新加坡這種公寓70萬一套，外國人可以買投資回報率還超高！

蘿蔔點評，萬事通說房事！

提起新加坡的「鞋盒公寓」，絕對是一種超受歡迎的房產類型！因為作為「麻雀雖小，五臟俱全」的典型代表，深受廣大投資者的歡迎~畢竟，跟普通的三房、四房公寓比起來，「鞋盒公寓」在價格上有著絕對的優勢！

而且自去年10月新加坡市區重建局宣布了新措施以後，「鞋盒公寓」如今在新加坡也是物以稀為貴！下面蘿蔔先帶大家看看新政策：

去年10月17日，新加坡市區重建局(URA)宣布了三個針對非有地私宅的新措施，分別如下：

1. 進一步限制中央區以外私宅項目的單位數量；

2. 調整私人戶外空間的額外空間頂限；

3. 推出新的樓面紅利計劃。

截圖來自聯合早報

新加坡政府制定的措施，基本可以分為兩大類別，一種是『未雨綢繆』，一種是『有的放矢』。

URA的三項新措施，明顯是瞄準了靶子射箭。

第一項措施，針對非中央區的『鞋盒公寓』。

第二項措施，針對目前市場上泛濫的『大陽台』，『空調槽』等現象。

第三項措施，針對私宅項目的室內公眾設施設計。

第一項措施的適用範圍，覆蓋非中央區的所有私宅項目。

措施規定，新樓盤項目的單位平均面積，從目前的至少70平米，增加到至少85平米。

這項措施對新加坡房產市場的影響將非常深遠。

非中央區的鞋盒公寓這一塊市場，將會產生很大的改變。

談到具體怎麼個影響法之前，咱們先來個歷史回顧，看看新加坡鞋盒公寓市場的前世今生。

所謂鞋盒(Shoebox) ，當然不是上圖這個鞋盒。

市場上比較普遍的定義是：總面積在500平方尺以下的一室一廳戶型。

下圖這樣的小公寓，就是個典型的鞋盒。

鞋盒公寓的概念在全世界遍地開花，大家早就見怪不怪了，但是在新加坡，鞋盒公寓大量出現的時間還真挺晚。

我們來看一張有意思的圖。

下圖記錄了新加坡建國以來，市場上發售的所有鞋盒公寓項目。

紅色標記的，是1965年建國以來到2008年所有發售的鞋盒公寓。

數目並不多，並且集中在中央區。

藍色標記的，是2008年以後發售的鞋盒公寓。

可以看到，數目驚人，全島遍地開花了。

下面的一張鞋盒公寓交易歷史數據，可以更直觀的理解2008-2018這十年間，鞋盒公寓在新加坡私宅市場的爆炸性增長。

紅色長柱，代表大眾私宅市場的鞋盒成交量。

紫色長柱，代表中央區的鞋盒成交量。

交易量本身就相當的有意思。明顯分成三個階段。

第一階段：2008年之前。

——安靜低調的小眾市場。

長期以來，新加坡的主流公寓市場始終是三室一廳。120平面積是標配。

鞋盒公寓的數量稀少，而且主要扎堆在中央區（CCR），烏節路，多美歌，River Valley這些核心地區，屬於安靜低調的小眾市場。

鞋盒公寓的月成交量，在兩位數長期徘徊。

第二階段：2008年-2012年 。

——高歌猛進的市場大熱門。

時間推進到了08,09年，幾個膽子大的發展商開始把鞋盒戶型帶進大眾公寓市場，並且廣受歡迎。

這個特殊的類型開始大量出現在新加坡的大眾視野里。

從09年到13年，新加坡的房市經歷了一波猛漲。也就是這段時間，鞋盒公寓大熱，價格和銷售量齊升，躍升成市場大熱門。

鞋盒公寓的銷量在2012年到達頂峰。

也是從這年起，中央以外地區（OCR）的鞋盒銷售量超越了中央區（CCR）和中央邊緣區（RCR），成為了鞋盒公寓的主要供應來源。

第三階段：2013-2018年。

——平穩銷售的戶型類別。

2012年底，市區重建局（URA）給火熱的鞋盒市場踩了腳剎車。

措施限制中央區以外的非有地私宅發展項目的單位數量頂限，規定平均單位面積不得少過70平米，以確保鞋盒公寓不會佔據居民住房的大多數。

聽起來很眼熟？沒錯，這就是單位數量頂限1.0版本。

去年10月17日的新措施屬於2.0升級版。

2012年的新聞報道，揭示了1.0版政策出台的背景。

下面這個報道屬於八卦版本。

限制私宅項目單位的最小平均面積，這項措施直接限制了鞋盒公寓的供應量，相當的有用。

拉回去看銷量數據，相比於第二階段的節節攀升，到了第三階段，鞋盒的月銷量長期保持在一個相對穩定的區間。

好了，現在時間線拉到了2019年。

鞋盒公寓即將進入第四階段。

