陽光城：渡過「艱難」的2018

來源：鳳凰網房產 作者：李靜

火紅的背景色配上醒目的白色字體，站在立板前的就是陽光城(000671.SZ)「星光熠熠」的明星經理人團隊。

3月14日下午，陽光城在上海召開業績發布會。執行董事長兼總裁朱榮斌帶領著全新高管團隊交出了履職後的第一個完整財年成績單。

「2018年是我們陽光城全新管理團隊組建以來，面臨的第一個完整的財年。這一年，我們克服了重重困難，實現了千億的跨越。」

提及2018年，朱榮斌無限感慨。陽光城是在爭議中度過了艱難的2018年。股份質押、資金問題、負債高企、利潤率低等一系列問題纏繞不休。

如今，陽光城試圖在解決這些麻煩。不管「雙斌」是否承認，過去一年的陽光城在風格上更像碧桂園，在接下來不確定性較大的時間，他們開始試圖讓這家企業看起來更像中海。

業績高增 負債仍居高位

財報數據顯示，朱榮斌交出了一份頗為亮眼的「期末成績單」：2018年全年實現全口徑銷售金額1628億元；營業收入565億元，同比增長70.28%；合併報表凈利潤39億元，同比增長75.30%。

其中，內地和長三角成為了陽光城的主戰場。從銷售結構來看，內地區域、長三角區域和大福建區域分別貢獻36.9%、28.4%、20.0%的銷售金額。2018年，陽光城累計土地儲備4418萬平方米，貨值5494億元，一二線佔比85.8%。

此外，陽光城的各項財務指標均有所好轉。負債方面，扣除預收賬款的資產負債率為60.84%，同比下降6%；有息資產負債率42.75%，同比下降10%；凈負債率同比減少70個百分點，降至182.22%。

現金流方面，陽光城2018年的平均回款率達到80.05%，期內經營性凈現金流入218億元，同比增長147.55%。報告期內，賬面貨幣資金為378億元，佔比總資產14.36%。

雖然業績高增，財務指標也有所改善。但是，陽光城的負債率和凈利潤率仍不容樂觀。182.22%的凈資產負債率仍居高位，遠高於行業水平；凈利潤率6.92%，雖然相較於去年的6.22%略有提高，但與行業10~12%的平均凈利潤率相比仍有一定差距。

對此，主管財務的執行副總裁吳建斌表示：「2019年將爭取將凈負債率回到150%，希望2020年凈負債率降到100%之內。」

關於利潤率，朱榮斌則坦誠的說，6.9%的凈利潤率確實有點低，沒有達到預期，主要是因為過去的項目基礎確實比較差。

翻看陽光城的年報可以發現，陽光城的銷售、管理、財務費用均大幅增加。這無形中吞噬了陽光城的利潤。其中，銷售費用、管理費用分別同比增加82.90%、34.06%，財務費用更是同比增加了379.76%。

財務費用的增加主要系新增較多債券融資、使得相關承銷費等相關費用記入財務費用、及其他融資利息費用化增加所致。截止至2018 年底公司的綜合融資成本為7.94%，較2017 年底上升0.86 個百分點。

吳建斌對此並不滿意：「從公司長遠來看這樣的融資成本一定是不好的，將來肯定要下降。」他表示，2018年下半年無論是內地融資，還是境外融資成本都在飆升，導致公司融資成本接近8%。陽光城接下來力求提高在內地和香港資本市場的評級，而且今年整體融資形勢要比去年好很多，相信公司今年最終綜合融資成本會降到7.5%之內。

安全第一 目標設在1800億

「2018年陽光城的基礎確實不太好，到了2019年，我們就從容很多了。」朱榮斌在業績會上表示。

正如朱榮斌所說，2018年的陽光城確實諸多問題纏身，所以「安全」就成了朱榮斌在業績會一提再提的關鍵詞。「2019年將是公司項目竣備交付的大年，面對不確定性極大的房地產市場，安全運營為公司的重中之重。」朱榮斌表示。

