港資商業進退錄：「紳士」太古
來源：鳳凰網房產 作者：奇點君
中國的商業地產江湖早就迎來廝殺期，大量新開購物中心集中出現，外來資本不斷蠶食商業市場。
2018年，最為搶眼的萬達開出了52座萬達廣場，多年蟬聯企業活躍榜；緊隨其後的新城控股以全年19個開業量獲得亞軍，按照規劃，2020年將有100座吾悅廣場在全國開花；此外，印力、華潤、綠地和愛琴海等企業也相繼發力，持續增大商業供應。
然而，英國施懷雅（Swire）家族實際控股的太古地產，自2001年進軍內地市場，歷經18年的發展也僅有6個項目。儘管項目拓展情況遠不如內地房企，但提起北京三里屯太古里、廣州太古匯、成都遠洋太古里等項目，業內人士和消費者可謂是有口皆碑。
而關於「十年六項目」，太古地產（中國）行政總裁彭國邦曾對媒體做過回應：「項目的速度需要依項目特點及複雜性來看，要能合適的時間找到合適的合作方及地段。況且這些項目都處於不斷的更新改造中，所以對於目前的發展速度還算比較滿意的。」
貴精不貴多的港資們
優淘網總裁、資深地產人薛建雄對奇點君表示，內地房企現在都想快速賺大錢，快速高槓桿發展，所以不太願意去做這種持有性的、經營性的物業。「港資房企有資金優勢，但運作速度慢，比較適合做投資物業。」
來源/奇點君整理統計 （單位：港元）
在內地市場，太古地產和恆隆地產是專註於投資物業開發運營的兩大港資房企，不過增長情況卻有所差別。
在2018年上半年，太古地產在內地投資物業組合的租金收入為13.02億港元，較2017年同期增長19.4%。截至6月底，太古地產在內地投資物業估值為697.74億港元，其中應占權益為493.44億港元。
太古地產方面向奇點君表示，公司將會繼續致力發展在內地現有的6個項目，並繼續在北京、上海、廣州、深圳等一線城市積極尋找優質地段商業地產發展機會。
相比其他港資房企，恆隆地產的內地租賃物業組合近年收益增長相對較慢，甚至出現負增長的情況。截止2018年12月31日，營業總收入94.08億港元，同比減少16%；股東應占基本純利減少26%至40.93億港元。
此外，九龍倉、恆基地產的投資物業多位於核心地段，業績也表現不俗。
九龍倉在內地投資物業以國際金融中心系列為主導，近年收益增長明顯，2018年上半年收入增加29%至16.06億港元，營業盈利上升23%至8.97億港元。而恆基地產應占租金總收入較2017年同期增加14%，達到9.43億港元，應占稅前租金凈收入同比上升16%至7.49億港元。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，從長周期的投資來看，港資企業不是簡單追求高周轉概念，而是在地價上漲周期中追求商圈的復興概念。
新項目前灘太古里急待開發
2018年初，太古地產收購了上海前灘一幅土地50%股權，並與上海陸家嘴合作開發零售項目——前灘太古里。太古地產二入上海，也引起了不小的轟動。
儘管太古地產對上海商業地產充滿信心，但「未來、重點項目」等字眼，仍難掩其焦慮之情。彭國邦曾表示：「賣出物業也是很好的契機，所得資金將用於太古城核心中心的改造、太古坊重建及上海前灘的項目上。」
然而，據不完全統計，成都遠洋太古里項目用時6年開業，廣州太古匯耗時10年，上海興業太古匯則用了13年。而2018年初拿地的前灘太古里將在2020年開業，太古地產是否有把握能正常開業？
來源/太古地產官微
太古地產方面對奇點君表示，前灘太古里已正式啟動招商，計劃於2020年底起，分階段開業。此外，前灘太古里沿襲了「太古里」獨具風格的設計理念，地處核心商圈，配套資源優質齊全，將被打造成上海新一代零售地標。
嚴躍進也進一步補充道，太古地產具備高端商業管理的經驗，前灘項目也表現了深耕上海市場的決心，依然有較好的市場認可度。
舊項目頤堤港銷售疲軟
不過，對於還未開業的新項目而言，與遠洋合作的舊項目表現卻不盡如人意。
太古地產公布的四季度初步數據，北京頤堤港購物商場四季度零售銷售接近零增長，較三季度0.8%進一步放緩至0.3%，是集團中、港兩地8間零售物業表現最差的一個。
來源/奇點商業地產
據悉，頤堤港零售銷售額增幅達6.0%，而2017年，頤堤港的零售銷售曾暴漲60%，領漲集團旗下所有物業。
與頤堤港表現相反的，是北京三里屯太古里。公告顯示，三里屯零售銷售四季度維持雙位數增長，較上半年增幅10.8%，唯較三季度11.8%回落1個百分點。
一位不願具名的零售人士認為，由於頤堤港項目地處望京區域邊緣，未能享受區域發展紅利，再加上，酒仙橋區域尚處於高素質人口導入階段，現有人口消費力略顯欠缺，顯然無法為零售增長提供強有力的支撐。
目前，國外資本市場已作出反應，摩根大通維持太古地產（01972）「中性」評級，目標價28.1元。摩通表示，雖然內港兩地零售銷售增長減慢，但太古地產寫字樓組合於去年第四季營運表現穩定。
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