遠洋集團：遲來的千億銷售額

來源：鳳凰網房產 作者：王亞靜

今年新誕生的千億軍團中，出現一家老牌房企——遠洋集團。

從聲名在外到真正跨入千億行列，遠洋集團走過了漫長的時間，這個曾經的「地產航母」，一度在規模賽道上脫軌。

上市之初，曾是遠洋的高光時刻，有「紅籌第一股」之稱，在國內融資規模位列第二位、全球房地產企業中排名第三。上市第二年，遠洋便被納入香港恒生綜合指數及恒生香港中資企業指數成分股，是內地在港上市房地產公司十強之一。在早期跨越百億陣營的房企中，遠洋赫然在列。

然而，由於在「地王」和快速擴張中屢屢失誤，從百億走向千億的過程中，遠洋卻用了10年時間。

一個月前，遠洋集團控股有限公司（03377.HK，簡稱：遠洋）發布了2018年業績簡報。簡報顯示，遠洋2018年全年實現業績1095.1億元（人民幣，下同）。現在，遠洋終於拖著緩慢的步伐邁過了千億門檻 。

「來得太遲了。」一位曾在遠洋集團的任職的業內人士感慨地說。

股權頻繁更迭，內生組織建設滯後

「本來可以做得更好」，這是多位房地產業內人士對遠洋的評價。

這種期待來自於業界對遠洋董事局主席、行政總裁李明能力的認可。在1993年央企中遠集團成立遠洋地產的前身——中遠房地產公司時，正值房地產公司的生存環境變得異常嚴峻之際。李明於1997年空降遠洋，受命領導遠洋衝刺發展。甫一進入，李明便大刀闊斧地對遠洋經營業務和股權架構進行了改革。

翻開遠洋的歷史脈絡可以清晰地看到，股權結構調整貫穿了遠洋的發展歷史。中化入局、中國人壽挺進、中遠退出、南豐集團接盤、安邦強勢切入，每一次變動都是聚光燈下的熱門話題。

圖片來源：東方IC

如今，遠洋已經沒有任何一家股東的股權超過30%。但奇妙的是，李明一直是股權多元化的堅定推崇者。「隨著企業規模的不斷擴大，我覺得在房地產企業中，股權多元化是趨勢。」李明在不同時間、不同場合均表達過類似言論，「只有全方位實現股權多元化，才是企業進行市場化改革的最好選擇。」

雖然每一次股權發生變動，遠洋管理層便同步振動，但李明繼平衡完中國人壽、南豐集團、遠洋管理層的局面，又平穩的過渡了中國人壽、安邦、管理層三足鼎立的局面。

如同萬科一樣，遠洋形成了相對分散的股權治理結構，也曾經歷資本力量進駐帶來的對公司經營的衝擊，但相較寶萬之爭，遠洋承受的衝擊要更加溫和。

上述人士認為，獨特的股權結構帶來的是道德風險，客觀上職業經理人控制公司，掌控遠洋長達20年。

股權分散與職業經理人團隊主導公司運營的問題曾在寶萬之爭中成為激勵討論的話題，有觀點認為這或許代表了未來上市公司演化的方向。

不同的是，「遠洋的內生組織建設一直未能與其地位相匹配」。

傳聞中，與工作中的果決利落不同，工作之外的李明是位個性溫和、為人親切的領導。出行做經濟艙；只要在公司辦公，還會到低樓層的員工食堂吃飯；每每在公司佈道，嘴上常掛著的一句話就是「從員工中來，到員工中去」。

「李明總是個了不起的企業家，他帶起來的手下強將也不少，很多中堅力量已經成長起來了」。一位前遠洋地產員工對李明表達了認可，卻也不無遺憾地說，「但是遠洋節奏慢了，千億來得太遲了。我感覺它本可以做得更好」。

對於遠洋跨入千億耗時如此之長，上海易居房地產研究院總監嚴躍進則稱，「這與遠洋過去經歷過管理層調動，行政執行效率不高，發展有些滯後不無關係。」

李明也坦言，「遠洋和很多優秀的同行橫向來比較的話，還是有差距的。」

從百億到千億，兜兜轉轉

實際上，與房地產行業共同成長的遠洋，有過高光時刻。

在「地王」仍不流行的年代，遠洋就是高調的「地王」收割機。2009年至2010年，遠洋便在青島、北京、上海、杭州等地拿下多幅地王，一時風頭無兩。

其中，最為知名的出現在2009年。當年12月，遠洋以467%的溢價率，拿下北京市大興區亦庄地塊，總價達到48.3億元，突破了北京土地市場拿地溢價率不超過300%的紀錄。

