新《標準》變化大，設計師都蒙了！「規劃＋戶型」只能這樣設計？
來源：天友產品研發部 ID:Tenio-Product-RD
新版《城市居住區規劃設計標準》（以下簡稱「新標」）出台已有一段時日，其對居住區規劃設計的影響相信大家都或多或少感受到了。近來也不時有客戶給交流詢問。仍有許多朋友表示對新規是一臉懵。
今天
同大家一起get下新標最核心的內容，
看看新標下住宅規劃怎麼做。
壹
新標最核心的變化
一 以新出發點細化了建築和用地的控制指標
1 降低土地強度和建築高度
限制超高強度開發居住用地，規定了適宜的容積率控制範圍，限定新建住宅高度控制最大值為80m。
2 減小尺度
以居住街坊為基本生活單元，並限定其尺度規模，落實「小街區，密路網」，推進城市支路系統的有效落實與開放。
3 加強指標控制細度
建築高度，強度，人均指標組合控制。通過相互關聯、相互牽制的一組指標的控制，壓縮了單個開發地塊的「空間形態自由裁量權」，避免城市面貌失控、千城一面的情況。平均層數配合控高，整體上避免了高低配的過大高度差，同時又留出「高低錯落「的適宜空間。
二 居住區分級以「生活圈」的概念代替舊規的分級模式
以15分鐘，10分鐘，5分鐘生活圈和居住街坊進行分級。
請注意：5分鐘生活圈和居住街坊對應目前絕大多數的土地出讓規模，且未來按居住街坊規模出地的趨勢會愈來愈明晰。而居住街坊的用地與建築控制指標最為細緻；換言之，居住街坊最符合今後「小街區」的規模，同時管控條文最清晰，實施度最高。因此，研發君認為，表4.0.2居住街坊用地與建築控制指標是對設計和住宅影響最大最為重要的控制性強條。
較之老規，新標居住街坊地塊各個容積率對應著相應的住宅平均層數範圍，建築密度，綠地率，以及人均用地面積的限定。也正是這些限定，給住區規劃設計帶來不小的變化。
為方便說明，此文依然以天津為例：屬第Ⅱ氣候區，目前天津出讓地塊容積率基本在1.0-2.6之間。故此將表格中第Ⅱ氣候區的多層Ⅰ類、多層Ⅱ類及高層Ⅰ類三種類別作為研究重點。
三 表格解讀
1. 各類別住宅容積率、建築密度、平均層數之間的內在關係：
（查表C.0.3可知居住街坊配建的便民服務設施建築面積很少，故忽略不計）
通過
容積率=總建築面積/住宅用地面積
建築密度=建築基底面積之和/住宅用地面積
平均層數=總建築面積/建築基底面積之和
推導出
容積率=建築密度×平均層數
按照推導出的公式，我們分別對以上三類不同平均層數在滿足容積率下限和上限時的建築密度進行測算
可見：多層Ⅰ類和高層Ⅰ類，用較低的平均層數來滿足容積率上限時，建築密度就會超限。也就是說，這兩類要滿足容積率最高值難度增大了，產品高低組合可能性減少了（後文分析有詳細分析論述）
註：千萬不要產生以相同建築層數排布時 平均層數=建築層數的錯覺。平均層數與基底面積相關，平均層數＜建築層數
2. 空間形態彈性係數
新標在容積率、平均層數、建築控高等指標限定下，住宅規劃排布時空間形態（主要是高低關係）變化程度還有多大，這裡我們引入一個空間形態彈性係數K來衡量：
空間形態彈性係數K=平均層數/控高下的住宅最高層數
（控高下的住宅最高層數=住宅建築高度控制最大值（控高）/住宅建築層高）
K值越高，「拉高拍低」的彈性空間越小：K值在（0-1）之間取值，當K接近為1時，說明地塊內的所有建築均達到最高高度，不能再通過「先拉高（用足控高）再拍低」來做出空間形態的變化。
我們來分別驗算下指標表中三個分類的K值：
多層Ⅰ類（4-6層）H≤27m 最高層數為9層，K=6/9=0.67，表明住宅產品拉高拍低的空間最大
多層Ⅱ類 (7-9層)H≤36m最高層數為12層，K=9/12=0.75，表明尚有一定的拉高拍低空間
高層Ⅰ類 (10-18層)H≤54m最高層數為18層，K=18/18=1，表明已經用足控高，沒有空間「
