深度！太子酒店能否順利渡劫？拖垮太子的真相是什麼？
項乾君按：隨著各家媒體的相繼報道，亢龍太子因資金鏈斷裂而向市政府監管機構求助的新聞，這兩天迅速在網路發酵。不少媒體推測宋紅玉對外擴張的房地產項目即將爛尾，太子酒店也瀕臨倒閉，更有甚者還扯出宋紅玉之子的成年禮——武漢第一輛蘭博基尼來津津樂道。
對於這次讓亢龍太子大劫當前的地產項目到底是什麼情況，究竟是何原因導致了此次的資金鏈斷裂，網上更是眾說紛紜。究竟事實真相如何，今天項乾君（ID：xiangqian066）帶你一探究竟。
「吃」垮太子的罪魁禍首
網傳這次讓亢龍太子慌了手腳的地產項目是亢龍太子花園酒店，其實並不準確。經項乾君查證，亢龍太子花園酒店（B區）在市房管局的官網上有詳細的備案信息，這是1棟集住宅商業辦公為一體的綜合性建築，且是早在2016年5月20日就已竣工備案的現房。
而稍有房地產常識的人便會發現，已經竣工的房地產項目已經完全進入收益期，只要經營得當，是不可能產生金額如此龐大的借貸需求的。至於項目爛尾一說更是靠不上邊（爛尾一般指建設中的項目由於資金缺乏而無竣工）。事實上這座大樓就坐落在建設大道與新華路交匯處，對面是就是建行大廈，也就是目前亢龍太子西北湖店所在的地方。
真正「吃」掉太子30億融資的房地產項目其實位於現太子花園酒店西面、緊鄰建行大廈北面的地塊上，這個項目在市房管局的官網上也能查到詳細的備案信息，是由武漢悅泰置業有限公司（下稱「悅泰置業」）負責開發的一棟規劃有住宅、公寓、商業產品的綜合體，名為太子.漢府。
悅泰置業大股東為武漢欣有邦投資有限公司（下稱「欣有邦」），而欣有邦則由宋紅玉及亢龍太子控股。
無論從什麼角度說，太子漢府所在地地理位置極佳，是一塊名副其實的「肥肉」。
地產大亨李嘉誠曾說：「決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段！」對於開發商來說，這個位於漢口內環寸土寸金的金融重地，同時享有一線湖景資源的項目，可謂是處於絕對的黃金地段。其實這塊地早在2002年就已經被市土地局出讓，而17年過去了，也無人成功吃下這塊「肥肉」。
難咽的「肥肉」
關於這塊地，歷史極為複雜。
最早在2002年拿下這塊地的是武漢萬全置業有限公司（下稱「萬全置業」），約定2004年開工建設。
根據國土局的公告，萬全置業在2006年簽訂土地轉讓協議，經商議項目開工日期推遲至2006年，計劃2008年開始銷售，項目名為萬全城（又名「人中大廈」，後更名為「西湖印象」）。
根據宗地信息顯示，項目規劃凈用地面積為16272.97平，容積率為6，建築面積為84684平。以土地交易中心備案資料計算，土地出讓價僅7734.51萬元，樓面地價僅為913.34元/平。而2008年項目同一片區的項目售價已高達7000元/平以上，這個樓面地價不足千餘元的項目利潤相當可觀，可項目卻遲遲未能開工。
網傳背後的原因是由於萬全置業資金出現問題，2005年萬全的負責人楊勝全就將公司75%和25%的股權，分別抵押給萬國勛和楊漢文兩人。同年，浙江恆源公司的樓恆偉、陳玉蘭夫婦決定與萬全置業合作開發此項目，出資1.07億獲取了萬全公司100%股權。隨後，樓陳夫婦又將75%股權以2.25億元賣給杭州房地產開發公司（後稱「杭房公司」）。而2007年楊勝全卻以「合同詐騙」為名報案，稱公司股權被樓陳夫婦非法侵吞。此案調查至2014年6月結案的過程中，萬全城項目一直被查封凍結。
2014年杭房公司在杭州產權交易所掛牌，出讓萬全置業100%股權，而該公司最大資產即為該宗地塊，掛牌價3.8億（不含該地閑置過程中產生的罰款等費用），該宗地塊樓面地價約為4487元/平。次年萬全置業原法人代表樓恆偉因涉嫌職務侵占罪被起訴，同年9月，萬全置業將67%股權轉讓給欣友邦。
