我們憂心忡忡的房地產稅，在美國竟然受歡迎？

房地產稅可能是唯一一個能夠打敗明星緋聞的話題，這個事兒已經討論了快20年，關注度從沒減弱過，每每有點風吹草動，總能引起全民沸騰。

3月8日，十三屆全國人大二次會議中再次提及房地產稅：

集中力量落實好黨中央確立的重大立法事項，包括審議民法典，制定房地產稅法等……立法調研、起草，加緊工作，確保如期完成。

這下房地產稅終於要實錘了，誰還坐得住？一時間，朋友圈齊刷刷地被這種恐慌刷屏：

• 「房地產稅」樓市大殺器來了，炒房者徹夜無眠?
• 千萬不要低估房地產稅
• 如果房地產稅來了，誰最害怕?
• 房地產稅「劫富濟貧」，樓市還能「造富」嗎?

房地產稅在中國是個新鮮事物，但在美國並不是個新鮮事，移民從踏上美國國土的那天起，就會面對各種稅賦，房地產稅也不例外。但美國人民對於房地產稅不但不恐慌，反而還很歡迎。

可能真的如某些專家所言：「房地產稅」不落地才更可怕？作為萬稅之國的美國，房地產稅是一個非常重要的稅種，今天我們談談美國的房地產稅，或許能帶來一些參考。

美國的房地產稅屬於地方稅種，是地方政府的主要收入來源之一。美國各種稅收用途都很明確，房地產稅主要用於地方的學校、公共設施和警察服務。房地產稅不是單純的如何繳稅的問題，稅率也不是一刀切。

學區越好，房地產稅越高

美國的房地產稅體現了學區的好壞，基本原則是學區越好，房地產稅越高。做父母的，為了孩子的前途，往往會選擇好學區買房。

這裡體現了一個原則，好學區房地產稅高，往往房子也貴。學生的父母大多為高知家庭，在公司都是高級白領(或稱金領），屬於美國中上層的中產階級，收入高，買的起好房子。

好學區因為房地產稅高，所在的區域地方稅（比如城市稅、郡縣稅等）就低，甚至是「0」。

有的區域，為了提高學校的質量，故意抬高房地產稅。這樣，收入低的家庭就會買不起房子，或者被迫搬走。留下來的都是經濟良好家庭，學生質量好，家長重視教育，學校有錢建設、買的起先進設備，自然就可以越辦越好。

在美國中小學老師的工資是公開的，而且由政府提議、民眾選舉決定，沒有一個學校可以亂漲工資。校長等高級管理人員的收支嚴格受民眾監控，他們每年的納稅需要公佈於眾。

房地產稅越高的地區，教師工資越高，自然教育水平也越高，就越能吸引收入高的家庭入住，形成一個良性循環（筆者女兒的中學老師工資，比一個中型製造業的財務總監都高）。

各個地方的房地產稅不是單一由政府決定的

地方政府提出房地產稅徵收方案提議，要經過所徵收地區的居民聯合投票通過之後才可以生效。

美國經常出現某個地區的議員要求修改房地產稅，當地居民第一考慮就是是否會影響學校的質量。如果是，居民不會為了節省一點稅錢就同意降低房地產稅。相反，同意提高房地產稅的案例遠遠大於同意降低的案例。

伴隨著房地產稅的提高，城市稅或者郡縣稅往往會降低。如果房地產稅高，學校好，不僅子女教育好，房子還好賣，居民個人收益大。如果城市稅降低了，政府經營是否受到影響，那是市長或者郡長的事，他需要想辦法引進企業來增加企業納稅。所以，美國的居民是很會算賬的。

移民一定要注意，如果你是綠卡持有者，你一樣擁有參與地方房地產稅率決定的投票權。這個和你每天的生活息息相關，一定不要忽略此項權力。

房地產稅高的地方，警察服務特別好

房地產稅高的區域，每天警察都會開著車巡邏。

如果你全家要出遠門，大可放心的把鑰匙交給警察署，警察會每天定點到你家看一下有無狀況。

如果趕上暴雨多的天氣，警察會每天去家裡巡視一遍，可以有效的預防房屋積水問題（美國的別墅都有地下室，很多地下室都有通道直接通地面，並且都有多個窗口開在地平線上，如果連續暴雨沒有人處理，地下室容易積水）。

筆者因為工作關係，需要經常呆在中國。有段時間家人也在中國，我們就把家裡的鑰匙交給了當地警察暑，他們在去我家日常巡邏的時候，發現筆者家裡鬧老鼠，就電話我們，徵得我們同意，請來了滅鼠公司。等到我們回去的時候，家裡乾乾淨淨的。

房地產稅高的地方，城市建設特別好

一般來說，美國房地產稅越高的地方，城市建設會越好。這一點，主要體現在幾個方面：

1.高速公路的建設：行駛在高速公路上，如果路邊有阻擋板或牆（用於隔離噪音），肯定那一邊的區域房地產稅高，有錢修建公共設施。2.公共停車場的建設：地方多，停車位大，價格低或者免費。3.排水系統更新快。4.公共公園多（美國公共公園必須免費）。5.是否允許建設新高架或者機場等公共設施，有優先發言權（筆者所在城市富裕，結果機場就建到城市外圍了）。

有一點和中國不同，美國的公交系統和房地產稅不成正比。往往是越窮的地方公交系統越發達，富人區都嚴禁建設公交系統。

新移民記得參加公共設施建設選舉，這關係到你的房產增值和日常生活的舒適度。有綠卡就可以參加選舉，有的城市只要在那裡居住就有選舉權。只有聯邦政府相關的選舉，必須是公民才可以參加。

筆者家庭就很認真對待公共設施建設，之前縣裡面的圖書館擴建我們積极參与投票，最後同意票獲勝，圖書館擴建，帶動了教育水平更上一層樓，房價也跟著上漲。

房地產稅可以抵扣個人所得稅

按照美國統計局的數據，美國平均每年徵收140億美金的房地產稅，每個家庭每年平均房地產稅支出為2,197美金。不要被數字表面嚇到，140億美金包括個人繳納和商業繳納，大部分來源於商業繳納，而且房地產稅可以用於抵扣所得稅收入。

美國的個人所得稅徵收原則是鼓勵消費，有很多免稅項目，房地產稅和買房貸款需要支付的每月利息都可以用來抵扣個人所得稅，因此美國人基本上都是一工作就買房子，只要付得起首付。

在美國租房不用支付房地產稅，房東早就把這部分錢包含在租金裡面了。作為房客，租金不能抵扣個人所得稅。作為房東，房地產稅可以沖抵房租收入少繳稅。

房地產稅高的地區，房子反而好賣

美國人的觀念不同，房地產稅高的地區，房子反而好賣，因為必然和兩件事掛鉤：好學區和低城市稅率。沒有一個中介向你推薦房子的時候，會拿房地產稅低作為一個賣點。

美國房地產稅差距很大，以下是2018年美國50個州和直轄特區的房地產稅數據。

*$184,700 is the median home value in the U.S. as of 2016,

the year of the most recent available data

綜上，房地產稅確實關係到每一個人的切身利益，但也沒必要過度恐慌，只要取之於民、用之於民，最終都是造福社會的好事。

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