作為一家迷你型物業公司，奧園健康試圖中流擊水

部分房企對分拆物業依然持有謹慎態度，而中國奧園(03883.HK) 還是決然讓物業業務單獨上市，儘管無論是成立時間、發展歷程、管理規模還是收入水平來看，奧園健康生活（03662.HK）（以下簡稱為奧園健康）都稍顯稚嫩。

2018年8月31日，中國奧園宣布建議分拆物業管理公司獨立上市，3天後，其上市申請版本已迅速現於港交所。至2019年2月28日，奧園健康正式刊發招股書，離真正上市已是越來越近。

此前不久，2018年12月6日，佳兆業物業敲鐘，成為第10家在港上市的物業公司，奧園健康緊隨其後。

根據招股書，奧園健康的發售價定於每股3.89港元－4.3港元之間，如果順利，將於2019年3月18日上午9時，於聯交所主板正式買賣，每手1000股，股份代號為3662。

分拆能提升公司接觸資本市場的能力和財務靈活性，奧園健康也能直接融資擴張規模。然而資本市場天大地大，也風擊浪急。

規模迷你

資本寒冬，物業公司依然排隊上市，縱資本市場對物管概念依然歡迎，但對其規模、發展模式、盈利水平等指標的關注已更為審慎。

作為最新一家預備上市的物業公司，奧園健康正處於緊張的最後準備期。

2019月2月28日，奧園健康正式公布上市計劃。其刊發的招股書顯示，將於全球發售1.75億股，其中於香港發售0.175億股，在國際發售1.575億股。

上市前，奧園健康的股東架構是中國奧園持股75.5%，合橋企業董事趙文煒持股19.5%、Winfield Investment持股5%。假如上市成功，中國奧園、郭梓文等關聯方被視為控股股東，共持有奧園健康56.6%權益。

奧園健康的主業分為兩大板塊，一是物業管理服務，二是商業運營服務。

物業管理服務包括，在預售期間向開發商提供銷售輔助服務，如銷售辦公室的清潔、安保和維護；在交付前後，向開發商和業務提供安保、清潔等基礎服務；向業主提供社區增值服務。

至於商業運營服務，管理組合主要為購物商場，奧園健康向開發商或業主提供市場定位、商戶招攬服務，同時也提供基礎的物業管理服務，另外也向開發商或業主提供商戶管理及收租服務，處理租戶查詢及投訴，提供停車管理等。

追溯其發展歷程，中國第一個物業管理公司在1981年便成立，此後開發商也紛紛辟出物業業務單元，而2011年，奧園健康開始從事物業管理工作，並與母公司簽約管理其開發的多數物業，直至2015年，奧園健康才開始向外生長，承接第三方物業管理工作。

商業運營方面，2013年，奧園健康才開始提供商業運營服務，主要服務母公司的奧園廣場和奧園城市天地，2016年才開始向獨立開發商提供服務。

其稚嫩也顯現在規模發展上，截至2018年9月30日，奧園健康於全國11個省份、直轄市、自治區的25個城市為61處物業提供物業管理服務，在管總建築面積約1040萬平方米，其中，有9個物業屬於第三方開發商。

同期，奧園健康共計為25個商場提供商業運營服務，合同總建築面積約為130萬平方米，其中8個商場處於運營期，分布於全國6個城市，合計在管建築面積約37.7萬平方米。

2018年上半年，物業第一股彩生活的服務面積已增加至9.81億平方米，儘管拿全行業的規模第一名與之相比並不那麼公平，但奧園健康實在迷你。

優先擴張管理規模

除服務規模外，資本市場同樣關心物業公司的財務報表、盈利模式和發展前景。

2015年，奧園健康的物業管理服務分部的收入為1.493億元，商業運營服務分部的收入為0.302億元，總收入為1.795億元，物業管理服務分部的收入佔比為83.2%；

2016年，公司的物業管理服務分部的收入為2.249億元，商業運營服務分部的收入為0.406億元，總收入為2.654億元，物業管理服務分部的收入佔比為84.7%；

2017年，公司的物業管理服務分部的收入為3.179億元，商業運營服務分部的收入終於破億，達1.180億元，總收入為4.360億元，物業管理服務分部的收入佔比為72.9%；

2018年前九個月，公司的物業管理服務分部的收入為3.224億元，商業運營服務分部的收入為1.205億元，總收入為4.429億元，物業管理服務分部的收入佔比為72.8%；

值得一提的是，奧園健康整體毛利率偏低，物業管理服務分部的毛利率長期維持在30%左右，而商業運營分部稍高，但不穩定，幾年下來，有高達43%的時候，但也跌回30.3%。由於規模基數偏低，個別項目的運營狀態對整體水平影響較大。

需要解釋的是，奧園健康的物業管理服務分部中，社區增值服務的收入佔比長期過低，在10%的邊緣上下徘徊，到了2018年9月底，也僅佔比10.9%，毛利率極高的社區增值服務並未能拉高奧園健康的整體毛利率水平。

在2015年、2016年、2017年和2018年9月四個會計賬期之內，奧園健康除稅前凈利潤為0.375億元、0.594億元、1.004億元、0.844億元、0.833億元。

縱觀奧園健康招股書，相比其他單純精英住宅物業或疊加寫字樓等商業項目的物業公司，經營購物商場的奧園健康理應頗有優勢，因購物商場的服務費往往更高。

據第一太平戴維斯報告，截至2018年9月30日，奧園健康在華南地區、廣東省的商業運營服務供應商中，分別排名第二、第三，在中國商業運營服務供應商中排名第14。

奧園健康深諳此道，其表示，將通過擴大商業運營服務，把重點放大能夠獲得更高利潤率的中國城市；擴充物業管理服務組合、培育更多多元化產品，開發和升級線上線下平台以提高客戶體驗和建立大數據平台，開發智能服務系統以提高經營效率。

具體而言，假如發售價為每股3.89港元，奧園健康能籌集到的資金凈額則為6.163億港元——

其中62%將用於收購或投資第三方物業公司，來擴大商業運營規模及填充物業管理服務組合；10%用於收購提供各類服務的供應商，如中醫、養老服務等，來豐富服務種類；12%用於升級線上線下平台、6%用於開發智能服務系統，剩下的10%用作營運資金和一般企業用途。

假如發售價以上限價4.3港元計算，奧園健康的資金情況將會更寬鬆。信誠證券分析師陳伯豪指出，以4.3港元計算，公司市值約30.1億港元，以18年預計盈利約8654萬元人民幣計算，市盈率約30倍。

奧園健康的上市，將造成中國奧園的分拆，公司董事認為，分拆可使母公司和共識業務重點更加清晰，奧園健康能釋放股東價值，提升接觸資本市場的能力和財務靈活性。然而，資本市場競爭激烈、風喘浪急，小而美的公司亟需修鍊內功，才能避免浪遏飛舟。

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