至此，這塊地落入了宋紅玉的手裡，但一直深陷官司而未能開工建設的「寶地」，恰似一塊難以下咽的「肥肉」，最終也讓武漢餐飲界的領頭羊亢龍太子陷入資金鏈斷裂的泥潭。
一再被推遲的開盤
一塊「肥肉」掉入口中，讓正處於向外擴張關鍵時期的亢龍太子怎捨得拱手讓人。2017年，太子攜手中信，成立了悅泰置業，決定合資開發這塊「寶地」。項目定名為「太子·漢府」，於2017年6月正式開工，預計將於今年銷售。
根據最新規劃調整公示，太子漢府總建築面積130304.68平米，容積率5.53，綠化率30%，建築密度31.56%，建築高度179.8米。居住建築面積28102.14平米，配套公建面積223.04平米，商業建築面積12394.42平米，辦公建築面積49316.6平米。
其中商業裙樓3層，並在樓頂配建園林綠化及泳池，住宅28層88戶，寫字樓共35層，停車位共計703個。該項目預計2020年建成，將成為一個集高檔住宅、寫字樓、商業集群為一體的大型地標性城市綜合體。
然而，歷史又一次重演，厄運再次降臨到亢龍太子頭上，並沒有隨著股權的易主而消散。
3月24日，亢龍太子被爆向市金融監管機構發出救助報告。根據網上流傳的報告照片顯示，亢龍太子公司已欠13家金融機構、35家企業和個人的借款，其中僅13家金融機構的欠款便已高達29億零414萬元。目前公司資金鏈已斷裂，無力償還3月20日到期的借款本息。根據項乾君向其中數家銀行核實，所欠款項及無力還款確有其事。
不過和萬全置業不同的是，太子並沒有閑置這塊優質地。雖然我們現在無法進入建設用地進行實地查看，但根據3月22日房管局官網發布的公示信息《2019年第二季度全市預計達到銷售條件的商品住房項目清單》，太子·漢府榜上有名，著足以說明以房管局現場查實的項目施工進度來看，項目建設將在今年第二季度達到預售標準。
根據該項目的網路宣傳我們得知，項目優先建設銷售的是位於項目南側的住宅產品。一旦項目開盤進入銷售期，回籠資金將緩解太子目前的燃眉之急。而依照房管局2017年發布的《武漢市新建商品房預售資金監管辦法》，部分房款將直接進入房管局的監管賬戶，以保證項目具備繼續建設的資金。
《2019年第二季度全市預計達到銷售條件的商品住房項目清單》
http://fgj.wuhan.gov.cn/tzgg/45317.jhtml
如此看來，項目能否順利實現開盤，將成為太子能否成功「渡劫」的關鍵所在，可恰在此時太子卻出現了資金鏈斷裂的情況。
其實近兩年來，隨著房地產調控的深入開展，變相拉長了原有的項目開發周期，增加了項目開發成本。這期間全國範圍內，因資金鏈斷裂而停工的房地產項目並不在少數，不少房地產企業也實施了裁員、降標等縮減成本的舉措，甚至有些資金實力薄弱的小地產公司在這輪調控中就直接被市場「優勝劣汰」了。
根據太子·漢府在搜房網上發布的銷售信息，該項目最早計劃在2018年11月實現搶開，但由於某些原因從2018年11月開始，開發公司屢次推遲首開時間。
比較可能造成的銷售推遲的原因主要有兩個：一是項目建設進度未能達到預期，無法按時達到預售條件（或政府部門在項目開發期間，調整了原本的預售條件）；二是項目建設可以達到預售條件，但推售時間所在季度的物價局限價低於項目首開預期價格，如降價銷售，將直接影響項目利潤率及投資股東收益（融資收益）。
不管是由於哪種原因，亢龍太子的資金鏈是在這場多方利益的拉鋸戰中，被生生地拖斷的。
如果此時有一家公司能與太子達成合作意向，共同出資開發項目，讓項目順利實現銷售，又或者政府對於亢龍太子的求助有所回應，幫助太子暫緩資金壓力，太子才能順利地邁過這道坎兒，完全實現這次擴張。
亢龍有地，太子渡劫。
此番太子能否「渡劫」成功，還需要我們持續關注事件進展。
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