中國樓市租售比低的背後，究竟是泡沫還是制度的缺失？

近年來，中國樓市一直有一個奇怪的現象。一方面是房價高漲，人們要付出越來越多的資金去購房。另一方面，房租也在飆漲，租房族感嘆越來越租不起房。但原本看似正向增長的房價與房租之間，又充滿著矛盾——租金漲幅遠遠不能匹配房價的高增長。換句話說，如今中國樓市的租售比嚴重失衡。

困擾中國樓市租售比低的原因究竟為何？是房價被高估，還是房租被低估，抑或二者兼有？在可預見的未來內，租售比低的情況又能否得到解決？既能讓購房者滿意，又能讓租房族開心的雙贏局面，何時才會出現？破朔迷離的中國樓市，可能正在靜待轉機的出現。租售比未來呈現的變化，將牽動著多方利益。

租售比嚴重失衡，買房、租房都很「難受」

租售比其實是有專業解釋的，即每平方米使用面積的月租金與每平方米建築面積房價之間的比值。而其計算方式為，租售比=每平方米使用面積的月租金/每平方米建築面積的房價。租售比能夠衡量房價與房租之間的關係，一旦差距過大就意味著租售比較低，說明樓市處於一個不太「健康」的態勢中。

通常來說，合理的租售比界定為1∶300~1∶200。即，在一個健康的樓市中，房產所有者通過出租房產200—300個月，就能收回購房所花費的資金。也就是17年—25年左右，房產所有者就已經回本。但一旦租售比低於1∶300，就意味著需要花費更多的時間才能回本，房產的投資價值就會相對變小。

而此前社科院城市所發布的房地產藍皮書《中國房地產發展報告2018》顯示，中國樓市的租售比普遍遠超1∶300。以之前的廈門樓市為例，租售比高達1∶1100，房產所有者需要91.7年才能通過出租房產回本。

在房價高企的大環境下，租售比低的情況短時間內似乎不會改變。嚴重失衡的租售比，其實讓房產所有者和租房族都很「難受」。房產所有者花費海量資金去購買房產，為了展現投資價值就不斷提高房租價格，但還是難以在正常時間範圍內回本。而租房族則要面對越來越高的房租，後者成為日常生活中的一筆較高支出。

房價被高估、房租被低估：無法調和的矛盾

之所以中國樓市會出現租售比低的情況，原因是非常複雜的。在國內衡量一處房產的價值，其實不能純粹用租售比去衡量——畢竟都存在租售比低的問題。而國人即使在房價過高的現狀下依然去買房，看重的是其投資價值和附加價值。

就像近年來房價暴漲，北上廣深等一線大城市，重慶、武漢、西安鄭州等二線城市的房價漲聲不斷，如果能提早購房，其實就已經大賺一筆。這樣一來，房子其實就被賦予了投資價值。而中國自古以來最核心的文化、理念之一，就是家文化。而有房才有家，幾乎是國人的共識。擁有自己的房產，是每個人的終極奮鬥目標。在這樣的情況下，購房需求是不會下滑的。即使房價被高估，購房者還是絡繹不絕。

房租之所以連連漲價還被認為低估，則在於其缺失了購房後的附加價值。在限購的大背景下，房產本身擁有在城市落戶、享受更好教育資源等隱性福利和附加價值。但如果租房的話，則不能享有這些價值。這也是按照正常租售比來說房租應該更高，但卻沒人買賬的根本原因。此外，國內法律法規對租房者利益的保障尚不到位，很容易出現糾紛。無法讓人產生歸屬感和安全感的租房，價格自然難以真正提升至應有的檔位。

被高估的房價和被低估的房租，背後其實是中國樓市存在現實問題的折射。這一對矛盾在短時間內來看，還無法調和。

租售同權或成破局之匙，真正落實為關鍵

要想解決房價和房租之間的矛盾，並提高租售比，最關鍵的一點就在於真正落實「租售同權」。所謂的「租售同權」，是租房族能夠在住宿、醫療、教育等方面享有與房產所有者一樣的權利。比如在教育方面，符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益。

也只有剝離了房產本身不可動搖的附加價值，才能讓房子回歸本源——房子是用來住的，而不是炒的。當然，「租售同權」這一方案已經提出了一兩年的時間，但還未真正落實。只有當「租售同權」在全國範圍內全面落實後，房價才有可能穩定，租售比才有望回到合理區間。

此外，在法律法規方面，還要明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度。這樣一來，租房族才能在租住的房子中過得更安心。值得注意的是，如果房產能取消和戶口的綁定，那就再好不過了。可惜在短時間內，這只是一種奢望。但不管如何，中國樓市還是處於正向發展態勢，未來會給更多人帶來期望。（科技新發現 康斯坦丁/文）

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