10個城市的樓市或進下跌雷區，外媒：加拿大經濟或向大蕭條發展

根據第一太平戴維斯在2月28日發布的阿聯酋房地產報告顯示，1月，迪拜部分區域房價大跌18%，市中心的樓盤跌幅也達11%。報告顯示，迪拜自2015年以來房價已經下跌約25%，成為過去兩年全球樓市中表現最差的城市之一。

雖然，目前美聯儲的貨幣緊縮政策鷹派立場已經發生了重要轉變事實上，但自2015年12月，在美元持續加息的壓力下，多家央行跟隨加息，導致市場流動性緊縮和利率上升，而此前，那些被熱錢抄底的全球樓市或正在變得脆弱得不堪一擊，因市場利率上升的趨勢已經到了傷害樓市的境地，高企的抵押貸款利率限制了全球買家的購買能力，而那些單純依靠槓桿炒作樓市的景象也開始慢慢結束，而一旦國外買家將大量房產拋售變現，全球多個城市的樓市或都將迎來拋售潮。而目前，全球至少有10個城市的樓市或正在進入房價下跌的雷區，包括中國買家在內的全球炒房客或已經被套牢。

事實上，這樣的事情已經在一些城市上演了，以美國樓市為例，據Real Capital Analytics最新數據，中國投資者在18年第三季度拋售了價值10.5億美元的美國房產，同時僅購買了2.31億美元的房產，這標誌著已連續兩個季度拋售美國房產，這也是中國投資者2008年來以來首次出現開始連續拋售美房產，同樣的景象還發生在加拿大、紐西蘭和澳大利亞樓市。

以澳洲樓市為例，據美國金融網站零對沖2月1日報道，澳大利亞住房監管機構警告稱準備迎接澳房地產市場嚴重崩潰的應急計劃，這可能導致澳大利亞經濟出現危機困局。而澳大利亞新聞網援引CoreLogic報道稱，墨爾本房價已經創紀錄地以有史以來最快的季度速度下降，據畢馬威報告，中國買家在截至2018年末的一年對澳投資也同比減少了11%。這說明，許多中國買家或已提前撤出了該國樓市。

CoreLogic最新公布的數據顯示，2019年1月全澳住宅價格再次下跌1％，自2017年10月整體市場見頂以來，累計跌幅達到6.1％ 。報告顯示，1月份悉尼和墨爾本的房價分別下跌1.3％和1.6％，「其季度跌幅達到4.5％和4％」。

與此同時進行的是，當中國買家大幅從加拿大樓市撤資後，加拿大經濟下行和債務壓力激增。彭博社日前援引艾伯特大學報告顯示，中國買家在加拿大的投資正在下降。中國人對加拿大的投資額從2017年的84億加元下降到2018年的44億加元，而新交易的數量也從111筆下降到了70筆。大溫哥華房地產委員會近期警告稱，由於包括中國投資者在內的外國買家缺席市場，導致可供出售的房屋數量猛增至40.7％，使得加拿大全國房屋價格在過去幾個月內下降了4％至9％，創下自2009年底以來的最大跌幅，為十年來最低水平。

此外，多倫多的樓市情況或更是一落千丈，在全球住房排名中已從此前的第1位跌至如今的第137位。顯然，如果全球買家不出現大幅撤資，加拿大樓市經濟或不至於陷入上述空前困境之中，這也意味著過去依賴的吸引外國人投資樓市的加拿大經濟模式或將不可持續，可能正在向大蕭條模式發展。

不過，許多中國買家也在轉戰至歐洲和東南亞和南亞樓市，但令許多炒房客所望的是，這些城市或也難以抵制美元加息的衝擊波，過度炒作以後，房價下降的端倪或已露出。

以越南樓市為例，越南於2015年放寬外國人購房條件，低廉的房產價格成為全世界不少中產階層投資的標的，但在越南，由於私人擁有土地的轉讓權和繼承權等，自建住房的比例非常高，投資者購買的房屋或無法真正變現，值得一提的是，正是在越南吸引外國人購房的當年，該國債務總額就已高達約940億美元，接近65%的危險線，也就是說，越南近年持續增長的經濟指數是高額外債堆積而來的，這意味著在美元持續加息下，在越南的炒房客可能充當接盤俠。

據我們長期跟蹤全球樓市的數據統計，這些城市的房價結合本國經濟現狀和財政收入增長等綜合因素，我們發現目前除了迪拜外，至少還有12個城市的房價或將進入大幅下跌的風險雷區。它們是，美國的紐約和西雅圖、加拿大的溫哥華和多倫多、澳大利亞的悉尼、墨爾本和阿德萊德、紐西蘭的奧克蘭，瑞典的斯德哥爾摩、德國的慕尼黑、印尼的雅加達及越南的胡志明市和芽庄市等。（完）

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