房企做休閑農業地產陷入誤區 休閑農業地產該如何開發？

中商情報網訊：今年兩會人大代表熱議鄉村振興，在決勝全面建成小康社會的關鍵之年，鄉村振興戰略意義更重要。鄉村發展迎來了歷史新機遇，不少房企將戰略眼光投向農村，布局休閑農業地產。由於缺乏經驗，不少房企陷入發展誤區。休閑農業地產該如何開發？

休閑農業地產五大模式

休閑農業和鄉村旅遊是鄉村產業重要組成部分，它是橫跨一二三產業、兼容生產生活生態、融通工農城鄉的新產業新業態。鄉村振興的大幕已拉開，農村創業創新風生水起，休閑農業和鄉村旅遊蓬勃發展。

休閑農業地產是休閑農業同地產業的一個嫁接，涉及到農業、文化、旅遊業和地產業。休閑農業地產分為五種：以農家樂為基礎的地產開發、以農業觀光園為依託的地產開發、以古村落為依託的地產開發、以景區為依託的地產開發、以新農村建設為基礎的農業新村及農村房地產開發。

資料來源：中商產業研究院整理

房地產和休閑農業地產有什麼區別？

休閑農業地產是農業產業升級的一個必然階段和必須配套。真正嵌入到農村中，以農業產業為依託，以新型城鎮化為導向，融合文化產業和旅遊產業，結合養生養老、旅遊度假、科普教育、農業體驗、觀光休閑、商務會議等功能，用一產聯動二產、三產，是一種新型經濟業態，房地產企業恰好可以依託自身優勢順勢而為。

但由於在國內的發展時間不長，模式也尚不成熟，不少企業用做房地產的思維打造休閑農業地產項目。其實在投入、營銷模式、模式可複製性方面，房地產開發同休閑農業地產存在很大差異。

資料來源：中商產業研究院整理

休閑農業地產開發思路

1、農民當成合作夥伴，注重長期投資經營

中央對農業和旅遊業扶持力度的加大，休閑農業地產成為投資熱點，但是主要注意的是，對投資者而言，產權結構清晰，就會大大降低政策和法律風險，也就有了與農民集體長期深入合作的可能。企業要把農民當成合作夥伴，注重中長期的投資經營計劃，真正做到短期、中期、長期效益一體，政府、開發商、集體和農民利益一體。

2、先「做產業」，後「造房子」

休閑農業地產需要先做產業，把農民就業解決了，休閑農業投資才有保障。這就意味著休閑農業地產要融入到區域統籌發展之中，做「產業」，做「未來」。

3、不要盲目拿地

不少企業喜歡圈地，先購置大量土地囤積，其實，土地拿在手裡，要是沒有可以盈利的農業項目進行增值和變現，每年還要花一大筆資金養地。所以休閑農業地產拿地前一定要做好運營規劃和產業規劃。

房企做休閑農業地產陷入誤區

房企在休閑農業地產實際開發和運營過程中暴露不少問題。首先房企對農村建設、農民居住就業、農業現代化與農業地產開發相融合的發展模式重視程度不足，脫離農業、農村。其次，開發順序錯誤，休閑農業項目在配套設施和農業產業還沒有一定基礎的條件下就先盲目發展地產，很難吸引消費者。此外，缺乏核心競爭力。國內多數休閑農業項目在這方面與傳統旅遊地產的差異化並不明顯，沒有形成準確的核心競爭力和主題定位，因此較難聚集人氣，容易造成地產空置。最普遍的還是圈地現象嚴重，不少休閑農業地產以「旅遊」當成借口實為賣房。

成功案例

鄉村振興是國家大戰略，農村發展潛力大。當前，中國房地產行業迎來拐點，傳統的房企謀求多元化發展。房企看好休閑農業地產的發展潛力，不少地產大佬創新「農業 地產」新模式。其中，綠城、融創、萬科以特色小鎮為載體，大力發展休閑農業地產。

以綠城為例，綠城的農業小鎮，在一線城市和核心二線城市周邊，30-50公里包圍圈內的地區，盤活農業用地，並將周邊農民轉化為現代農業工人。

整合農業、健康、教育、康養、園區服務資源，打造X 4模式，所有項目都有4個小鎮基因：農業、教育、康養和文旅，X代表小鎮的獨有特色。這個X可以是龍井茶、紅酒，也可以是越劇、花海。一般都是4大基因的個性化衍生。但在大城市近郊，X也可能代表著居住。

綠城模式最大的特點在於聚焦存量土地，輕資產操盤模式。通過和擁有存量土地的中小房企、農林企業和地方政府進行合作，甲方出錢出地，綠城代建或者入股的模式進行開發。綠城小鎮重點在於配套服務體系，綠城選擇構建開放平台，自己強化關鍵服務，其他服務選擇和外部力量合作，包括和萬科合作。運營費用則從住宅產品的銷售額中，抽取2%左右金額，用於園區配套團隊建設和後續運營服務。

綠城小鎮的發展模式

休閑農業地產是以休閑農業為依託，在經營休閑農業項目時，從產品規劃、景區服務、營銷推廣等方面進行地產化運作，從而更好地發揮項目優勢，更加深入地挖掘產品的市場潛力。中商產業研究院是一家「大數據 研究 規劃 落地」的一體化產業諮詢服務機構！在休閑農業地產方面，中商產業研究院可提供立項拿地、產品設計、開發與建設、招商規劃、運營規劃、資本運作等服務。

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