300億花樣年的失落與追趕

2018年，花樣年全年300億元銷售目標的完成，掩飾不了花樣年董事會主席潘軍的遺憾。

「2011年時，花樣年和融創一起突破100億元，後來我們穩定在百億，但融創已經4000億。」在3月28日的發布會上，潘軍如此表示。

往事並不如煙。潘軍的記憶略有偏差，2011年時，花樣年的銷售金額是70億元，而融創是192億元，但體量的確相差不大。如今，融創2018年的合約銷售金額已達4608.3億元。

花樣年近年發展離不開轉型二字。2011年過後，花樣年便開啟了為期五年(2012-2016年)的第一次業務轉型，從重資產的房地產開發商向輕資產轉型。

在此期間，花樣年銷售規模分別為2012年的80.14億元、2013年101.74億元、2014年102.14億元、2015年112.72億元、2016年122.06億元，幾乎無增長。

那幾年，輕資產轉型的概念十分流行。潘軍在中國房地產業職業經理人中，素來以意識前瞻著稱，物業上司第一股彩生活便有潘軍主導之功。但樓市經營深受行業政策、金融環境等因素左右，前瞻意識似乎作用不大，花樣年踏空了一輪大牛市。

2017年初，花樣年啟動第二次業務轉型，重新重視地產開發業務。糾錯的階段開始。

花樣年2018年業績公告顯示，2018年，公司實現合同銷售金額301.73億元，同比增長約50%，突破300億大關；收入達到139.86億元，同比增長43%。

花樣年的凈利潤卻從2017年的14.1億元，減少至2018年的11.68億元。首席財務官張惠明解釋，是匯兌損失導致凈利潤下滑。

人民幣匯率走弱，匯兌損失是有外債的公司難以避免之事。一個更客觀的指標是，剔除匯兌損益影響，花樣年的凈利潤達19.09 億元，同比增長135.4%。

其早年身體力行的輕資產戰略並非沒有結果，到2018年，輕資產貢獻的收入已近4成。第二次轉型後，從2017年的銷售200億元到2018年300億元，花樣年一年上一個台階，但若以絕對體量計算，花樣年已離主流開發商太遠。

花樣年回歸主流的決心不容置疑，2018年3月，花樣年2017年度業績發布會上，潘軍表示花樣年到2020年，將成為千億規模房企。

留給花樣年的時間不多，目前為止，花樣年距離千億房企尚有700億元的距離。但對於2019年的銷售目標，花樣年的制定依然保守。

潘軍表示，公司2019年的增長目標是20-30%。按此計算，2019年花樣年的銷售目標定於390億元之下。

也是此前的轉型教訓所致，潘軍言語間對政策更為重視。其表示，制定銷售目標來自以穩房價穩地價穩預期的為主的政策判斷。

其2018年的土地投資額也顯得保守，只有68億元，與此前計劃的100億元尚有不少差距，同樣是因2018年下半年的土地市場多宗地流拍所致。據潘軍透露，2019年的投資額也僅為100億元左右。

逆市拿地需要勇氣，但保守穩健的話，如何能達到2020年的千億目標？即便2019年，花樣年按計劃完成3成增長，但與千億尚有近600億元的距離。

除非花樣年能保證在2020年實現銷售大爆發。

這種可能存在嗎？從貨值來看，2018年，公司新增土地17幅，權益建築面積約338萬平方米。截至年底，公司的總土地儲備達到2091萬平米，預計總貨值超過三千億。

另外，花樣年目前在大灣區一共擁有39個處於不同發展階段的城市更新項目，規劃建築面積約900萬平方米。其中，在深圳共有24箇舊改項目，而當中又有10個項目已經納入土地儲備，規劃建築面積約185萬平方米，儲備貨值約850億元，預計可在2019到2021年期間陸續開工。

未來兩年的貨值能支撐花樣年實現千億的目標嗎？潘軍沒有正面回答第一財經的疑問。

潘軍，10箇舊改項目預計在未來3-5年進入市場，總貨值超過800億，我們在2021年，的目標是到1000億銷售金額，這些舊改項目能對千億目標產生300-500億的銷售支持。

花樣年沒有正式宣布其千億規模達成時間的調整，言語間卻悄然把2020年替換成2021年。對目前的花樣年而言，2021年的可行性確實更高。

無論如何，花樣年對規模衝刺的野心不容質疑，其從人事調整上體現得分外明顯。

去年年中，花樣年原首席財務官林錦棠辭任，隨後張惠明接棒。潘軍在業績會上如此介紹，「惠明是雅居樂地產前財務副總裁，在雅居樂分管投資，非常有經驗。我們挖他來，未來我們拿地的方式會產生變化，要多跟優秀公司合作。這樣的話才能快起來。我們兩條腿走路，一條腿要進入招拍掛市場，速度要加快，第二條腿立足從大灣區做城市更新。「

花樣年甚至挖來了柯卡生。這是一個在金融界廣為人知的名字，柯卡生曾任職於央行、中國銀監會，還擔任過中國華融的總裁。柯卡生目前負責花樣年的金融資產管理。

如何在財務安全邊界內，追求規模的衝刺，儘快回到主流開發商的隊伍中，是花樣年接下來的重要課題。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！