「安全」策略體現在陽光城2019年的經營計划上。營銷方面，陽光城奉行「底線管理、積極進取、有效供貨、保證回款」十六字原則；運營供貨不再作為強制性標準，以銷定產，彈性供貨，控制庫存；財務方面，增權益、降負債，2019年爭取完成調升3A評級，有效降低融資成本。

如何對待高企的負債率，吳建斌也作出了表態：「今年陽光城的凈負債率目標是爭取控制在150%以內，希望在2020年我們的凈負債率可以降到100%之內。」

除此之外，目標的設立也打出了「安全牌」。朱榮斌為陽光城定下2019年銷售目標為1800億，僅比2018年高出10.53%。「管理層對於目標不是看得很在意，今年的策略是彈性供貨，一切根據市場變化會隨時調整，同時也不會放棄增長的機會。」

而且，陽光城明顯放緩了拿地節奏。華創證券統計，2018年陽光城拿地金額560億元，同比減少35.2%，其中權益比例55%；拿地面積1333萬平方米，同比減少54.1%。

朱榮斌表示，2018年5月，針對市場可能出現的下行，我們有預見地放緩了投資的節奏，在7月份更是踩了一次剎車，把公司前期通過評審的項目統統重新評估一次。年底判斷市場可能形成回暖，集中在一二線城市，以底價或底價附近的低價獲取了多宗優質土地。

朱榮斌對於拿地策略有一套自己的主張：「如果土儲的規模跟公司的去化開發能力不匹配，再加之融資成本那麼高，房價不維持每年高增長的話，庫存大不見得是好事，可能還是包袱。」

對於未來的土儲計劃，副總裁徐愛國表示，陽光城會主要投資於一二線城市，對三四線城市會保持適度地關注。今年投資規模原則上會按照行業正常比例，即銷售回款的55%。具體會根據市場、政策、銷售情況和土地市場進行適當的靈活調整。

有意思的是，「併購」方面一直是陽光城的特色。朱榮斌在業績會上透露：「不出意外的話，最近我們會有大動作。」

碧桂園路線or中海路線？

朱榮斌與吳建斌身上有共同的標籤，他們的職業生涯都從中海開始，曾在碧桂園重聚，又在陽光城相逢。

業績發布會現場，在被問及陽光城對標的企業時，吳建斌的回答是：我們的管理層多半出自於中海，我們學的是中海。

朱榮斌則坦率地表示：「碧桂園、萬科、中海、龍湖都是我們學習的榜樣，高周轉是房地產企業都追求的共同目標，碧桂園是這方面的楷模。」

吳建斌的《我在碧桂園的1000天》一書透露，他對薄利多銷的高周轉模式抱有懷疑，曾試圖將碧桂園帶上融資成本更低、財務更加健康的狀態，最後發現這是與企業掌舵者經營理念的南轅北轍。

「雙斌」重聚陽光城，曾經的對高周轉模式的遲疑必須要轉變為堅定的執行。相較已經成為巨輪的碧桂園，陽光城對規模擁有更大的渴望。

從陽光城過去一年居高不下的凈資產負債率看，吳建斌深知，規模與穩健，哪一項才是陽光城目前所需要的。

在模仿中海之前，陽光城先要模仿碧桂園。

雖然陽光城目前的土地儲備中，一二線土儲佔比達到85.8%，但是「雙斌」執掌後的2018年，陽光城拿地主要下沉到了三四線。

陽光城2018年共以權益對價306億元合計補充土地儲備約1333萬平方米。具體來看，在大福建區域拿地多位於南安、龍岩、晉江等三線城市；在貢獻較大的內地區域和長三角區域拿地多位於上饒、贛州、梁平、烏魯木齊、張家港、慈溪等三線城市。

朱榮斌提到，2018年陽光城突破了規模，2019年更想要的則是品質，「安全有序」便成為了陽光城的指導思想。

這像是一次闖關，朱榮斌帶領他的團隊在高負債的基礎上闖過了規模關，在不確定的2019年，他想為不確定性做一些準備。這也許是從碧桂園路線到中海路線的轉變的開始。

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