彼時的遠洋對土地十分熱衷。2010年「兩會」結束後第一天，遠洋經過多輪競拍，以2.75萬/平方米拿下望京的單價「地王」。

此外，遠洋還加入到轟動一時的中服地塊「世紀大拍賣」中，力壓群雄，分得一杯羹。參與激烈競爭的，包括了金融巨擘安邦、中信、中金、民生銀行以及當時風頭正盛的萬通地產。

遠洋看似風光無限，然則拿下地王以後屢遇政策調整，激進的土地投資策略，使得遠洋不斷踏錯節拍。

2007年11月，遠洋挺進通州。僅幾個月後，地產調控大幕拉開，信貸、土地雙重閘門拉緊，市場下行壓力增大。2009年12月，遠洋拿下上述北京亦庄地王不久，國務院就首提「遏制」房價過快上漲，國土部同時提高了土地出讓金的繳納門檻。2010年3月，遠洋拿下上述望京1號地塊，僅3天後，保利便以低於1萬元/平方米的單價拿下了大望京4號、5號地塊，此後，漫長的調控宣告開始。

曾有房企人士戲言，只要遠洋開始拿地，我們就知道行情要變差，該謹慎投資了。這背後是遠洋多年來連續投資失敗的隱痛。

接連的投資失誤吞噬了遠洋的凈利潤，遠洋2011年中期凈利潤率跌幅達10%至14％。歷經連年下滑之後，遠洋2013年中期凈利潤率下降至個位數，僅為9.9%。這與遠洋曾經的央企同行相去甚遠。華潤置地同期的凈利潤為27.8%，中海地產為33.5%。

在嚴厲的政策之下，遠洋拿地的腳步幾乎就此停滯。李明也多次表達出了對規模擴張的謹慎態度，並明確表示對「地王」敬而遠之。「遠洋在歷史上經歷過地王的滋味，拿地王不是成熟開發商做的事，現在已經過了土地儲備越多市值越高的階段，反而土儲越多、風險越大」。

遠離地王以後，遠洋在2014年作出退出三、四線市場的決定，遺憾的是，這導致遠洋與2016和2017年之間的「去庫存」時機失之交臂。2014年至2016年，遠洋出現連續3年的營收下滑。這三年營收分別為178.4億元、151.07億元、93.31億元，跌勢持續到2017年才首次出現好轉。

2017年，成為遠洋從保守生存方式進入加速軌道的一年。在中期業績會上，李明在香港明確表態稱，2018年遠洋的銷售額就能超過1000億。

李明的底氣在於土地儲備量的激增。2017年一年，遠洋新購入59幅地塊及7個成熟項目，土儲增加了57%至約3409萬平方米，這個數字超過之前三年納儲總和。

2018年，遠洋仍在以積極的姿態拿地。遠洋發布的半年報顯示，遠洋上半年新購入39幅土地及1個成熟項目，土地儲備上升15%達到3918.7萬平方米。

在這條規模化跑道的後半場，遠洋正在加速奔跑。重新回歸頭部房企隊列已經幾無可能，但他可以去爭取在千億軍團中的相對身位。

在傳統開發業務之外，遠洋在新興領域的探索算是先行者，商業地產之外，養老產業、長租公寓、聯合辦公都有布局。李明甚至試圖帶領遠洋從一家房地產開發商轉型為投融資集團，承載這一願景的便是遠洋資本。遠洋希望依託金融手段，對具有規模優勢、運營體系成熟的關聯性企業展開股權投資，以此形成實業發展和資本運作的雙輪驅動。

在去年遠洋成立25周年之際，遠洋提出，未來三年衝刺2000億規模；到2020年，遠洋資本的管理規模有望超過1500億元；到2022年，遠洋商業的權益租金收入預計將翻一番至40億元；長租公寓 「邦舍」今年計劃增至1.4萬間等。李明希望遠洋的多元業務變成「動車組」，「傳統火車的動力全在車頭，後面的車廂只是被拉著走。但動車在於每一節都有自己的動力，這才讓動車組得以持續加速，風馳電掣。」

遠洋一度失速，渴望風馳電掣的他需要做好平衡，畢竟，在成為一家投融資集團之前，地產業務仍是遠洋最主要的收入來源。

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