2019年是該賣房炒股，還是該賣股買房？

智谷君語：

人性不變，歷史不變，瘋狂的中國人又將上演一次瘋狂的財富變遷史。

作者 | 鉛墨縱橫宏觀

來源 |港股那點事（hkstocks） 已獲授權

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01

周天王的預言

已故周期天王周金濤曾做過一個非常出名的預言，他認為，本輪康波周期里，資產價格的低點最終會出現在2019年，而那個低點可能遠比大家想像的低。

2018年是投資者無比懷念周天王的一年，因為大家還記得他給的另一個判斷：

「40歲以上的人，人生第一次機會在2008年，第二次機會在2019年，最後一次在2030年附近，能夠抓住一次你就能成為中產階級，這就是人生髮財靠康波的道理。1985年之後出生的人，第一次人生機會只能在2019年出現。」

在經歷了無比絕望的2018年之後，投資者們都對2019年充滿期待，尤其是85後群體，畢竟這是人生第一波大機會呀！

當大家正在心心念念地等著2019年的最低點時，沒想到它就露面了一瞬間：2019年1月4日，上證創下2015年股災以來的新低，然後立刻掉頭，春節回來之後以踩踏式上漲的方式不斷走高。

不僅A股如此，美股亦然。2018年聖誕前夕，美國三大指數創下10月高點以來的新低，納指更狠，跌幅超過20%，進入了技術熊市。2019年1月3日，美指再次大跌。就在大家正要討論美股是不是熊市來了的時候，1月4日，美股大漲，至今漲幅已經超過20%，又進入技術牛市。

這波漲勢之急，令人瞠目結舌，對踏空的人來說，這一個多月簡直恍如隔世。

許多投資者都很焦慮：心心念念的人生第一波創富大機會，會不會已經錯過了呢？

股市的低點或許已經錯過，但樓市呢？2019年的樓市有沒有大機會？

周天王曾說，2017年和2018年房價是要回落的，2019年房價會是一個低點。

若說回落吧，好像確實有點回落，但感覺只能算是一個象徵性的回落，而這個象徵性的回落讓2019年的房價看起來根本算不上低點。仔細一看，原來房價仍然在天上。

那麼問題來了，為了趕上這一波康波周期，現在這個時候我們究竟是該賣房去買股票，還是賣了股票去守候樓市的康波周期？

02

該不該賣房炒股

據說，現在有這樣一個場景：

所以，2019年，究竟是賣股買房，還是賣房買股，這是個問題。

先說估值。

股票上來講，這波急漲之前，A股的估值接近歷史最低，一波修復後，離歷史平均估值還有10%左右的差距。

而房子呢，周天王預言的低點並沒有出現，房價基本還在天上，無論用哪一個指標來看，房子的估值都是相當的高的，不管一線，還是十八線。

這是不是就意味著要賣掉房子，去買股票呢？其實倒不能這樣看。

整體上來講，毫無疑問現在買股比買房子要好，因為估值明顯的擺在那。但如果細分來講，情況就不是這樣了。

就像股票里有海天味業這樣的奇葩，享受四、五十倍的估值，2018年也可以屹立不倒。原因何在？因為人家現金流好，流動性好，在可預見的未來，業績的確定性是非常高的。

房子也是類似，不同地域的房子估值是不一樣的。估值高，不代表其價格就會跌，就像海天味業，股價是杠杠地穿越了2018年。

如果參照海天味業，那麼在現金流這個標準上，顯然一線二線的房子要遠好於其他十八線的房子，因為人口的流入帶來了對房子的巨大需求。居住是個剛需，不買房就要租房，租金就是現金流。

以深圳為例，最近四年每年常住人口增加60萬人左右，這就是客觀需求。

流動性上，一線顯然遠遠好於其他線。如果拿股市來類比，許多城市的房子，其實是只有IPO，沒有二級市場。而一線城市，像北上廣深等地，二手交易已經慢慢起主導作用了，一個活躍的二手市場，意味著你變現快，這也就意味著你的估值可以相對高一點。這好比股票市場里，香港市場的估值水平既低於美股，又低於A股，市場流動性差也是一個重要原因。

最後，在確定性方面，中國的城鎮化還在繼續，人才與城市會形成良性循環。人才流入導致城市繁榮，城市繁榮又促進社會各方面的進步，進一步吸引人才。也就是說，對一線城市的住房需求，在可預見的未來，是只會增加，不會減少的。

這三點讓一線城市的房子，尤其是核心區域的房子，可以享受高估值，甚至帶有很高的泡沫。這就像A股的海天味業，港股的維他奶，它們確實不便宜，但是賣掉海天味業和維他奶的投資者並沒有撈到便宜。

然後再講操作層面的東西。

每一輪熊市，總是可以讓炒房的吊打炒股的，但股票真如此不堪嗎？

這幾天茅台又創下歷史新高，自上市以來，茅台的漲幅180多倍。這個漲幅與中國最熱門的城市房價相比，也是有過之而無不及的。茅台的上漲本質上與房價的上漲並沒有不同，其背後推動力都是中國經濟的增長。

但是，我相信，完整吃到中國最熱門城市房價漲幅的人多不勝數，但完整吃到茅台漲幅的人寥若星辰，其原因就在操作層面。

股市裡，市場先生天天都會來敲門，問你買不買？賣不賣？這個市場先生非常情緒化，經常不按套路出牌，有時候出的價格低得離譜，但第二天還可以更低，有時候出的價格高得讓你不相信自己的耳朵，但過一陣子你再看，它還可以出更高的價格。市場先生每天都用貪婪和恐懼來引誘或恐嚇投資者，逼迫他們就範。