拉高」
3. 新標新增了人均住宅用地面積限定
人均用地面積與綜合技術指標表中的住宅套（戶）數、住宅套均面積、居住人數相關。值得注意的是原規範中在人均居住區用地控制指標的備註中註明按每戶3.2人計算，但新標中無此數值。
貳
新標對空間形態和住宅產品的影響
相信指標組合關聯控制會令朋友們產生以下幾個疑問：
1. 在組合控制指標下，會不會出現無解的情況？
2. 空間形態和以往有多大差別，極致的高低配（拉高拍低）還能實現嗎？
3. 原來的住宅產品邏輯還適用嗎？
4. 高溢價的住宅產品還能做嗎，怎麼做？
下面，研發君就按照新標的限定要求，參照老規範的排布經驗，分別對居住街坊地塊多層Ⅰ類、多層Ⅱ類、高層Ⅰ類在容積率高限時的規劃形態進行強度測算。
地塊規模
新標強調居住區應採取」小街區、密路網「的交通組織方式，城市道路間距不應超過300m，宜為150-250m，並應與街坊布局相結合。我們的測算方案選取地塊規模為4公頃，200m×200m
戶型選取
4層選取疊拼戶型，下疊160上疊140
4~11層板式住宅，選取90-140㎡六種常規面積區間戶型
12~18層高層選取一梯四戶標準層面積410㎡的戶型
註：建築基底面積需要加入首層門廳面積，此次強度測試板式戶型門廳按20㎡，點式戶型門廳按25㎡測算
1
多層Ⅰ類容積率1.5時規劃形態分析
A 選取不同面積區段的戶型進行強度測試
多層Ⅰ類容積率上限1.5 強度測試小結：
1) 新標下，以往通過拉高拍低將高溢價的低多層最大化，高低懸殊、點板結合的形態將不會出現，高低變化不大的板式布局將最為常見（多層Ⅱ類與之類似）
2) 戶型折算進深在12m左右，6層排布即可滿足各項指標
3) 折算進深越大佔地越滿，密度越大、平均層數越低，越容易符合限定
4) 折算進深在10m左右最不節地、損失容積率，老規範無最大高度的限制時我們常選擇加高層的方式來補充容積率。按新標我們只能用足控高將部分建築層數加到9層，且為平衡平均層數其他建築需要降為4-5層。9層與5層的日照間距相近，將每排多層的端部單元層數加到9層,可以有效的補充容積率（4開間9層住宅因面寬過大導致日照間距大幅增加，最終無法滿容）
5) 戶型面積過大易導致戶數偏少，人均住宅用地不滿足指標（測算中140㎡ 4開間戶型不滿足用地指標）
B 加入高溢價住宅的極致空間形態
多層Ⅰ類，空間形態彈性係數K=0.67,從K值判斷可以通過「拉高拍低」來調整空間形態，極致情況下將住宅層數拆分成4層 9層，配合最節地的105㎡ 2開間戶型進行測算可得到4層疊拼 9層的高溢價住宅規劃方案，4層疊拼住宅面積佔比約40%，此時密度達到指標上限。
2
多層Ⅱ類容積率1.9時規劃形態分析
A 板式戶型方案
保證戶型舒適度，全部以板式戶型排布，在1.5容積率基礎上將部分單元層數加到11層 。根據日照有利原則，盡量選擇U型布局，將11層排布在用地四周。
多層Ⅱ類容積率上限1.9 板式住宅強度測試小結：
1) 11層面積佔比約50%-70%
2) 4開間小進深戶型無法滿容
3) 戶型面積過大，易導致人均住宅用地不滿足要求（測算結果140㎡3開間及4開間戶型均不滿足人均用地指標）
B 點板結合方案
用足控高加入12層的一梯四戶的點式小高
多層Ⅱ類容積率上限1.9 點板結合強度測試小結：
1) 整體密度降低，環境品質有所提升
2) 點式和板式住宅比例接近1:1
3) 4開間小進深戶型無法滿容
4) 加入一梯四戶戶型後，人均住宅用地面積都可滿足指標
C 加入高溢價住宅的極致空間形態
多層Ⅱ類K=0.75，從K值判斷可以通過拉高拍低來調整空間形態，極致情況下將住宅層數拆分成4層 12層，可得到疊拼 12層的高溢價住宅規劃方案，4層疊拼住宅面積佔比約15%。
