樓市節後局部躁動，整體難言回暖

嚴冬漸退，房地產市場卻比想像中複雜。春節後，購房者被千人看房、樓盤漲價、土拍升溫刺激到神經。「回暖」聲音不斷，樓市「異動」頻頻。

北京的李潔（化名）也感受到這份躁動氣息。臨近傍晚，她還在房山區一售樓中心看房。均價四萬的限競房，遠在六環郊區。「最近中介總說房價要上漲，所以趕緊來了解一下。」

在李潔的朋友圈，一位房產中介稱：「請假也出來看房吧，畢竟房價上漲十萬比你賺十萬要容易很多。」該中介還在朋友圈配了一張關於1月70城房價數據的截圖，圖中顯示，1月一線城市新房售價同比上漲 3.3%。

那幾天，不少房產中介都不約而同轉發這張圖，以此作為樓市回暖、房價上漲的依據。

「一葉障目，不見泰山」，樓市的的小陽春是否真的已經來臨？現實卻並非這麼樂觀，據國家統計局數據，1 月樓市表現平穩。新房數據參考意義不大，而一二線城市的二手房價格已全面下行。

從過去一個月成交數據看，市場仍是低溫態勢，斷言「回暖」似乎有些為時過早。業內專家告訴第一財經，部分火爆現象是個別城市的個別樓盤，整體市場依然未走出冷區間，關鍵的時間節點，或許會出現在五一之前。

熱銷個案撩撥市場神經

最近的樓市有些許詭異。「廣州再出新地王」、「深圳8000萬豪宅秒光」「南京3000人看房團」的消息不斷攪起波瀾，樓市回暖傳言不斷。

然而，頭部房企的行動卻指向另一個反向。日前，恆大宣布全國住宅均可9折出售、碧桂園開啟大規模人員調整，有部門已確定裁員50%。而萬科郁亮在內部郵件表示不要再寄望於「觸底反彈」，要做好長期準備。

大公司對於市場前景的「謹慎判斷」，與「回暖傳聞」南轅北轍，這讓李潔更加焦躁。春節前，她就開始四處看房，當時感覺看房的人很少，但年後尤其最近兩三周，看房的人明顯增多。「都是被最近的市場消息攪動，預期有點變化了。」李潔說。

實際上，最近房地產市場確實躁動頻頻。春節後，蘇州土拍市場重回「爭搶模式」，一天成交近百億元人民幣。隨後，無錫、南京、蚌埠等地相繼傳出在售樓盤漲價的消息，市場情緒隱隱活躍。

而不久前的2月22日，華潤深圳灣瑞府開盤，因操作人數眾多，看房預約軟體失靈。市場消息稱，該項目開盤就售出約5成房源，400平米總價約8000萬元的D戶型被瞬間「秒光」，230平米戶型產品也已售罄。

隨後一天，南京千人看房團亦攪起風波。2月23日，65輛大巴載著3000多看房人，從南京河西大街統一出發，奔赴南京市區及周邊溧水、句容等地的72家樓盤。如此大規模陣仗，成功攪起輿論波瀾。

但實際情況如何呢？深圳8000萬豪宅被秒光，其實並不影響樓市，豪宅與全國樓市整體情況關係不大；而南京千人看房團只是一平台組織的例行商業活動，已經持續七年。

一位上市房企高管告訴第一財經，最近一些項目確實有回暖跡象，來訪認購額均有改善，但只是個別城市的個別項目，並不具有普遍意義。

「大的市場判斷是，當前樓市還是處於降溫態勢的。」 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為。但為什麼近期樓盤會有火爆現象呢？

「一是房企推盤節奏加快，這又和政府的審批是有關的；二是購房需求持續觀望以後，也到了必須入市和選房的階段；同時部分開發商積極去庫存，給予相對好的購房優惠條件；銀行政策也開始跟進，這時市場會有積極入市的可能。」

而在合碩機構首席分析師郭毅看來，從去年到今年，一系列貨幣信貸政策和調控政策使整個購房預期發生轉變。此外，一些城市房價小幅度下調，觸發了購房者的抄底心態。

整體市場仍不樂觀

與蠢蠢欲動的樓市情緒相比，實際交易數據才更能反應真實情況。而從銷售數據和土地成交來看，整體市場難言徹底「回暖」。

過去一個月，銷售下滑趨勢仍未扭轉。根據克爾瑞和億翰公布的2019 年 1-2 月銷售業績排行榜數據，百強房企銷售情況不佳，同比下滑幅度較大，尤其是龍頭房企 1-10 強下滑幅度最大，達到 21.4%。

從 2月單月情況來看，TOP100房企實現操盤口徑銷售金額4470億元，環比下降22.9%，同比下降15.6%，降幅較上月擴大1個百分點。2月權益銷售金額為3927億元，環比下降22.8%，同比下降11.3%，降幅較上月擴大2.8個百分點。

而土地市場上，雖然2月份相比上月有更多暖意，溢價率及流拍率等都表現出向好的趨勢，但成交規模則同比下降四成。據CRIC監測數據，2月全國300城經營性土地共成交1079幅，不足上月一半，比去年同期減少四成多；成交建築面積總計為6995萬平方米，同比下降43%。

對於個別「回暖」跡象與整體銷售數據之差，克而瑞研究認為，節後市場回暖僅限於部分城市、部分項目，持續時間周期存疑，並非市場全面轉暖的信號。未來，預計一二線城市成交量在政策趨緩下基本保持穩定，三四線城市依舊面臨較大的調整壓力。

若將目光拉長，對於今年樓市走勢，全國房地產商會聯盟主席、中國房地產業協會原副會長兼秘書長顧雲昌在近期兩會上表示，2019年會出現「穩銷售、穩投資、穩房價」的情況。

之所以如此判斷，「一是經濟是有周期的，房地產也如此；二是保持經濟的平穩健康發展必須要穩投資，穩投資又需要穩房地產投資及銷售；三是現在不僅要防止房價過快上漲的問題，也要防止房價大幅度下跌，引發新的問題。」顧雲昌說。

而在全國政協委員、房天下董事長莫天全看來，對房地產市場而言，不論政策還是資金，2019年應該會比2018年更加寬鬆。部分城市對調控政策進行了調整，也可以用「鬆動」這兩個字，但這並不影響大局。

海通證券研究報告同樣指出，2月數據下行幅度較大與當期推盤收縮和上年基數較大有關，同時也受到需求萎靡影響。預期全年 Top100 銷售同比最差增速應該在1季度，而2季度伴隨銷售下行和正常推盤，銷售同比增速有望觸底回升。

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