400萬三套房VS一套房400萬，孰優孰劣？＃米筐原創

持有一套400萬的房子，還是持有400萬三套房子？不同的你會如何權衡取捨呢？

1、真實案例

前些天見了幾個朋友。或許是職業的緣故，其中的兩位——我們姑且稱他們為A君和B君吧，關於各自房產相關的信息，引起了我的興趣。

二人年齡相仿、家庭結構相近，居住在國內同一個二線省會城市，目前房產的市值相差不大——約400萬，當然他們也彼此認識。下面就把他們各自的情況做一簡單介紹。

A君目前有三套房子，分別買於2012年/2014年/2018年。最早的那套在二環邊，目前以2500元的價格出租；第二套在三環外，目前是自住，但周邊配套還略顯欠缺，規劃的道路和市政公園等還沒修建好；第三套房子位於四環邊上，目前還沒交房，配套就更差些。三套房都是八九十平方的兩房或小三房，按當下的市價估算400萬出頭，負債200萬。

B君當下居住的房子是買於2012年的一套115平二手房，當時付的全款，房價至今翻倍不止。年前B君把這套房子出售，用所得款中的130萬付了首付、貸款270萬換了一套地處市中心且有學區概念的180平五房，是一套省直單位的二手房，房產市值也是400萬。

以上就是二者房產的大致情況，孰優孰劣我們分析一下：

流動性

資產的流動性體現在兩個方面：一是資產的出售變現能力，二是資產的抵押融資能力。

房子小、總價低就更容易出售，畢竟這個世界上還是普通人多，毫無疑問A君的總價百十萬、八九十平兩三房肯定要比B君的總價400萬、180平的五房更好賣。

另外，銀行在審批房抵貸時，一般情況下金額越小越好審批（但也不能太小，有些銀行對30平以內的房子不予貸款），八九十平方的房子、不超100萬的抵押貸最易放款。雖然評估價400萬、180平的房子更容易抵押貸款100萬，但貸款成數低（只有30%，而正常應是70%），是大額資產的一種浪費（本來可以貸更多錢）。也就是說，400萬三套房子會比一套400萬的房子能從銀行貸出更多的錢。

造血力

所謂造血性，也就是指資產創造現金流的能力，有了現金流就可以減緩還貸的壓力。

而事實也是如此：A君的一套房子已經在出租，併產生了2500元的租金收益。據了解，A君的那套房子月供是2400元，也就是說月租覆蓋住了月供，房子已無還貸壓力。同樣可以預見的是，等A君的第三套房子交房後會再有一套房子可以出租、併產生新的現金流。

而B君的180平五房卻很難產生現金流……除非他願意把其中的一兩間對外出租——而這會極大影響其居家生活。從資源配置的角度看，這是資源的浪費——有一兩間房子閑置了、沒充分利用。

A君可以享受租金上漲的好處——這種上漲可能來自於通貨膨脹，也可能來自於經濟發展、個人收入的提高，反正在月供不變（因為債務是固定的）的情況下，租金越漲對A君越有力，而B君卻無法享受——因為他的房子自住、沒有出租啊。

靈活度

靈活度就是因為有多套房子，而具有的騰挪便利，好的話還可搭建一個系統。

因為多套房，就可以分批賣出，賣出一套後房價還漲？沒關係，手裡還有房，不會踏空——反之亦然，賣出後房價下跌了，最起碼已套現了一套、鎖定了收益；

因為多套房，就可搭建信貸系統，用其中的一套房融資，等它的貸款到期需要還本金時，可以用另外一套房拿去抵押貸款還這套房的到期債務；

因為多套房，也就多了生活的便利，若賣舊換新改善居住，可買你房的人也等著住呢？多套房很好解決——選其它的房子居住好了，一套房就缺少這種便利——你當然可以再租房、可以找不急入住的買家……但這些都會增加成本、或丟失高價出售的機會。

因為有了數量，就有了靈活度、多了些選擇，並幫助搭建一套系統，這是單門獨戶所不具備的。

可預期

可預期就是資產的成長性，即價格上漲的潛力。

A君的三環外/四環邊上的房子就有較好的成長性。因為公園/道路/學校/商業等配套還不完備，所以就有了好的預期——一旦配套利好兌現，房價就會上漲。所謂買房看未來，就是看它未來的潛質，這種潛質就是可預期的未來。

而B君的房子在市中心，配套都很齊全——其實也就是沒有了可預期的未來、甚至可能是資源配套實現後溢價的高點。其房價漲幅大概率跟隨市場的平均水平，雖然穩妥、但沒有暴擊的可能。

