2019，美元加息，房產泡沫懸了！恆大九折賣房，海外聞名

2019年樓市的基調，可能跟2018年一樣。我們不應該過度解讀2019年1月的放水，很有可能即使是那個級別的放水，對於房地產泡沫來說，依然是不夠。恆大最近九折賣房，就很能說明問題。

恆大九折拋售，是不是實力不及恆大的地產商，就應該：八五折？實力再下一個級別的地產商，是不是應該：八折大酬賓？

恆大剛打九折，ZeroHedge就撰文分析，這可能跟『空置率』有關。據ZH援引國內西南財大甘犁教授的數據，我國(China)可能是22%的住房空置率，全國很有可能超5000萬套空置房。

如圖，美國與日本的空置率數據，來自其統計局。而圖表中我國的數據，來自甘犁教授藉助成千上萬名調查員，雖然數據不一定很准，但有一定的參考性。

日本和美國的住房空置率在12-13%左右，我國台灣省則在15%左右。香港市的需求旺盛，住房緊缺，空置率不到5%。

空置率過高，就相當於通用福特，將生產的汽車賣給了經銷商，然後把帳做到了年內銷售業績中。但來年經銷商也開始出貨時，通用福特的汽車就不好賣了。

我國汽車銷售，連跌7個月，很能說明市場購買力不旺。房價還需大幅下調，才能與購買力相對應。1月放水後，會在3-6月推高物價，進而在7-9月企業商品漲價後，(有錢)開始漲工資。上半年的放水，只有在推高物價，拉動工資之後，才能體現到購買力上。從放水，到漲工資這個時間差，對於地產商來說，這是：遠水救不了近火。

2010年至今我國樓市所以能價格泡沫化，有兩大因素：

1)80/90後獨苗苗啃老，買房買車。

2)有錢人怕放水，主動囤房。中國最不缺房且有購買力的這批人，大肆買房。

所以，能啃老的80/90後，已買房。囤茅台的那批人，囤完茅台再囤房。行情轉變後，囤房的有錢人要：出貨。然而，有購買力的已經買房。沒有購買力的那部分剛需，則房價打對摺都買不起。

由於賈躍亭的FF，恆大借了18億美元債，最高那筆利息13.75%。ZH該文，對這筆債也有提及。但老外不知道老賈與老許的FF瓜葛。

如圖，據ZH引用FT圖表，恆大債務/股權比。淺藍代表短期債務，深藍代表長期債務。

據ZH該文，截至2018年6月底，恆大有2080億美元債務。其中：430億美元將在2019年到期。恆大的凈債務/股權比高達400%。另據承銷恆大債券的香港一家外資行承銷員：『恆大槓桿很高，是的，他們需要現金。』(Evergrande is very levered, so, yes, they do need cash)

我國外債，截至2018年9月末是1.9132萬億美元(外管局dhttp://www.safe.gov.cn/safe/2018/0329/8810.html可下載表格)。相當一部分是當年地產商，借美元債後(1]國內銀行不敢借那麼多錢給他們，2]當年美元利息超低)，到一二三線攻城略地，舉牌高價拿地，拉高地價後，借口麵粉漲價乘機麵包漲價。2019-2020年正好是：還債時刻。

某協議的達成，對美股很有提振作用。當前美股已反彈回牛市，而2018年美國經濟真實GDP漲幅3.1%(2017年第四季度到2018年第四季度)，2019年第一季度GDP雖預期增幅將低於1%，但這是受35天停擺的干擾。

2019年，美聯儲再度加息的概率極大。加息1次後，美元利率是2.5-2.75%。同時，2019年美國財政部將新增1萬億美元國債，這也將拉高市場的實際美元利率。

什麼叫：熱鍋上的螞蟻？美元利率上漲，還債日期來臨。能啃老的80/90後已經買房，有錢人的囤房需求已釋放完畢。

2019年，開發商降價賣房，這會刺激『囤房客出貨』，這樣一波額外的賣盤砸下來，卻沒有對應的接盤。很有可能將促使開發商『從打九折』變成『打八五折』，這將刺激心理承受力差的囤房客，『割肉出貨』。

1月份放水，半年後工資才漲上去。不知道恆大，5-6月份會不會八五折大酬賓？

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