此時樓市，應該逢低吃進，還是拋盤離場

作者 |盧俊

來源 | 真叫盧俊（zhenjiaolujun0426） 已獲授權

此時此刻的樓市，到底是怎麼樣一個光景，大概是最微妙的一種場景了。

1月，百強房企中有超3成房企的權益銷售金額同比下滑。在這些房企中，有13家房企的權益銷售金額降幅超30%，再加上那時候我們記憶中的2018年的樓市速凍，所有人都在想，會不會這樣的淡市會貫穿這一整年。

但是到了2月份，深圳市場說著城市頂豪被一搶而空，而上海樓市二手房成交突破了16000套，這個數字是過去一年的第二峰值。

另外、蘇州、杭州、溫州等一些城市的土地拍出高溢價率，再加上陸陸續續有城市開始適度鬆綁樓市，包括一線城市的上海深圳的二手房交易稅收降低，所有人都在感慨：是不是小陽春要來了。

就在大家剛剛開始興奮的時候，政府工作報告里房產稅從穩妥到穩步，這個十年來被無數人認為是樓市大殺器的政策感覺離我們越來越近了，幾乎馬上就要到來。

此時此刻的樓市，到底是轉好的市場，還是繼續速凍的市場。這應該是現在最難回答的問題了。

手裡的房產到底是要拋掉還是可以再買進一點，我想很多人都會和你說著自己的答案，我有一些基本面想和大家探討。

如果要看到樓市未來，大概看懂這三個政策。

01

第一是關於房產的稅收

一邊我們看到在交易環節的稅收降低，一邊未來的房產稅山雨欲來，這兩個一抑一揚的政策到底表明了什麼態度。

在我眼裡這是房地產從過去交易端徵稅轉移到持有端徵稅的過程，而這樣形式的改變也讓房產從過去的買家付費變成賣家也就是持有者付費的過程。

未來的整體過程就是單一的交易過程的稅收會越來越低，多套房子的持有成本會越來越高。

這樣的轉變其實在上海已經開始顯現了，其實很多人都忽略了，上海一直有房產稅徵收的，但是以前的房產稅日常是不催繳的，只有在最後交易的時候讓你把之前積壓的結清了才能過戶，而這樣的模式也讓很多時候這個成本轉移給了下家。

但是在2018年開始，我就被催著在年底的時候繳納了房產稅，這樣的模式也更像單位時間內的徵收。

因為交易是全範圍的，持有大概率未來針對的是多套房產的持有者，所以未來針對於房產的稅收，整體基調是：多套房子的人多繳稅，額度根據時間成本疊加。這是典型的利用稅收槓桿做到的人群財富的調節，化解貧富差距。

02

第二個政策要看租售並舉

可能是這一塊一直處於潤物細無聲的感覺，其實我一直覺得市場對這個政策的理解不夠，起碼是不夠重視的。

看懂租售並舉其實看一個城市就可以了，那就是上海，上海的租賃市場的比重目前是全國的70%，所以一定是有信號意義的。

對於租賃市場的格局，一房一萬做了一個圖，給了一個很有趣的角度。

這是上海2018年住宅土地供應量，第一豎列是2018年租賃住宅供應，第二列是2018年商品房住宅，第三列是合計。

你會發現很微妙的現象，租賃市場的中環內供應、外環內供應、郊環內供應都和商品房住宅供應非常的接近，只有郊環外商品房用地比較多。

這什麼意思，未來的上海郊環內的一定是租售並舉的，因為供應量就是這樣半分天下的。另外把這些總數加起來和2017年銷售額比較，又是很貼近的數字，這也就預示著，現在的商品房成交量，就是有一半會被租賃市場吸走。

所以在我眼裡，租售並舉在上海正在被非常強勢的推進，如果沒意外的話，下一步要推進的就是一二線城市的全面租售並舉以及上海城市的租售同權。

不得不感嘆上海調控的精準，土地出讓環節做到如此的細緻入微。

所以這兩個政策結合起來看，各位可以發現一個基本態度，就是樓市越來越保護基本居住和基本剛需。而徵收的重點會在多套房產人的身上。

好了，有趣的問題來了，多少套房子算多套房子。

其實這個一直沒有一個很明確的界定，只能從我個人的角度來說，4套房子以上的朋友，可能要注意了，特別是在一個城市擁有過多套房子的人尤其如此，畢竟一些異地的項目牽扯到目的性消費以及消費升級，某種維度還是被支持的。