以上是我們房產分析的通常方法，但這種方法真的千真萬確、沒有紕漏嗎？未必。

世界是多維的、價值是主觀的、標準是複雜的，若對二人有更深入了解，還可以如下的去看。

2、標準多維的

我們再附加些二人的其他信息。

A君夫婦是一般上班族，有一個三歲的女兒，目前已開始考慮孩子的上學問題（三套房子的學區都不好）。B君是生意人，一個兒子已經五歲，即將面臨上學，而換的這套房子就是學區房。

現在，我們再對二人的房產進行分析。

確定性

B君的市中心房子也許成長性差些，但確定性強——商業/交通/學校/生活服務等都已齊全成熟，這種配套和便利是實實在在的、確定無疑的，尤其是名校學區正符合B君的孩子上學需要。

A君的房子具有成長性，但成長總伴隨著風險——道路交通什麼時候完備，只看政府的規劃靠譜嗎？出行之苦只能自己承受；學校什麼時候建好招生，是鐵板釘釘的嗎？可孩子到了上學年齡卻不能等。所謂房產的暴擊或高收益，一定程度上就是對這種風險的補償。

有人願承擔些風險去博擊高收益，有人因種種原因（比如子女就學）就是要追求確定性，真的沒有對錯之分。

順便再說句：當城市處於擴張期時，城郊的房子更易暴擊；當城市處於收縮期時，市中心的房子更保值。

當下享用

買房的終極目的是什麼？房產投資的終極目的是什麼？人一輩子怎樣生活才會覺得人間值得？

最終都是為了生活，獲得豐富多彩的人生經歷和體驗——當然是美好、舒適、快樂、稱心、享受的。

B君追求的是享受當下、抓住到手的確定性東西，住得舒服、生活享受、為子女教育提供條件。都說人「出名要趁早」，人生的體驗和享受也應盡量的多、盡量的長呵。其實A君也在考慮女兒的學校問題，也不排除賣兩套房置換城一套市中心的高價、還略顯破舊的二手學區房。

增信背書

其實B君買的這套房子還有一個隱性的增信背書功能——不是信貸金融上的增信（如能貸更多的款），而是生意商譽上的增信。

B君是做生意的，買的這套二手房是省直單位家屬院，B君完全可以在生意往來的過程中有意無意的透漏自己的住處，讓人誤以為他在政府內部有關係，並由此獲得信任、從而提高生意的成功率。

也許有人對此不屑，並認為高壓反腐下「政府關係」的作用在消逝，但總有人信啊，更何況這是加分項不是減分項，即使別人不信這種「政府背景」也沒有什麼損傷啊。

做生意的人總會拿一些東西來為自己的實力/誠信等增信背書，這些東西包括5A級的辦公樓、有紅木傢具的高檔裝修、奢侈品手錶、豪車、跟名人的合影……當然也包括「政府關係背景」。嗯，B君開的車確實比A君要好。

通過以上分析，是不是覺得B君持有一套400萬的房子也收益可觀、且十分合理呢？

還有故事在後頭。

3、故事的尾巴

買B君房子的人不是陌生人，而是他的小舅子（老婆的親弟）。熟悉房產投資的人一眼就明白，這是對敲——把房產賣給自己能控制住的人（一般是親戚），從而獲得低息、大額、長期的銀行貸款（因為額度高/利息低/時間長，按揭貸款幾乎是個人所能獲得的最優質貸款）。

現實的情況是他的小舅子也到了戀愛成家的年紀，急需一套婚房。

B君得到了學區房，小舅子得到婚房，資產都在控制範圍內，房子附加的好處充分享用……代價是B君的月供壓力會大些——月供1.6萬，如果再幫襯小舅子還月供（小舅子的銀行按揭貸款，就是B君得到的老房子的賣房款，而這些錢又構成了新買二手房的首付款），還貸壓力就會更大。

不過沒關係，B君是做生意的，現金流籌劃很有優勢。

如果加上這個故事的尾巴，是不是覺得B君的操作也很完美呢？重要的是站在他的角度所作的理性的選擇。

世界是多維的，評判標準是多種多樣的，關於某一個決策，我們喜歡站在自己的角度、或可量化的角度（典型的如能賺多少錢、獲得多少收益）去評判對錯，但很多收益無法量化（B君買學區房給孩子帶來的收益如何量化？）、甚至還在隱藏著（B君新買的二手房商譽徵信背書的功能就無法明示），得出的結論就往往片面。

A君持有400萬三套房和B君持有一套400萬的房子，或許根本就比較不出來個優劣好壞，都是根據自己實情作出的理性、正確決策。

也因此，才有買賣交易、才有了世界的豐富多彩。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！