印度多年FDI超400億美元！三四線房價，跌回2006購買力

我國樓市，一二線和三四線，是完全不一樣的樓市。廣東在2018年，新增了177萬常住人口。整個珠三角，都是一二線。這樣，廣東添丁，三四線就人口流失。

一二線房價高，成交的住房面積，將會不斷下滑。在一個全球化的時代，三四線，即將迎來13億印度人的競爭。本周，印度將舉行大選(4月11日-5月19日)，CNN最近整理了莫迪當總理這麼多年的成績，據該文，印度這幾年的外商直接投資(FDI)，已連續多年超400億美元。

如圖，2015年印度的FDI剛好是400億美元，去年(2018)是創紀錄的450億美元。

據印度官方預測，今年印度的GDP將比2014年(莫迪上台那年)增加近1萬億美元。2014年時，印度的人均GDP是1600美元，印度展望2019年為2200美元，累計增幅超35%。

這2200美元的人均GDP，相當於是我國1萬美元人均GDP的1/4弱。結合我國三四線，拖一二線後腿的現實，這樣我國三四線的人均GDP，相當於印度的3-4倍。

據CNN該文，印度需每年新增超1000萬就業，才能滿足其勞動力增加速度。而印度有超80%的經濟，屬於非正式經濟。這樣莫迪要每年新增1000萬就業崗位，難度極高。最近幾年，印度都不發布失業率統計數據。

如圖，印度在2016-2017年的時候，GDP增幅超8%。但莫迪在2016年11月決定廢棄大額盧比舊幣，他的『舊幣換新幣，以anti-corruption』的操作，對GDP增幅的打擊極大。根據CNN整理的數據，印度GDP增幅已回落到6.6%。

越南人口近1億，它相當於兩個韓國。400億美元FDI流入印度，與流入越南，效果完全不一樣。越南在吸納一定量的FDI，實現一定量的出口，積累一定量的外儲後，工資和匯率雙雙上漲，這樣越南製造業成本將與我國三四線持平。

總之，13億印度人要參與全球化，這一趨勢無法阻擋，他們將出口：勞動力通縮。

泰國，墨西哥和土耳其，這三國就是被壓在1萬美元人均GDP下方(及附近)的新興經濟體。我國2001年加入WTO後，他們體會了13億人口體量的經濟體，出口勞動力通縮的力量。

根據歷史經驗，印度人口紅利結束之前，我國三四線很難人均GDP增長至1萬美元上方。除非擺脫對地產和出口的依賴，主要靠內需推動經濟。

2006年，我國『地產興邦』大行情還未起來，而加入WTO後已5年。當年外貿火爆，離2008年經濟危機，則還有2年。對於買不起房的普通人來說，這是多麼充滿陽光和信心的一年。

所以，對於完全要靠自己的三四線來說，2006年的家庭收入與房價比，將是2019年之後的合理房價。在經濟與就業，人口流失等多重壓力下，三四線的房價泡沫，維持毫無意義。

三四線房價，2019-2022年，跌回2006年的收入房價比，則將吸引一二線買不起房的人，回老家買房養老，並繼續在一二線打工租房。

如圖，據安居客數據，2019年京滬深三個一線，房價在5-6萬一平；強省會杭州廣州南京則在3萬附近，強二線珠海寧波蘇州，則在2萬附近。

2012年時，京滬深三個一線房價在2-3萬一平，強省會杭州廣州南京在1.4-1.8萬一平，強二線蘇州則是1萬一平。

結合2012年時，M1為27-30萬億，M2為85-97萬億；而到2019年則M1為54萬億，M2為186萬億。

相當於貨幣增量，與一二線房價增幅是同步的。

所以，我國房價的薄弱環節，就在三四線。這個邏輯是這樣的：

1)13億印度人，出口勞動力通縮。

2)三四線，需要與印度競爭，房價回到2006年的收入房價比，才有競爭力。

3)一二線買不起房的外地人，回老家三四線買房，養老定居消費，拉動三四線經濟。

4)三四線房價下跌，經濟盤活後，部分人(40-60歲)離開一二線，徹底回三四線老家。經濟不好時，再外出打工。

5)一二線房子空置率增加，房租下跌，房價下跌(相比M2增幅的下跌，扣除通脹後的下跌)。

我國地產商的美元債壓力，會增加這一趨勢，他們需要回籠資金，及早將美元債比例降至安全水平。若2019-2022年我國出口市場，被印度越南分食，不排除人民幣兌美元匯率會一次性回調至8-10的水平的可能性。

相比2006年，我國的汽車工業已發展起來，售價十萬的汽車在房價回落後的三四線，將打開銷量(汽車業去庫存)。而且我國的高鐵網路，讓很多三四線，在有產業和競爭力後，能升級成弱二線(縣域競爭，KPI考核)。

三四線，由於數量眾多，它們間的競爭，必然會讓房價跌回(通脹調整後)2006年的水平。

京滬深三個一線，則將由於外地人向強省會遷移，而房租(扣除通脹後)下跌，房價承壓。

強省會和強二線，應該是我國2019-2022年樓市中最抗跌的。

印度大選結束後，莫迪要為下一個五年，謀劃每年新增1000萬就業的大計。這將是我國三四線房價回調的催化劑。

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