震驚！縣級市房價超省會，這座小城房價太扎眼！

作者 | 顧天傑

來源 |葉檀財經（tancaijing） 已獲授權

3月15日，統計局的全國70城房價指數新鮮出爐，這四座城市，2月同比漲幅超過20%。

是西安、呼和浩特、大理和貴陽，有你的家鄉嗎？

唯一的縣級市大理再次位居漲幅前列。在1月的價格指數中，58個城市環比上漲，大理以2%漲幅領跑全國新房，以1.6%的環比漲幅，領跑全國二手房。

這個小城房價為什麼如此扎眼？

投資客大行其道，開發商拿地速度減緩。

01

感謝投資客 大理房價連漲22個月

雲南大理市海東新區，一到夜晚就變得異常空曠。沿著濱海大道一路向北，再環繞天境路、映雪路一圈，映入眼帘的是一片又一片的供空，在建樓盤成為夜空最亮眼的星。

和幾年前熱鬧的工地不同，現在施工人員只剩零星幾個，有的鏟土機停止了工作。開發商面臨的是極其嚴格的計劃、施工、環保等方面的審查，過去以犧牲環境為代價的違規開發模式，已經走到盡頭。

大理房價沒有受到環保影響，作為70個城市中唯一被觀察的縣級市，截止2019年2月，大理房價已經連續22個月環比上漲。

根據大理統計局的房產銷售額和銷售面積估算，2012到2017年，當地均價從4889元/平米上升到8397元/平米，上漲71.75%。同時期雲南全省均價從4200元/平米上升到5900元/平米，漲幅只有40.4%。

從中國房價行情網數據來看，2014到2016年間，大理房價基本維持在6500元/平米。到2017年底，上漲到9000元/平米，隨後一路高歌。截止2018年11月，新房均價為10900元/平米，幾乎成為雲南房價最高城市。

從2017年11月到2018年底，合計59.65%的房子成交價在10000到14000元/平米。在洱海以西，靠近古城的優質區域，最高可以到3萬元/平米以上，一年間翻倍，同樣的情況也在海東新區上演。

當地人的收入，無法支撐如此高的房價。

大理城鎮居民可支配收入在2016年剛剛突破3萬元關口。同年接待遊客1674.27萬人次，大約是五年前的2.3倍。旅遊業總收入292.58億，相當于海南全省當年旅遊收入的36%。

部分旅客，成了大理季節性移民中的一員，同時湧入的，還有海南限購後被迫下崗的中介。

中介最常見的宣傳口號是：來大理，買洱海海景房。稀缺的蒼山洱海資源，成了吸引外來投資者的招牌，一二手房價格持續倒掛，助推投資者湧入。

大理根本不是以當地人收入給房地產定價，而是以願意在蒼山洱海買房的人給地產標價。

02

外來開發商淘金 樓市大幅波動

從2013到2017年，大理租售比分別是33、33、33、31和52，在2017年突然走高。就在2017、2018兩年，外來開發商大舉進入大理。

2017年11月，恆大地產和深圳信證基金通過股權競拍方式，經過50輪出價，溢價3.1億，以8.044453億總價收購雲南工投大理項目，取名恆大山嶼海。

2018年4月，中梁地產以12.47億的總價，拿下原大理啤酒廠三宗國有建設用地。

2018年8月，美的置業和雅居樂分別以1.3萬元/平米，4.1億的總價，74.4%溢價率以及1.119萬元/平米，3.46億總價，49.2%溢價率競得兩宗土地，超越中糧，刷新地價紀錄。

品牌房企入駐，刺激樓市更熱。

2018年6月，中糧地產開放旗下的大理壹號院城市展廳，11月開始推盤，鋪天蓋地的廣告，佔領了公交車車廂和各類樓面外牆。

雖然房企攻城掠地，大理商品房銷售額並不穩定，待售面積波動很大。

當地統計局數據顯示，從2012到2017年，銷售額分別為60.81億、50.26億、54.56億、54.62億、61.97億和94.06億。待售面積分別為12.87萬平米、36.42萬平米、45.8萬平米、46.62萬平米和26.06萬米。

大理本地人無法消化多餘的庫存，季節性投資客是候鳥，大部分時間不會居住在這裡。

03

大理房價超省會 下一步是限購？

大理早就不是窪地了，房價持續超過省會昆明。

中國房價行情網最新數據顯示，截止3月16日，大理過去一個月均價為13409元/平米，昆明房價為12652元/平米，大理房價每平方米比昆明高757元。

2018年7月9日，大理出台了規範房地產市場的文件。

文件規定：大理市全面實行新房價格備案制，備案價參考範圍內同區域、同品質、同類經新房網簽備案成交均價，申報變動幅度不得超過10%，房價虛高、違規銷售、炒房等行為將被嚴肅處理。

相比西雙版納和昆明，大理的調控力度算比較弱的。

昆明主城五個區和三個開發區限購，外省戶籍只能買一套，新房必須備案，預售價格在6個月之後才能調整，每12個月內，備案價上浮不得超過6%。西雙版納重點打擊捂盤惜售，以及各類炒房。

估計，大理一城一策調控升級，可能已經在路上了。作為海南之後的旅遊地產，大理的溢價太高。

從規劃看，大理城市格局圍繞古城、下關、鳳儀和海東新城構建。近年來的房地產開發區域主要集中在下關和海東。海東集合了各類的山、海、灣、島嶼和濕地，曾經是不毛之地，也是環洱海區域剩下的最後的房地產可開發區域。

海東新區離主城區很遠，由於環保問題，海東在開發方面一直保持謹慎。2016年以前，海東開發規劃面積為140平方公里，當時就有質疑聲，認為根本無法吸引大量人口到此處定居。

2017年以後，為了防治污染，海東面積從140平方公里縮減到53.89平方公里，關停了很多洱海邊的餐飲店面，政策、環境波動，使得大理在地產規劃方面無法統一。

深圳房貸利率連降兩次，包括國有六大銀行在內，首套房貸利率可執行基準上浮5%，二套最低執行上浮10%。

融360數據顯示，10個城市的首套房貸款利率回調，比1月增加了3座。當月全國首套房貸款平均利率5.63%，環比下降0.53%，這也是全國首套房貸利率連續第三個月下降。

北上廣深，只有北京首套房貸平均利率持平，上海、廣州和深圳環比均有所下降，分別為5.06%、5.52%、5.46%。

統計局統計的2月70城房價數據中，4座一線城市新房環比微漲0.3%，二手房價格環比上漲0.1%。

可見，一線城市未必房價上漲最高，卻是最安全的。

一線城市價格略微上漲或下跌，問題不大，成交量逐漸穩定後，價格自然會回暖。

可是，大理，得悠著點，否則惹火上身，曾經逃離海南前往洱海的中介，又得逃離大理了。

感謝關注智谷趨勢（微信ID：zgtrend）。很多讀者還沒養成閱讀後點贊的習慣，如果覺得智谷做得不錯，記得點個贊表示鼓勵哦。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！