地產三巨頭盈利直追BAT，房開仍是賺錢利器

從住房改革後的飛速發展，到最新一輪調控開啟後行業趨穩，房地產市場從不缺少話題性。塵囂日上的「白銀時代」，萬科曾高喊活下去。目前，大多數房地產企業已經交出了在2018年的成績單，他們到底活得怎麼樣？數據給出的答案是「還不錯」。

2018財年，碧萬恆地產三巨頭共創造出約1700億凈利潤。其中碧桂園（2007.HK）凈利潤485.4億元、中國恆大（3333.HK）722.1億元、萬科（000002）492.72億元。

縱然行業寒冬聲音不斷，但房企的銷售和盈利依舊可喜，一個簡單的對比足以窺豹一斑。數據顯示，阿里巴巴、百度、騰訊為代表的互聯網三巨頭（BAT）在2018年財年共錄得凈利潤總和約1744億元，多出碧萬恆僅44億。

若以合同銷售金額計，地產三巨頭去年的合計銷售金額已超過1.6萬億。在房地產企業面前，三大互聯網霸主的市場規模也不過爾爾。

開發商直逼互聯網霸主

自上世紀90年代末中國推進住房制度市場化改革以來，房地產行業已逐步成為國民經濟的支柱產業之一。據國家統計局數據，房地產行業2018年全年GDP絕對額為5.98萬億元，同比增長3.8%。

從城市土地出讓收入來看，財政部數據顯示，2018年全國土地使用權出讓收入達6.5萬億元,同比增長25%。同時，土地和房地產相關稅收，依舊貢獻不菲。契稅、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、耕地佔用稅總和約為1.8萬億元。此外，去年房地產投資增幅為9.5%。對GDP的直接拉動難以忽視。

房地產作為國民經濟的「壓艙石」，依然具有舉足輕重的地位。具體到行業內部，嚴調控下趨寒的2018，地產商自身造血能力如何？

年度業績報告顯示，龍頭房企發展規模已漸趨高位。其中，碧桂園2018年實現收入約3790.8億元，同比增長達67.1%；凈利潤同比增長68.8%至485.4億元。恆大2018年營收4662億元，同比增長49.9%；凈利潤722.1億元，增長達到106.4%。萬科2018年營業收入2976.8億元，凈利潤492.72億元，同比分別增長22.6%和32.42%。

雖然2018年房地產企業內寒蟬一片，但絕對數字依然佐證著這個行業的舒適和優越性，因為房地產三大巨頭的盈利已經足以比肩高光之下的互聯網三巨頭。

數據顯示，騰訊2018年總收入為3126.94億元，同比增長32%；凈利潤774.69億元，同比增長19%；百度2018年總營收1023億元，同比增長28%；凈利潤276億元，同比增長51%；阿里巴巴於2018財年總收入3452.78億元，凈利潤錄得693.31億元。

綜合來看，BAT三巨頭在2018財年合計錄得凈利潤總和約1744億元，而地產三巨頭2018年凈利潤總和達1700億元，呈直線追趕的勢頭。

若阿里巴巴按照自然年計算，其2018年四個季度的凈利潤分別為75.61億、201.01億元、234.53億、330.52億元，共計842億。三大互聯網巨頭在2018財年的合計利潤總額則為1905億，較地產三巨頭高出200億。

但同樣無法忽略的是，房地產採用預售制，結轉收入較營銷收入滯後，故而每家公司賬面還躺著大量已售未結轉資源。若考慮到這一因素，房企三巨頭在2018財年的表現，並未較BAT遜色。

再行至其它行業，上汽集團2018年營業收入高達8876.2億元，同比增長3.46%，但利潤率較薄，凈盈利僅360億元，同比增長4.65%。茅台2018年實現營業收入736.39億元，同比增長26.49%；凈利潤378.30億元，同比增長30.42%。茅台作為中國利潤率最高的企業之一，在規模上又較房地產輸了一步。

