了公攤面積，要謹防開發商轉而偷工減料、壓縮公共空間。公攤部分多數公共設施，有其存在理由。所以，問題不是該不該有公攤，而是公攤面積不該計入房價。如果未來取消公攤面積，開發商會否壓縮公共空間，這顯然是存疑的。

其五，取消公攤面積，有利於房產稅推進。房產稅按照評估價徵收，也不會受到有無公攤面積的影響。但是公攤面積的存在與否，卻會切實影響到房產稅免徵面積額度。如果未來都按照套內面積進行處理，那麼購房者能夠享受到的實際免徵面積有所增加，這顯然會有利於房地產稅的推進。

當然，公攤面積背後，涉及重重利益，改革歷程並不會一蹴而就。目前，取消公攤面積，還只是住建部門的徵求意見文件，離正式成形乃至落地，還有相當長的距離。

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