03

如果你手上的房子在好幾個城市，或者說你下一套想要去買一個異地城市，可能這一塊你需要重視的。

去年給房子定的一個大前提叫：房住不炒。這四個字值得印在腦門上。2019年最重要的叫：因城施策。

為什麼這個很重要？不知道各位還記不記得在16年17年的時候，房地產有這樣一個現象，上海漲了過一段時間輪到杭州，杭州漲了，再過段時間輪到嘉興漲，對不對？房價是傳導機制的一個地方漲，然後往周邊。

現在這個時候，因為因城施策，這樣的一個價格傳導機制消失了。因為每一個城市的樓市政策都不一樣。以前的政策是中央定個基調，大家全部執行，現在你看中央會定明確基調嗎？房租不炒也好，因城施策也好，全都不是明確基調。

但是每一個城市都要理解基調，然後再各自做一些小調整。這是為什麼我們在18年年底的時候會聽到那麼多看似放鬆的信號。但是我們可以看到這些城市互相之間沒有任何聯繫的。

仔細看貝殼給我們做的這張圖，你會發現不僅政策如此，市場周期的波動也是，不同的城市，高點轉冷的時間點各不相同，樓市下滑的比例也各不相同，再加上樓市政策的不同，每個城市的表現和預期也都不一樣。

換句話來說，不論現在是粵港澳還是長三角，也沒有清一色的利好，因為大輿論利好就投射地方利好的情況也不存在。

未來的城市會更加的股票化呈現，各自表現都靠各自實力，雖然有那麼幾輪大盤紅利，但是走勢歸根到底是要看自己。

而這個時候也更需要各自去挖掘和剖析，隨便聽別人說的就更風的，差不多就是傳說中的韭菜了。

04

另外對於市場還有一些細節值得大家注意。城市格局也細分的特別厲害。

一線城市也分成北上和廣深，北上開始抑制人口導入，地產也更多的進入到存量資產、租賃房產以及政策性房產的研發階段，這些本身都是變數，對商品房的干預不可能沒有。

但是另一個維度上來說，隨著一手房的越來越少之後，整個商品住宅的交易也變得越來越低調，從這個維度對純商品房市場可能也會進入到相對市場化的階段。

對於地段紅利來說，其實你去每一個城市每一個售樓處，都會和你說著各種規劃，這些規劃在各位眼裡一定是大同小異，所以本質上真正的重磅規劃其實就是粵港澳和長三角，這兩個大區域未來受政策紅利的可能性會大很多。

剩下的城市，就靠自己了，怎麼靠，搶人大戰，能夠勝出的也就突圍成功了，沒搶到人的，後面各位就自己看吧。當然這個搶人大戰我希望各位可以關注人口導入的留存數，到底多少人沉澱下來，這才是關鍵。

另外還有一個細節，很多人看房產都關注外部，從來沒有關注過自己，在自己唯獨需要重視什麼，其實就是自己的資金成本。

孫宏斌拿地永遠只有2個指標，第一個土地貴不貴，第二錢貴不貴，所以各位在評判擺在你眼前的產品價格外，還要問問這樣的房貸和每個月的現金流自己能否承擔。

那些失敗的房企最後並不是死於虧損，都是死於現金流，所以如果你在買多套以上的房產的時候，算準自己的荷包比看準你的房子要更加重要。

05

怎麼樣，是不是感覺依然很亂，但是本質上這才是真實樓市表現出來的，就像股票市場一樣，人人賺錢的可能性沒有了。

賺錢的可能是運氣，套牢的可能也是實力。

所以這個時候你問我是買房還是賣房，我的結論差不多就是，不要買太多，學會盤整，買對的那套房。

這個賽道的大概率結局就是善待那些細水長流的人，考慮你房子的持有成本和運營收益，這樣你才有可能享受到資產增值的那部分。

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