對比之下，房地產企業同時擁有規模及利潤率的雙重優勢。2018年，三巨頭各自銷售規模均已超過5000億，而行業平均凈利潤率則維持在10%至15%之間的。展望2019年，三大地產巨頭中，恆大披露了年度銷售目標為6000億，而萬科與碧桂園均未公布年度目標。但市場人士分析，按照去年基礎上20%的增長幅度，年內出現8000億量級的地產商是可以預期的。

主業太強致轉型艱難

當下，在人口、土地成本、政策因素與經濟環境綜合作用下，打破行業天花板越來越難。房地產在國民經濟中的定位也由「助推器」變為「壓艙石」。新態勢下，龍頭房企爭相求變，主動拓寬業務布局。

萬科在致股東信中提到，房地產市場一切長期問題，幾乎都要通過人口研究來求解。從人口總量角度看，我國「少子化」、「老齡化」趨勢已毋庸置疑。這在很大程度上會對衝掉城市化率繼續提升帶來的新增需求。」

但轉型何其容易。早在王石時代，萬科就有多元化發展的歷史教訓。經歷過商貿、文化、證券等領域投資，萬科依然未成功。王石曾總結，由於不懂行業、盲目出擊，資金到位管理卻跟不上，所以資金都打了水漂。

同樣，萬科行至郁亮時代，依然發出「轉型」艱難之感嘆。

房企轉型為何艱難？這與其強大的主業不無關係。曾經有開發商坦言，做過房開之後就不會對其他生意感興趣，因為房地產太容易賺錢。

相較於其它高新行業，享受著中國城鎮化進程和人口紅利的地產行業，入行門檻極低，技術壁壘不高；與此同時，地產行業利潤空間巨大，雖然經過多年規範發展後行業整體盈利能力有所下降，但依然能夠保持高於10%的凈利潤水準。去年SOHO中國財報中期發布會上，董事長潘石屹曾稱「如果房價下跌50%，我們還能活著！」

據觀點指數研究對中國房地產上市企業G30樣本研究，截至2019年3月7日，中國房地產上市企業30強中，超過五成中小型房企毛利率上漲30%，利潤率變高。與此同時，地產G30的ROE（凈資產收益率）水平也有上升，突破14%。

對比之下，作為高科技企業中最優秀的代表，華為2018年全球銷售收入7212億人民幣，凈利潤593億元人民幣，凈利潤率僅為8%。

從數據上看，房企的主要成本在於土地成本，之後是財務費用、行政管理費用以及營銷費用，而高科技企業的研發費用驚人，以華為為例，其研發費用達到1015億元人民幣，投入佔比銷售收入14.1%。

目前，房地產企業也試圖進軍高科技行業，例如碧桂園投入了機器人產業，而恆大則試圖躋身新能源汽車巨頭。截至目前，該等投入相對於他們在主業上的投入來說，不過九牛一毛。

位居地產行業第四的融創中國董事局主席孫宏斌直陳；無論機器人還是汽車，都不如房地產好。

實際上，無論從規模還是盈利的維度來看，房地產巨頭確實很難找到比房開更好的賺錢路徑。

恆大就曾經在多元化的道路上磕磕碰碰，其董事局主席許家印在2018年度業績會上表示，除了當下選擇的汽車、文旅、大健康三大業務之外，公司五年內不會再嘗試進入其他行業。

萬科也直言，至少需要建立六個千億級業務，才能再造一個今天的萬科。「我們幾乎不可能再找到像房地產開發這樣客單價以百萬計、而且可以依託標準化快速複製的實業業務。」

罕有行業能像地產那麼容易賺錢，從這個角度來看，萬科提出回歸「基本盤」並非噱頭。「無論從我們今天的體量來看，還是從我們以往的行業環境來看，轉型都絕非易事。」

一位房企負責人告訴第一財經，隨著城市土地難以支撐，快周轉模式已不可持續，房企要探索適合自己的板塊。但在這一過程中，如果不了解新行業邏輯、市場規則，多元布局也難實現長效發展。實際上，房企應聚焦地產主業，以實現高質量增長為目標，在消費升級新形勢下實現自身轉型升級。

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