住建部提出新房銷售以使用面積計價，且全裝修交付

針對多年來的住房「公攤面積傷民」交易詬病，住建部於近日發布《住宅項目規範（徵求意見稿）》，要求住房交易應按套內使用面積計價。3 月 15 日截止前，公眾可通過郵件或通信方式向住建部反饋相關意見。

套內使用面積，指的是室內實際使用面積，即卧室、起居室、洗手間、廚房等空間面積之和。而現行的期房或二手房銷售中更多使用的是建築面積，它包含了套內使用面積和公攤面積，後者包括樓梯間、過道、地下室、為整幢服務的公共和管理用房等公共建築面積，而這些公共建築面積會被分攤到每一套房子。這兩個面積都會寫進房本中。

針對套內使用面積和建築面積這兩個概念，房地產市場衍生出公攤係數，以衡量該幢建築每套房子被分攤的公共面積。比如一套 100 平米的房子，套內使用面積 80 平米，分攤建築面積為 20 平米，那麼它的公攤係數=分攤面積/套內使用面積，即 0.25。按照房屋銷售約定俗成還有一個說法為得房率，在上述的例子中得房率為 80%。

「公攤面積」的銷售方式被認為起源於香港 1950 年代期房銷售模式，由於分拆成一層或一套的期房銷售，不像以前整棟銷售包含的樓道等公共空間，而開發商又不願意自掏腰包承擔公共區域的成本，於是便將它們分攤到每一套房子中。1990 年代大陸引入期房銷售模式後，也包含了公攤面積，至今一直沿用。基本上只有大陸和香港執行這種房屋銷售方式，日本、韓國、美國等國家都以實際使用面積計價交易。

現行的法律法規中沒有明確表明由消費者承擔公攤面積的合法性，也沒有規定公攤係數的上限。中國網報道稱，根據測繪公司的經驗總結獲得，一般住宅公攤係數在 0.18-0.25，商業用房在 0.3-0.4。但近年來隨著房價的上升，一些住宅開發商銷售的房子中公攤係數遠大於 0.25，由此引發多項爭議。

以武漢白沙洲某樓盤為例，2018 年 7 月該樓盤多名業主維權，抗議該樓盤開發商過分分攤公共面積。根據中國新聞報道，該樓盤公攤係數達到 0.28，根據當時精裝修標準每平米 2500 元，25 萬元購買一套 100 平米的房子，其中 5.5 萬元購買的是屋外 22 平米的公攤面積。

2018 年 9 月新華社針對公攤問題的調查報道稱，公攤面積是當前房地產市場最不透明的一項指標，從而長期導致房屋買賣糾紛及服務收費爭議，包括物業費、取暖費、以及部分樓盤的「精裝修」銷售等方面按建築面積收費抑或套內使用面積，同時該報道也提到了即將到來的房產稅繳納按何種面積計算。

而為避免公攤引發的問題，廣州、甘肅、北京、重慶都曾出台徵求意見稿，嘗試推行套內面積計價。北京、重慶分別於 2003 年和 2002 年執行以套內面積交易。據《北京日報》報道，以這兩個城市的實際經驗，按套內面積預售商品住宅，糾紛幾乎大幅度減少，但並不代表放棄公攤面積，也沒有改變購房成本。

本次《徵求意見稿》雖明確指出按照建築面積交易加劇「公攤面積傷民」矛盾，但並未對購房者是否需要為公攤面積付費，以及「取消公攤計價」細節作進一步解釋。

新華社援引香港城市大學建築科技學部高級講師潘永祥稱，推行「套內面積」計價模式並不會增加購房成本，只是交易時釐清「實用面積」概念和計算指標。潘永祥同時也是參與推動香港房地產市場轉軌的學者之一，2013 年香港轉向以套內面積計價銷售。

換句話說，以套內建築面積計價，並不意味著放棄了共用建築面積分攤，只是從計算方式上讓消費者更加清楚購房面積。雖然少了公攤面積，提高每平米單價，但總價並沒有改變。央視新聞報道也稱，本次徵求意見稿約束的是住宅開發商工程建設標準，與買房成本變化沒有直接關係。

另一方面，《徵求意見稿》也提出新建住宅應全裝修交付，即廚房與衛生間等所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，排水、供暖、通風和空調、燃氣、照明供電等系統基本安裝到位，達到基本使用標準。

早在 2008 年時住建部發布《關於進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》，要求各地政府出台相關政策，鼓勵新建商品住宅一次性裝修到位或採用菜單式裝修，逐步取消毛胚房、直接向消費者提供全裝修成品房的目標。

江蘇省、北京、上海、海南省和浙江省自 2010 年以來逐步發布相關政策影響住建部，比如上海提出自 2017 年 1 月 1 日起，外環線以內城區新建商品住宅實施全裝修比例達到 100%，其它地區達到 50%；北京則在 2015 年時要求公租房、經適房、限價房、棚戶區改造安置房及自住房全面實施全裝修成品交房。

根據住建部以及各方解讀，全裝修交付的目的一方面防止開發商通過毛坯房變相漲價，同時避免個人裝修對於房屋主體結構的破壞，以及二次裝修帶來的資源浪費。房產評論人「環環有房」援引北京市消費者協會的權威數據顯示，2017 年精裝修投訴已超過 30%，是第一大房地產投訴熱點。而全裝修雖然不等同於精裝修，但某種程度上已經裝修的房子並不能代表購房者的裝修喜好。

題圖來源：Photo by Victor GarciaonUnsplash，有裁剪

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