坐穩「銷售之冠」，碧桂園為何能持續領跑？

3月18日，碧桂園控股有限公司（股票代碼：02007.HK）在港披露全年業績。2018年，碧桂園共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約人民幣5018.8億元，同比增長31.25%。

2018年，碧桂園營收、毛利潤、凈利潤等核心財務指標均有大幅增長。在去年房地產行業降溫的背景下，碧桂園取得這樣的成績實屬不易，但這一切都與碧桂園前幾年正確的戰略布局和強有力落地有直接關係。

銷售額甩開萬科，碧桂園交出一份滿意答卷

自2018年7月起，碧桂園僅公布權益銷售數據，不再公布全口徑銷售數據，但第三方統計機構克而瑞數據顯示，2018年碧桂園全口徑銷售金額7287億元，同比增長32%，蟬聯第一。對比來看，萬科以6069.5億元，同比增長14.54%，位居第二；恆大以5513.4億元，同比增加10.1%，位居第三。

從房地產市場最關鍵的指標即合同銷售額來看，碧桂園甩開萬科超過1000億，是市場當之無愧的領跑者。增速方面，「碧萬恆」三巨頭的銷售額只有碧桂園的增長率超過30%，遠超其他兩家，如此體量下能有如此強勁的增長，著實不易。

從營收和凈利潤來看，2018年碧桂園也交出了一份讓市場滿意的答卷。財報顯示，2018年碧桂園營業收入約為3790.8億元，同比增長約67.1%；毛利約為人民幣1024.8億元，同比增長約74.3%；凈利潤約為人民幣485.4億元，同比增長約68.8%。即便是放到整個房地產市場來看，碧桂園營收和利潤的增長能力都無人能出其右。

截至2018年12月底，碧桂園業務遍布中國內地31個省/自治區/直轄市、269個地級市、1156個縣/鎮區，成為地區覆蓋度最高的中國房地產企業。在業績增長的同時，碧桂園在全世界的影響力也在提升。碧桂園去年再次入選《財富》雜誌世界500強企業，排名大幅攀升114位，至353位，成為榜單中排名躍升最多的中國企業之一。

安然度過寒冬，碧桂園經受住考驗並非偶然

2018年，房地產行業可謂是風起雲湧，令人琢磨不透的一年。在「房住不炒」的政策指引下，各地區房地產政策表現趨嚴，調控措施更細節、更全面，去槓桿降溫也成新主題。房地產企業融資環境趨緊，融資成本明顯上升，國內房地產行業中大部分企業因為高速擴張而處於現金流緊繃狀態。

在這樣的大背景下，如今市場上，僅有少數運營能力較強的企業，能夠讓現金流在內部良性運轉，實現企業的自我造血功能，從而做到連續多年的凈經營現金流為正值，碧桂園則是表現最為突出的企業之一。

財報顯示，碧桂園全年房地產權益銷售現金回籠約人民幣4557.9億元，權益銷售回款率高達91%。得益於銷售回款額的大幅度增加，碧桂園截至去年末的凈經營性現金流連續第三年為正。截至12月31日，公司賬面擁有現金餘額2425.4億，佔總資產比例14.9%。另有約3017億銀行授信額度尚未使用。

截至去年末，碧桂園凈借貸比率僅為49.6%，同比下降7.3個百分點。尤其難能可貴的是，作為一家快速成長的企業，碧桂園已連續多年保持了凈借貸比率低於70%，這在國內一線地產軍團中十分罕見。

在土地儲備和全國布局方面，碧桂園也為持續的銷售現金流入提供了保障。隨著2018年下半年碧桂園項目首次進入西藏，碧桂園完成了進駐中國內地所有省份的布局。財報顯示，截至2018年12月31日，碧桂園在國內已簽約或已摘牌的權益土地儲備已經達到約2.4億平方米，其中未售權益可售貨值約1.7萬億元，可滿足集團未來三到四年的銷售量。

值得一提的是，公司前瞻性地深度布局粵港澳大灣區，可售資源充足，領先同行。碧桂園位於粵港澳大灣區的權益可售資源達3721.2億元，可售建築面積約2544.5萬平方米。另外灣區內有潛在權益可售資源約5554億元，與已獲取的權益可售資源合計9275億元，發展空間巨大。

