中國奧園業績翻倍式增長：越自律越自由

3月17日，中國奧園集團股份有限公司發布財報顯示，其2018年度合同銷售額912.8 億元，同比增加100%。毛利達96.3億元，同比增長88%，毛利率為31.1%；凈利潤約29.4 億元，同比增長51%。

過去三年，中國奧園的銷售額複合年增長率達到89%，並在2018年進入准千億陣營。隨著實現規模化運營，2018年中國奧園開始布局多元化，提出「一業為主、縱向發展」。

規模、利潤和負債的「平衡術」

隨著房地產市場由增量時代轉變為存量時代，整個行業進入快速洗牌期，且告別了此前的高速增長階段。國家統計局數據顯示，2018年全國商品房銷售額149973億元，比上年增長12.2%，這一數字在前兩年分別是13.7%和35%。

但是，在市場整體降速的同時，也不缺乏業績飄紅的企業。根據奧園最新年報數據，2018年，奧園合同銷售再創高峰達912.8億元，同比增長1倍，年度目標完成率125%。縱向來看，2012至2018年，奧園年複合增長率超過60%，實現持續跨越發展。

保持高速增長，不以犧牲利潤為前提。從財報數據看，奧園在追求規模創新高的同時，保持了利潤的同步行進，其2018年營業額約310.1 億元，同比增長62%；毛利達96.3億元，同比增長88%，毛利率為31.1%；凈利潤約29.4 億元，同比增長51%；核心凈利潤（凈利潤扣除投資性物業公平值收益、匯兌損益、衍生金融工具公允值變動收益等非經常性損益及其對應的稅金）約30.7 億元，同比增長63%，實現了「規模、利潤」的同步發展。

作為資金密集型的行業，規模、利潤率和負債率是牢牢拴在一起的。合理利用負債增加槓桿，能夠提高企業增長速度和利潤規模，但槓桿過高，又會反噬企業健康，因此規模、利潤、負債三者的動態平衡決定了一個企業被市場認可的程度。

截至2018年12月31日，奧園總銀行結餘及現金約396.2億元，凈負債率為58.9%。2019年，奧園率還重啟內房三年期美元債公開市場發行，累計成功發行10億美元優先票據，進一步延長債務期限，優化債務結構。

穆迪、摩根大通、美銀美林、尚乘集團、招銀國際、安信國際證券等各大金融機構紛紛發布評級報告，給予奧園「買入」評級，或上調奧園評級展望由「穩定」調升為「正面」。

穆迪在報告中指出，上調評級展望反映了奧園強勁的合同銷售金額及營業額增長將推動其未來12至18個月的信用指標提升。奧園2018年全年合同銷售同比增長1倍至912.8億元，超額完成全年目標730億元。穆迪預期，奧園在規模擴大的同時將保持財務紀律並控制債務增長。

大規模土地併購，有效降低成本

中國奧園在大灣區等地的土地儲備也非常充足。根據年報數據，截至去年底，奧園擁有198 個項目，分布70個境內外城市，土地儲備總建築面積達3410萬平方米（權益比80%），足夠未來三至四年左右的開發。其中，來自粵港澳大灣區城市貢獻合同銷售約 280 億元，約佔總合同銷售的 31%，成為最有潛力的區域。

數據顯示，奧園在城市舊改項目擁有豐富經驗，擁有潛在可售資源約人民幣660億元，其中大部份位於大灣區城市。

業內人士認為，在中國進入了以城市群和都市圈發展為主的「二次城市化」階段，隨著《粵港澳大灣區發展規劃綱要》的發布，粵港澳大灣區在國家發展大局中具有重要戰略地位，未來在經濟、人口、產業方面都將迎來重大發展機遇。

另一方面，中國奧園一直堅持以收併購為主，土地成本極具優勢。財報顯示，2018奧園土地儲備的每平方米建築面積的平均成本約為2167 元，以2018年奧園平均售價約每平方米 10300 元來計算，奧園目前的土地成本僅佔平均售價的21.04%。也就是說，奧園的平均售價是地價的將近5倍。

另據中金研報的數據顯示，奧園開發過程實現標準化，奧園由拿地至開盤平均只需約8.2個月。由於土地成本低、周轉快，奧園不僅去化快，毛利率、凈資產收益率指標提升，現金流也穩定、充裕。

摩根大通認為，奧園植根廣東，約25%土儲位於粵港澳大灣區，為大灣區主要發展商，將受惠於大灣區的發展。同時，奧園拿地渠道多元化，包括收併購、招拍掛、城市更新及戰略合作等，土地成本較低，可支持其銷售的持續強勁增長。預期奧園2019年合同銷售金額按年增長約25%，跑贏同行，2018至2020年核心凈利潤的年複合增長率達42%，優於同行，盈利可見性高。

美銀美林預計，中國奧園2019及2020年的合同銷售可實現每年增長25%。奧園在粵港澳大灣區的提前布局，及潛在可轉化成土地儲備的舊改項目，將會讓奧園在行業波動的時期獲得穩定發展。

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