鶴崗樓市白菜價背後：5套房不及北京一平米，碧桂園望而卻步

文 | AI財經社 仉澤翔

編 | 華記

靠著一平方米350元的超低房價，東北邊境小城鶴崗一夜之間成了新晉網紅城市，但二手房「白菜價」的城市僅有鶴崗嗎？

雖然媒體陸續證實350元的單價僅在部分棚改區域出現，且不能馬上拿到房本，但鶴崗1500-3000元/平方米的二手房成交價仍處於全國二手房市場的價格窪地中。

AI財經社查詢安居客、房天下等交易網站的數據發現，除了鶴崗，黑龍江省七台河市也同樣出現了千元級房價，而統計數據顯示，七台河的二手房均價僅在2500元/平方米。同樣在雞西、雙鴨山等地，二手房均價也同樣偏低，而這些城市都貼著煤炭資源枯竭型城市的標籤，人口外流現象明顯，招商環境較差，產業結構單一是他們共同的特徵。

目前，經國家發改委等部門評定的各類資源枯竭型城市共計69個，且大部分位於東北三省，可以預見的是，未來出現在東三省的「白菜價」樓盤會只多不少。

天使的另一端是魔鬼。4月16日，剛剛公布的3月70城房價數據顯示，有65個城市新建商品住宅銷售價格環比上升，同樣位於邊境地區的丹東市意外的領漲全國房價。而從二手房市場價格來看，3月有57個城市二手房價格出現上行，而2月僅為47個。

易居研究院研究總監嚴躍進則對鶴崗等地的市場較為看好，他指出，對於東北市場來說，目前的房價一直是處於底部的，絕對均價並不算太高，但後續也容易上漲。一旦上漲，其漲幅由會明顯超過全國平均水平。

白菜價樓盤開發商劣跡斑斑

鶴崗一夜爆紅。這是一座夾在小興安嶺、黑龍江和松花江之間的城市，自北向南延伸，與黑龍江東部中心城市佳木斯僅50公里，依山但不傍河，旁邊挨著俄羅斯，但附近沒有像樣的中心城市。

鶴崗因煤而興，首先在北部的興山區附近發現煤，並在小興安嶺陽面發展出城鎮，隨後陸續向南發現含煤帶，城市重心也陸續向南。受煤礦過度開採影響，「礦震」時有發生。據悉，負責鶴崗當地煤礦開發的鶴礦集團，在經歷幾輪下崗、重組之後目前仍有近10萬名員工，占鶴崗市總人口的十分之一左右。

據了解，此次被網友發現的「白菜價樓盤」主要位於鶴崗南部的南山區與興安區交界的大陸片區，屬於傳統的棚戶區，在電子地圖上許多樓盤被直接命名為「棚戶區改造工程」。

一位鶴崗當地人士對AI財經社稱，類似的單價在500元左右的樓盤在2014年左右就長期存在，5年以來，價格並未產生什麼變化。在2012年之前，鶴崗搭上全國樓市上行班車，二手房均價一度達到每平方米6000元，此後便持續回落。

按照2萬元左右一套房的價格，與北京四環內接近10萬元/平方米的價格來算，鶴崗的5套房才能抵得上北京一平米的房價。

地產市場的持續低迷讓許多全國性房企對鶴崗望而卻步，當地新樓盤開發主要以本地地產商為主。以深耕三四線城市市場的龍頭房企碧桂園為例，AI財經社查詢其官網發現，在黑龍江省，碧桂園僅在哈爾濱、綏化等部分城市有所布局，並未進入鶴崗市場。

此外，AI財經社查詢企查查數據發現，此次鶴崗「白菜價樓盤」之一的坤德花園背後開發商黑龍江坤德地產開發有限公司，曾先後13次被列入被執行人名單，因借貸合同糾紛、房屋買賣合同糾紛等被起訴227次之多。

國務院首提收縮型城市

不止於鶴崗，臨近的雙鴨山、七台河、雞西等資源枯竭型城市的二手房成交均價也遠低於市場行情。

AI財經社對比發現，與黑龍江的幾個資源枯竭型城市相比，經濟基礎更好的遼寧省，四個同類型城市撫順、本溪、阜新、鞍山等地二手房均價仍能維持4000元-5000元/平方米的位置，交易量還較為活躍，但人口凈流出已成趨勢。

易居研究院研究總監嚴躍進稱，類似現象說明，目前需要提高對城市空心化和收縮型城市的關注，必要時候也需要研究人口迴流、高鐵開通等因素，這樣才可以形成更好的購房條件。

北京城市實驗室發起人龍瀛、首都經貿大學吳康等人此前曾發表論文指出，在2000到2010年間有180個城市的人口在流失，而根據2013-2016年的夜光數據顯示，在3000多個實體城市中，有差不多900多個城市出現收縮現象，佔比接近30%。

2019年4月，國務院發布《2019年新型城鎮化重點建設任務》,其中正式提出「收縮型城市」的概念,這標誌著「收縮」作為城市發展變化的另一面,得到了國家層面的重視。

在接受每日經濟新聞採訪時，吳康表示，收縮未必是壞事，對城市的主體功能區來說，要摸清現狀去分類引導。假如處在優化開發區，要重點提升特大型、超大型城市的科技創新能力、就業韌性、公共服務承載能力。「這次發改委的文件至少從國家層面明確了，收縮型中小城市就不要再做增量了，不要一味好大喜功地把蛋糕做大，而是應該多想想市民的感受。」吳康說。

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