匯率6.7，我國外債1.96萬億美元！地產美元債刺破房產泡沫

當前人民幣兌美元的匯率是6.71，它是某協議的一部分。就好像去麵館吃面，人民幣匯率就是那麵條，協議的其他部分則是：1)湯水，2)澆頭。沒聽說過，去麵館吃面，最後上來一碗面，全是湯水和澆頭，不見一根麵條，除非叫了碗餛飩。

房價要跌，必須有很大的賣盤，而沒有足夠的買盤支撐。地產商要快速回籠資金，將持有的美元債，下調到安全警戒線下方，將是房價要跌的最大拋售理由。在我國一二三線樓市有倉位的個人及公司投資者，則還會撐一下。開發商需要：1)去庫存，2)資金快速周轉。對於開發商來說，囤房不如囤地。

從貨幣角度，我國2012年的GDP是51.93萬億，2018年是90萬億，增幅為73%。貨幣的供應，需要跟上GDP的增幅，否則會流動性緊缺，影響增長和就業。日本歐盟等增長停滯的經濟體，則沒有這樣的增發貨幣需求。

所以，我國貨幣放水，對房價的拉高，需要扣除GDP擴張對流動性的需求。就像住房面積每年在新增，這樣對應的貨幣量，平攤到每平米，相比新增住房面積為0，則要小很多。

2012年至今，我國富人囤房對房價的拉高，形成了房價要漲的利益方。這樣，放水對房價的影響，就被利益述求所放大。他們盼望放水，盼望房價要漲，然後高位出貨。

假如，在另一個平行宇宙，富人只買一套房，多的錢投資股市債市每年獲得5%以上回報。開發商新建的樓盤，只能賣給中產和窮人，而且大家都兄弟姐妹幾個，6個錢包不存在，這樣，開發商對未來房價的預期，就完全不一樣。

2006年的時候，最聰明的開發商，也不會想到2018年房價會漲成這個樣子，否則，他們多拿地，少賣房，死活熬到2016年再開始慢慢賣。

我國2008年之後，這一波樓市牛市，關鍵有三：1)放水，2)富人囤房，3)獨苗苗的6個錢包。

這一切，2019年之後都不會再來。所以，房價漲不動了。所以，開發商又回到了2006年時的思維。每往前一年，開發商的心態，離2006年就越近。

2019年2月時，我國M2是186.7萬，M1是52.7萬，M0是7.9萬。

由於人民幣兌美元匯率6.71，某協議簽署後，這基調就跟著美聯儲(還在縮表)走。

據美國路易斯聯儲數據，當前美國的M2是14.4888萬億美元，2012年4月時，則是9.88萬億美元。

僅從數據上，2019年美元M2是14.488萬億，按6.7匯率，摺合97萬億人民幣。2019年人民幣的M2是186.7，近乎美元的兩倍。

美聯儲縮表(減少流通中的美元)要持續到2019年9月底，僅從數學角度來說，人民幣似乎無法繼續放水。

如圖，2012年4月時，我國的M0是5萬億，M1是27.8萬億，M2是89.5萬億。當時美元的M2是9.88萬億美元，按6.7匯率計算，摺合66萬億人民幣。當時，我國GDP增速超8%，是美國的4倍以上，而且我國出口還在快速增長，擴張中的經濟，能承受較高的M2增幅。而2019年，我國的GDP增幅預期是6-6.5%，美國(特朗普預期)3%以上，經濟學家預期在2%左右。由於某些美國人，對於我國GDP增幅持保留觀點，則2019年，我國GDP增幅(在某些美國人看來)最多是美國兩倍。從這個角度來說，人民幣放水與6.7的匯率有衝突。

據安居客數據，如圖，以京滬深三個一線城市房價為例，2019年剛好是2012年房價的兩倍。2019年我國M2是186.7萬億，2012年是89.5萬億，增幅翻番，剛好對應同期一線城市的房價增幅。但是：GDP同期增長了73%。

所以，三個一線城市，北京，上海，深圳，房價要大跌。

截止2018年12月末，我國外債是1.9652萬億美元，其中短期外債1.2716萬億美元，佔比65%。

對於地產商來說，他們借的美元債，需要美元來還。某協議簽署後，規則都根據國際慣例(華爾街)，地產美元債還不了，則抵押品會被債權人拿走，某些地產公司甚至會破產。

人民幣在全球11.4萬億美元的外儲中，僅佔1.9%，遠低於日元的5.2%，甚至低於將硬脫歐的英鎊的4.4%。為了讓人民幣的份額，達到歐元(20.7%)的一半以上，房價泡沫的破裂，是一筆合算的生意。

我國債市和股市，正在向外資開放。外資的操作，會不聽指揮，只為賺錢。2019-2025年，我國的金融發展重心是：1)人民幣國際化，2)債市股市引入外資，逐漸成熟。房地產泡沫由此，必將被犧牲掉。

另外，如圖，我國2018年的M0供應量，年初大增後，年中逐漸回籠。這就是，先放水，刺激通脹預期，刺激消費，然後收回放水，控制通脹，保持物價穩定。

想要房價暴漲的人，光看到放水，沒看到水又被收回去。這叫：選擇性接收信息。

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