多層Ⅰ，多層Ⅱ類強度測試小結：
1) 在各自1.2~1.5,1.6~1.9容積率和27m、36m的控高限定下，就奠定了建築是多層或小高層的空間格局
2) 戶型建議選擇11~13m折算進深為宜（不含陽台）。但加大進深既有優點也有缺點：
優點: 節地。如一梯兩戶的住宅進深在11m以下時，每加大1m，每公頃用地可以增加建築面積約1000㎡。用大進深戶型排布可以使密度和戶數相應增加
缺點：大進深戶型在進深方向上一般包括3-4個使用空間層次，中部空間的採光通風條件較差，室內居住舒適度降低
3) 小進深戶型不節地，需要用足控高加入最高層數住宅來提高容積率。4開間小進深戶型多層Ⅰ、Ⅱ類規劃形態強度測算結果均無法滿容。3開間小進深戶型日照情況緊張。
4) 面積大於140㎡的大戶型比重越高，人均住宅用地指標越難達標
3
高層Ⅰ類容積率上限2.6時規劃形態分析
高層Ⅰ類K=1，從k值判斷無法通過「拉高拍低」來調整空間形態
通過測算，滿足日照最多排布16幢18層點式住宅時可滿足指標，此時標準層面積為360㎡。當以標準層面積410㎡測算，14幢18層住宅即可滿足指標。
因此，我們可通過加大標準層面積的方法來騰出更多用地做其他類型住宅。
高層Ⅰ類容積率上限2.6 強度測試小結：
1) 調整規劃形態，可出約30%的11-15層住宅
2) 調整規劃形態，可出約12%的多層住宅，密度達到最大值
3) 調整規劃形態，可出約8%的4層疊拼住宅，密度達到最大值
註：18層 洋房（疊拼）的高低配方案高度反差較大，規劃審批有風險
叄
總 結
朋友們可以看到，新標表明了政府對城市尤其是住區空間形態引導和把控的決心，以前只追求經濟性而不太考慮空間形態優劣的情況一去不復返了。
通過以上分析，我們回到之前的四個問題
1. 在組合指標控制下，會不會出現無解的情況？
較之舊規，按新標要求，各類強度下，住宅排布的組合可能性少了，但不會出現無解的情況。
2. 空間形態和以往有多大差別，極致的高低配（拉高拍低）還能實現嗎？
通過系列指標組合控制，用地容積率控制在2.9以內，住宅高度控制在80m以內，今後不會再出現80m上的住宅，減少了以往住區大片百米或者百米以上高層住宅帶來的壓迫感。高度反差非常大的極致型「拉高拍低」形態將不復存在了。新標可做到在平均層數和建築控高限定下不產生過大高度差的高低配方案。
3. 原來的住宅產品邏輯還適用嗎？
常規面積區間依然適用。4開間的小進深戶型慎用。面積偏大戶型若比重過高，易造成人均用地指標不滿足。
5. 高溢價住宅產品還能做嗎，怎麼做？
空間形態彈性係數K值越小，高溢價產品面積佔比越多。上述圖示已闡述了具體方法。高層Ⅰ類高低配時，需符合規劃部門對地塊內建築最大高度差的要求。
有朋友不禁會問：以上分析都是在朝向沒有偏轉，相對規整的用地上分析的，那麼遇到不規整有偏向的情況會怎樣？研發君通過更多的測算分析後也得到答案：各類型住宅產品的比重會有一點變化，但整體趨勢是不變的。
最後我們也總結出了一些實用的小技巧分享給大家。
在建築密度無法突破的情況下，提高容積率的方法：
1) 在合理的前提下增加進深、縮小面寬，增加戶均面積
2) 24m以下住宅，降低住宅層高，縮小日照間距
3) 合理降低層高，增加住宅層數，用足控高
當稍不注意突破了平均層數的限制，但建築密度並未用足時，降低平均層數以達標的方法：
1) 適當加大首層門廳的面積
2) 首層陽台落地，增大建築基底面積
希望我們的這篇內容，可以幫助朋友們快速形成對項目的初步判斷，建立新的觀念，釐清設計方向。當然，由於新標實施時間較短，很多內容還需要結合實際項目深入研究，未來我們也會繼續探索新標落地的更多可能。
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