在美打拚十年後，他說出了美國房產的真相
老周，北京人，在北京四中讀了六年，大學去了外經貿，後來在美國德州拿下了金融碩士學位。
畢業後留美工作有十多年了，曾就職美國能源部，也做過房地產生意，對加州的洛杉磯和舊金山、華盛頓州的西雅圖、喬治亞州的亞特蘭大都很熟悉。
上個周他回國，我們聊了美國房產的投資，也希望從老周，一個在美打拚十年的老華人的角度，給大家一些投資參考和建議。
1
中國炒房客的想法，
已經落伍了
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我在中國長大，又去美國打拚了十年，自認為對中國和美國都有所了解，如有不周全的地方，歡迎探討。
我發現中國人買房只關心一個問題，就是房價還會不會漲，甚至期待能再複製二十年前買房的暴利。
坦白說，現在沒有一個國家和城市能做到。如果越南和柬埔寨現在的房價不是幾萬，而是幾千，那倒有搏一把的機會。
所以我有時候會覺得，中國炒房客有些落伍了。
美國人不像中國人那麼愛買房子，但也有一批投資客很會玩房地產，而且無論牛市熊市，都能賺得盆滿缽滿。
業內把他們稱為租賃投資派，最典型也最成功的代表就是山姆·澤爾。
就是這個老頭，圖片來自百度百科
20世紀70年代，美國大部分房產投資者都是「買房—翻新—出售套現」，只要房子及時脫手，就有不錯的利潤。但這隻適合行情好的時候，一旦行情不好房子賣不出去，資金鏈就會斷裂。
1973年就是這樣，美國房價受石油危機的影響全線崩潰，沒人願意買房。很多房產投資者甚至開發商，都只能眼睜睜捨棄那些好項目。
山姆·澤爾恰恰相反，他主要靠租金獲利，一直有不錯的現金流，即便熊市也是如此（人們可以不買房，但租房生活）。
於是他大肆抄底買房，甚至做過首付一美元買房的生意。
1976年，美國樓市逐漸進入繁榮期。山姆·澤爾低價買入的房子爆炸式增值，個人資產也增長到30億美元，被稱為「墳墓舞者」。
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以山姆·澤爾為代表的這種投資模式，就是我們說的價值投資，更看重價值投資面，而不懼牛市熊市。
過去中國樓市一直漲漲，以至於大家只知道「買房-漲價-賣房」，而忽視了價值投資。現在，帶著這種投資觀念進入美國市場是很危險的。
像美國這樣開放、健全的房地產市場，價值投資遠比一鎚子買賣更靠譜，也更賺錢。
2
我有200萬，
夠去美國買房嗎？
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這段時間，我還發現一個問題，就是有些投資客對美國房價完全沒概念。我剛回國和朋友小聚的時候，飯桌上有個拆遷戶問我：
「我想在美國買套房投資用，但現在手頭只有200W（人民幣），你看夠嗎？」
說實話，這是典型的「只有錢，啥也不懂」，俗稱小白。這樣去投資如果沒遇到靠譜中介，都得挨宰。
大部分人對「美國房子很貴」的印象，幾乎都來自紐約、舊金山、加州。這些地方都是華人去美國的第一站，名氣大、經濟好、發展快，非常適合華人居住（前提是有錢的華人）。
粗暴點說，這些地方相當於中國的北上廣深，房產中位數都在50W刀以上，一直盤踞在全美房價金字塔的最頂層。由於信息不對等，很多人把這個價位當成了整個美國的房價水平，這是非常不合理的。
加州中位數：54.8W美元（Zillow）
紐約中位數：68W美元（Zillow）
舊金山中位數：137.8W美元（Zillow）
美國大部分城市的房價是什麼水平呢？
今年2月，美國房子中位數是22.6W美元（約150萬人民幣），相當於200萬人民幣可以在美國很多地方全款買別墅。
全美中位數：22.6W美元（Zillow）
所以，美國房子，根本沒你想的那麼，不要輕易抹殺自己的投資機會。
3
美國房子到底怎麼買，
才能賺錢？
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我回國以後，好多人問我美國房子怎麼賺錢……這裡說下最核心的吧。
