返鄉置業遇冷，三四線城市還能買房嗎？＃米筐原創

過了年開工，同事間免不了坐在一起，嘮嘮回家過年的見聞。房子，當然是其中最重要的話題。

說起房子，馬小五滔滔不絕起來：「過年回家走親戚，飯桌上都在討論縣城的房價，大表哥買在了縣城西邊，喊著二表哥在同一小區買一套；堂姐買在了縣城南邊，說是以後發展前景好，還便宜幾百塊。」

「一圈親戚走下來，我爸被說的像是面子掛不住了，開始跟我商量要去縣城買房了……」

大城市漂著的馬小五，並沒有這個打算，一句「過了年再說吧」搪塞了過去。

每到春節，「返鄉置業」就會被拿出來討論一番，高速上的「歡迎回家」標語、老家無處不在的樓盤營銷廣告、小蜜蜂，都成為一道新風景。

持續火熱了幾年的返鄉置業潮，今年出現了新變化。

1、誰在返鄉置業？

返鄉置業，自然是針對到大城市的人說的，尤其是在北上廣深四個一線城市打拚的人們。而這裡的家鄉，就是下面一眾二三四五六線城市。

一線房價和落戶條件門檻都太高，那些打拚多年的北漂滬漂不吃不喝幾十年才能買到房，但在家鄉的二三線四五線城市，面臨的壓力頓時小了很多，「掙大城市的錢、買小城市的房」，成了部分年輕人曲線買房的策略。

另一個考慮是，假如在一線城市混不下去，回到家鄉還能有套房住，找個工作就能「衣食無憂」，也算是一個退路。

在58同城聯合36氪發布的《2018-2019返鄉置業調查報告》中，42.8%的返鄉置業意向人群是出於未來發展規劃而選擇回家鄉及附近買房，相較於2018年，這一佔比增加近一倍。此外，有24.1%的人是為了結婚做準備，15.9%的人是為了改善父母的居住環境。

容得下無數夢想的大城市，卻容不下肉身。生活壓力的加大、一眾強二線城市的崛起、搶人大戰，都讓越來越多的人看清現實，也有了更多的選擇，北上廣深已經不是非待不可之地。

而從返鄉置業人群年齡來看，90後及95後已成為返鄉置業的中堅力量，佔比共達到62.1%，80後佔比則下滑到20%。隨著90後一代進入成家立業的年齡，購房需求大增，返鄉置業的需求也較為強勁。

2、返鄉置業潮降溫

但往年的返鄉置業潮，今年卻出現了明顯的降溫。

報告顯示，在大城市工作的人群中，52.7%的人有回到家鄉及周邊城市置業的意向，38%的人選擇留在大城市打拚。與2018年的58.7%相比，2019年返鄉置業意向人群佔比略有下降。

另據易居研究院的數據，2019年1月份，40個典型城市新房成交面積環比下降31%，同比下降14%。其中，三四線城市同比降幅最大，達到21%，返鄉置業降溫明顯。

而這背後，是全國人口特徵的轉變。

一方面，勞動力人口在持續減少。2018年，全國勞動力年齡人口（15-59歲）為8.97億，首次跌破9億。而從2011年到2018年這7年間，15-59歲勞動人口數量減少了近4000萬，下滑速度十分明顯。

另一方面，全國流動人口也在持續減少。《中國流動人口發展報告2018》顯示，2016年全國流動人口規模比2015年減少了171萬人，2017年又減少了82萬人。

伴隨著勞動密集型產業向中西部的轉移，農民工更是出現了從東部向中西部的迴流現象。留守在家鄉的人開始增多，他們要麼守著農村的宅基地，要麼早早進城買房，也是返鄉置業降溫的一個原因。

3、返鄉客去哪裡買房？

葉落歸根，是中國人最大的情結之一。但這不代表，返鄉的人真的會回到農村老家或者城鎮置業。從置業熱門地看，這裡的「返鄉」大意指向三類城市：戶籍所在地市、戶籍所在省份的省會城市、工作地周邊的省會、熱門或經濟發達城市。

北漂返鄉置業的熱點城市前五位是保定、廊坊、天津、石家莊、邯鄲；

滬漂返鄉置業的熱點城市前五位是南通、蘇州、鹽城、合肥、安慶；

廣漂返鄉置業的熱點城市前五位是湛江、佛山、汕頭、揭陽、茂名；

深漂返鄉置業的熱點城市前五位是惠州、梅州、揭陽、汕頭、廣州。

也能看得出，三四線及以下城市依然是返鄉置業的主力城市，合計佔比達到78%。

比如保定、洛陽、張家口、許昌等城市，保持著較高的熱度。這些城市原本就人口眾多，加上較低的房價和安逸的生活環境，受到漂一族的青睞。

當然，回到五六線的縣城置業，也大有人在。而這部分人群，大都屬於上文所述的為結婚做準備或為父母改善居住條件的範疇。畢竟在大城市闖蕩一圈，想回到縣城發展的人，還是少數。

4、三四線城市還能買房嗎？

從表面看，返鄉置業人群是從大城市向二三四五六線城市迴流，但從城鎮化的角度看，這部分人群依舊是從農村向城市的遷移，屬於城鎮化的另一種形式。

而這部分人群，在大城市打拚過後，對城市生活已經習慣，內心對市民榮譽感和自我身份提升，需要得到認同。因此，他們的置業需求，融合了居住、投資、養老以及作為退路的多重屬性。

2016年開啟的一二線城市大暴漲，進一步提升了大城市的購房成本。隨後暴漲輪動效應到了三四線城市，此時也成為了返鄉置業的高峰，而返鄉置業又成為支持三四線城市房地產的重要力量。

但房住不炒的出台，以及隨之到來的全國性嚴厲調控，讓購房者的心理預期發生了極大變化。

2018年，全國各地共進行房地產調控450多次，成為迄今為止調控政策出台最密集的一年。雖然「因城施策」將成為大趨勢，但去年底住建部又提出「穩地價、穩房價、穩預期」的要求，標明樓市調控依舊會延續下去。

這都導致返鄉置業者變得猶豫起來。一方面，家鄉城市的房價大漲，阻擋了一部分人；另一方面，調控使得房票成為一大難題。

另一個重要原因，就是棚改貨幣化安置的收縮。

棚改貨幣化安置，是推動此輪三四五線城市房價上漲的主要原因。從去年開始，貨幣化安置收縮，人們對新房的購買需求下降，三四五線樓市開始橫盤甚至下降。

據界面統計，全國20個省市縮減了2019年的棚改規模目標。其中，山東、河南、山西降幅超過70%，四川、浙江、海南 降幅超過30%。

如此背景下，內地多數三四線城市的房價將會維持目前的高點，甚至出現下降。「買漲不買跌」的心理，也讓一部分人變得猶豫。

因此，這種情況的返鄉置業，最好避開三四五六線城市，選擇那些新一線城市以及部分二線城市，才是正確的決定。

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