非中央區私宅項目，單位最小平均面積從70平米跳到85平米，對於鞋盒公寓會怎麼個影響法，咱們舉些簡單粗暴的例子說明吧。

大家都知道，越是面積小的單位，銷售尺價越高。

鞋盒公寓的銷售尺價，比起大戶型單位的尺價，平均要高20%-30%。

發展商當然喜歡鞋盒了。

有趣的是，買家也喜歡鞋盒。

雖然尺價高，但是它總價低啊！

可謂是：一個願打，一個願挨。

市區重建局原本的1.0版規定，單位平均面積至少70平米。也就是說，樓盤內較小的和較大的兩套單位，面積加起來得140平米。

發展商琢磨了一下，好辦。

70平米，正好是個兩卧的標準面積嘛！市場上最暢銷的就是兩卧了！

一半的戶型，設計成70平兩卧，搞定。

剩下的一半，小戶型直接設計成鞋盒，45平米！大戶型至少要95平米，正好設計個三居室。三卧在市場上也好賣。

於是， 樓盤戶型分布出爐了。25%鞋盒，50%兩居室，25%三卧。

鞋盒占樓盤總戶型分布的25%。

現在的2.0版本，規定單位平均面積至少要85平米。

這下不好辦了。

首先，85平米，現在是三居室的標準面積。

如果小戶型還是設計成鞋盒，45平米。另一個大戶型單位平均要達到125平米的面積，妥妥地四居室了。

25%鞋盒，50%三居室，25%四卧，這種戶型分布絕對會砸手裡啊！

賣不出去，砸在手裡的還都是大戶型，夠發展商喝一壺的。

所以目前這種討巧的戶型分布行不通了。

一種辦法是鞋盒比例不變，其他戶型面積加大，功能增強。

比如說，推出110平米的大三卧 書房，躍層複式，兩倍挑高空間，底樓大院子這些非典型戶型，吸引買家的興趣。

但這樣會有個問題，就是總價上升，挑戰市場買家的荷包深度。

另一種辦法，是減少鞋盒的比例。

比如說，每10個單位裡面，一個45平米的鞋盒，兩個65平米的兩卧，2個80平米的兩卧 書房，兩個85平米的標準三卧，兩個110平米的大三卧，一個125平米的四卧。

這個方案比較穩妥，也是政府想要看到的。

當然，還有其他的辦法。比如說……推出一個400平米的頂層豪宅（Penthouse）。

一個頂層Penthouse,可以搭配八個鞋盒。

以上都是非常簡單粗暴的例子，只是供理解用，並非實際市場情況。

我們來看看目前的市場上，超過1000戶的大型私宅樓盤的戶型比例。

Kingsford waterbay

總單位1165個，鞋盒單位234個，佔總戶型的20%左右。

Affinity at Serangoon

總單位1052個，鞋盒單位186個，佔總戶型的17%左右。

Florence residences

總單位1410個，鞋盒單位216個, 佔總戶型的15%左右。

目前的戶型分布，鞋盒大都在總單位數的15%-25%這個區間。

等到第一批受新條例影響的私宅項目開盤，就是發展商各顯神通的時候了。到那個時候，我們應該會看到新項目的戶型分布有較大的改變。

非市區私宅項目的鞋盒戶型大幅度減少，會是大概率事件。

這個時間點，早的話在今年底，晚一些會是明年初。

對於潛在的買家，在談到政策影響之前，首先要問自己購買鞋盒的目的是什麼。

如果是單身人士或者小家庭買來自住。

這些政策改變，對自住群體又有什麼影響呢。

即使以後非市區樓盤的鞋盒戶型比率減少，但整個新加坡開盤的項目並不少，鞋盒的絕對數量也不少。

現有政策下，指望房價大漲大跌都是不現實的。

找地點方便的，價錢合適的，自己喜歡的，就可以買了。

比起省下的房租，都划算。

如果買來投資。

一定要注意到明確的政策信號：不鼓勵在非市區地點投資鞋盒。

新加坡房市受政策的影響還是很大的。

除了政策影響以外，地點，回報率，周邊環境，時機，這些都是投資鞋盒公寓的重要因素。但蘿蔔希望不是因為，『這個項目的鞋盒價錢最便宜』。

附錄：

2018年第四季度月租金中位數 (鞋盒單位)

（2018 Q4 Medium Rents）

最近12個月租金回報率最高的非有地私宅項目前十名

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（*截稿前更新）

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