就像前面說的，價值投資更靠譜，也更賺錢。那麼價值投資主要考慮什麼呢？
首先是投資成本和租金回報。美國房產有一個笑臉投資地帶，是投資價值相對較高的地區。我們就直接從這裡入手，目前他們的房價水平大致是這樣的：
PS：數據來自zillow，為2019年2月各都會區房價中位數；
圖中標註的是全款價格，美國房子一般能貸款5成左右。
笑臉投資地帶的房子，按房價可以分為兩類：
第一類價格比較高，中位數都在50W美元以上，比如西雅圖、舊金山、洛杉磯、波士頓、紐約，租金回報率在3-4%左右，優勢在於穩定安全，保值好，適合自住以及土豪人群。
第二類價位比較低，中位數多在20-30W之間，比如達拉斯、休斯頓、奧蘭多、邁阿密、亞特蘭大，租金回報在5%以上，有的能達到7-8%，更適合投資者，低成本高回報。
當然，現在的租金回報高，也不意味著就能穩賺。
其次要考慮保障租金收益的要素穩不穩。
那些突然衝到了房地產投資回報榜單TOP5的城市，十有八九是坑。比如現在的金邊和胡志明市，根本沒有高回報的支撐點。
租金回報穩不穩涉及的因素很多，包括城市經濟、就業情況、人口流動等，我們主要以一個都會區舉例說明。
亞特蘭大整體而言是比較符合價值投資標準的。首先這裡有很多國際知名公司，比如可口可樂、聯邦快等都把總部建在這裡：
亞特蘭大的外國公司
PS：可口可樂在這裡有個博物館，售賣各種紀念品，但要收門票費，忒小氣……
其次，中國也有不少公司在這兒經營，但他們是買地 - 建廠 - 製造商品 - 出售商品，打通了整個生產銷售環節。
亞特蘭大的中國公司
PS：中美貿易戰時，這些亞特蘭大的中國企業幸運地躲過一劫。
另外這裡的港口很有活力，我曾親眼看過薩凡納港的熱鬧。
當時有遠洋巨輪（主要是歐洲、南美、遠東地區的）進港，船幾乎塞滿了整個河道。船上裝載的貨物都堆得很高，有些船過橋的時候離橋底就剩下1-2米的距離，讓你很擔心它會不會撞到橋上。
遠洋巨輪
除了傳統產業之外，亞特蘭大的高新技術產業發展也不錯，在全美高新科技產業城市中排第五位，主要歸功於亞特蘭大政府對本地高科技公司的培育扶持。
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整體來看，亞特蘭大的產業豐富而且發展趨勢很好，經濟基本面站得住。
那麼什麼樣的地方不行呢？過度依賴單一產業甚至單一企業的城市，它的房地產是很有風險的。
比如底特律，汽車製造業衰敗之後，房產市場迅速崩潰。
另外，當下很多旅遊城市成了投資熱門，像佛羅里達群島。那裡大部分都是度假型房產和退休養老型房產，雖然也有收益，但抗風險能力比產業結構豐富的地方會弱很多。
再說人口和就業，這兩個因素都和城市的經濟發展、產業結構息息相關。經濟發展充滿活力的地方，企業就多，工作機會和薪資待遇就好，相應的對人口的吸引力也強。
所謂長期看人口，人口凈流入的地區，房地產的長期投資價值就高。而周邊有高收入人群的，房價和租金負擔能力就好。
亞特蘭大市區夜景
以亞特蘭為例，一個傳統城市能多年保持著2%以上的人口凈流入狀態，是非常不容易的。
而且當地大部分人的年收入水平都在20W美金左右，相當於跨過了美國中產階層的門檻。
這批人注重生活品質，喜歡住在近郊地區，同時也能負擔起較高的房租。於是就出現了亞特蘭大「低門檻、高回報」的房產行情。
最後，綜合考慮各方面的細節，比如房產稅、城市規劃、開發商等。
美國房產稅一般都在1-3%，像亞特蘭大的房產稅每年平均1.07%，這就是很低的水平了。
至於城市規劃，亞特蘭大的城市zoning規劃就比休斯頓好很多，至少不會出現在水溝里建房子的情況。
因為篇幅原因，其他細節就不多說了。提醒一點，不是選對都會區就萬事大吉了。都會區涵蓋的範圍很廣，大家還是要多做功課、多考察、多對比，仔細挑選地段和項目，才能獲得好的收益。
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