除了在現金流和土地儲備的前瞻性布局之外，2018年的碧桂園也在不斷嘗試業務多元化布局。一方面，基於產城融合戰略布局科技小鎮，通過以產帶城、以城促產、產城互動實現生產、生活、生態「三生融合」；另一方面，則是將長租業務通過「長租社區」和「長租城市」的概念形成多業態組合，在住宿以外提供商業配套、辦公需求、各類創意企業辦公地點等需求，整體打造成生態鏈閉環。

再造一個碧桂園，打造高科技綜合性企業

去年發布半年報時，碧桂園董事局主席楊國強發表了題為《行穩致遠！楊國強致投資者的一封信》的公開信。2019年度會議上，楊國強進一步確立了未來碧桂園三個重點：地產、農業、機器人。

透過這三個關鍵詞，碧桂園作為一家「高科技綜合性企業」的藍圖愈發清晰起來。對碧桂園來說，地產是根本所在，必須要有穩定持續的盈利能力，而農業和機器人產業則為企業提供新的發展動能，在地產之外再造一個碧桂園。

1、抓住鄉村振興的機會，助推農業生產發展，以此強化產業鏈優勢。

如今中國消費升級趨勢不可阻擋，三四線城市居民對住房的改善性需求也在快速提升，這個市場還有很大的增長空間。雖然碧桂園是所有房地產巨頭裡面最重視三四線城市的，但在一二線城市市場競爭逐漸飽和的情況下，三四線城市已成為房地產企業重要突圍的方向。

作為業內唯一的全產業鏈覆蓋的企業，助推農業生產則是碧桂園布局鄉村市場關鍵的一步棋。通過助推農業生產，碧桂園將藉助房地產行業積累的經驗運用在農業生產領域，也即通過規模化種養殖，實現農產品育種、生產、加工、物流、銷售等產業流程一體化，與農民共享現代農業發展的紅利。

與此同時，碧桂園還通過社區生活服務品牌——鳳凰優選，在農產品與消費者之間嫁接起一道直通的橋樑，為業主提供更好服務的同時也為農民的增收致富提供助力。未來則可以進一步提供教育、交通、商業超市、酒店等配套，實現在鄉村市場的全產業鏈布局。

《中國智慧農業行業市場深度調研及2017~2021年投資商機研究報告》中數據顯示，早在2013年，我國智慧農業的產業規模已達到4000億元，僅以應用（硬體和網路平台以及服務）為基礎的智慧農業市場就有望在2022年達到184.5億美元的規模，年均複合增長率13.8%。

對碧桂園來說，通過發展現代農業以及社區新零售，響應國家助力鄉村振興的政策，農民在這個過程中得以增收致富，碧桂園則通過深入智慧農業找到新的業績增長點，而這又進一步拉動三四線城市的房產消費，最終形成一個完美的閉環。

2、基於房地產本身，深耕機器人產業，向服務和製造不斷延伸。

在深耕三四線市場之外，碧桂園還在積極向地產外的科技產業擴展。按照碧桂園的規劃，未來五年內，將在機器人領域投入至少800億元，最終使機器人廣泛地運用到建築建造、社區服務、生活起居等各類場景當中。

對於碧桂園來說，機器人業務具有極高戰略價值。一方面，機器人在建築行業已開始被廣泛應用，未來十年，裝配式建築的推廣與普及，也將會為建築機器人的標準化作業奠定良好基礎。

藉助各類建築機器人，碧桂園不僅可以實現更高效率得生產，減少建築成本，更重要的是降低潛在的人身傷害，杜絕各種生產過程中的安全事故，將危險發生的幾率不斷降低。

另一方面，房地產行業的龐大體量，能夠為機器人業務提供足夠的市場空間，這將成為房地產之外的新增量。除了建築行業的需求之外，工業機器人市場未來五年將達到5000億元，碧桂園完全有可能在這個市場實現彎道超車。

與此同時，家用服務類機器人的市場規模也將井噴，這將能幫助碧桂園實現房產之外，生活場景的進一步延伸。作為房地產開發商，抓住居住升級需求，給居民一個放心滿意的居家環境至關重要，這在未來可能不僅僅只是居住的小區環境，更包括各類生活服務的基礎設施，家用機器人很可能是實現居住業務形態全覆蓋的重要場景。

總結來看，作為房地產行業標杆企業，碧桂園深耕地產多年，本身具有資源和土地優勢，蟬聯房產銷售額第一絕非偶然，但這家公司打破舊有的模式，不斷進行自我革新的勇氣卻值得稱讚，而這或許也為未來進一步騰飛埋下了伏筆。

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