但樓市就不一樣了，樓市沒有根本就沒有這樣一位天天來敲門的市場先生。所以，現在賣掉高估值的房子，去買股票，表面上看性價比很高，然而大多數人在操作層面上折騰來折騰去，最終收益可能還不如一直拿著一線房子。

對外行來說，拿著優質資產，享受大環境的上升紅利，長遠來看，絕對不會吃虧。

請注意，我這裡指的是一線城市房子，至於其他線的，你試試你能不能賣得出。如果賣得出去的話，我覺得倒是可以考慮賣掉去買股票的。

03

戲精們的表演

現在我們換一個角度來想，現在這個時候，我們該不該賣了股票買房子呢？

這個問題不好回答，但是我覺得，當你無法決定的時候，你不妨想想你的對手盤在做什麼。

你的對手盤是誰？你或許是買了二手房，但你的對手盤最終是房地產開發商。

先來看幾則信息。

2019年2月25日，《萬科周刊》發布了萬科董事會主席郁亮的一份內部發言稿，他指出，2019年萬科要「收斂聚集，鞏固提升基本盤」，保證萬科活下去、活得好、活得久。

這是萬科又一次提「活下去」。

上一次，2018年10月份的時候，萬科舉辦秋季例會，會場屏幕與牆壁上鮮艷的「活下去」字樣，同行看了要瑟瑟發抖，外行看了要奔走相告。

2019年2月28日，有消息稱，自2月12日開工至今，碧桂園出現大規模「裁員」，有部門裁員幅度至50%，這次裁員波及總部和區域，範圍相比以前更廣。

裁員50%，這是相當恐怖了，不過，假設原來是2個人，裁掉1個，這樣報道的話，殺傷力和傳播力就要大打折扣了。

同日，有消息稱，恆大集團的許主席在2月27日下午親自主持召開的集團銷售大佬上表示，所有在售項目可有9折優惠，商鋪8折優惠。

關於恆大銷售，不少人應該知道有個恆房通，這玩意充分展示了恆大的執行力。

三個巨頭這副樣子，是不是應該站在一旁笑話？

這三個房企巨頭的表演，真真假假。

真的一面是，房企的壓力確實不小。政府的措辭從「遏制房價過快上漲」到「堅決遏制房價上漲」，前面多了堅決，後面少了過快，充分體現了中央政府的決心。

雖說做不到「片金不得入房地產」，但房地產的資金壓力增大是實打實的。就拿恆大來，拉下恆大的發債情況，利率驚人。2018年12月，整個資金面已經開始鬆起來了，但恆大年期限一年半的美元債利率仍然去到了8個點。

政府打擊資金進入房地產領域，又恰恰是房企們為上一波杠杠還債的時候。

就以美元債為例，下圖是來自彭博對中國美元債的歷年發行情況統計。可以看到，2010年之後中國的美元債上升非常厲害，2017年更上一個台階，達到2229億美元。細分來看，房地產行業發行美元債最瘋狂，2017年相比2016年上漲了300%。這些債的到期高峰是2019年、2020年。

所以，萬科活下去，碧桂園裁員，恆大打折，並不只是表演給外人看，而是確確實實存在壓力。

但假的一面也很明顯。根據2018年公開的三季報，按照權益金額計算，萬科三季度合計拿地458.7億元，保利244.1億元，碧桂園137.9億元，融創69.1億元，恆大62.4億元。這裡尤其要提的是萬科，一邊高喊活下去，一邊拿地絲毫不手軟，拿地量相當於後面幾家之和。

真假合在一起，刻畫的就是未來房地產行業的格局，在外部環境的壓力下，大吃掉小，行業集中度迅速提升。

現在你或許在看一些房企的笑話，但一波周期帶走一批企業，行業完成整合後，活下來的不知道會有多滋潤。

一個行業走向集中，很少是會對消費者友好的。

所以，如果你買房並不是以投資為第一目的，尤其是不是以追求一年的收益為目的，那你不妨趁大夥在看笑話時，選擇上車。因為只有在它們過冬時，它們才捨得吐出點骨頭以求「活下去」。

當然，你的上車不能以大大提升你的財務風險為代價。高槓桿是投資大忌，無論你投的標的是什麼。

04

結語

在很多投資者的想像中，最理想的致富方式就是，在股市裡做股神，用神乎其技的操作來實現資金K線的不斷飛升。一天一個漲停板，今夜做夢也會笑，來年富甲一方，自然就「迎娶白富美，出任CEO了」，房子當然也是那個階段順手買的，價格根本不是問題。

但理想很豐滿，現實很骨感。牛市看起來很誘人，但本質上卻是在為下一場韭菜收割戰蓄力，等它發力收割的時候，人們就會知道厲害了。每一輪牛市都是這樣，從未例外，不然你以為那些老韭菜慘痛的呼號都是都市傳說？

對於年輕人來說，買房永遠是第一步的，因為股票更難把握，也沒有像房產那樣有低息的槓桿。更關鍵的是房子可住可租，它是可以產生穩定現金流的投資品種。如果你還沒有房子，那就努力提高收入去準備買房，收入夠了第一時間按揭買房，先要有一個家，你才能在城市裡立足，才能從容地考慮下一步的打算。

如果你資金量不足以入樓市的門檻，那麼選擇買股票也是可以的，但前提是你對投資標的有足夠的專業性認知，你知道買下去之後會有一個怎樣的未來。

在股市投資里，確定性比黃金更寶貴，如果你選擇的標的有極高的確定性，那麼你接下來需要做的就是維持穩定的現金流供給就可以了。在這個前提之下，你可以相信「時間的玫瑰永不凋零」。

但是，不要對股市抱有不切實際的幻想，它不會成為你的取款機，即便你把所有的時間精力花在它身上也無濟於事，因為市場先生總是那麼出人意料。

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