失去房地產的一年

作者 | 你包叔

來源 | 包郵區（ibaoyouqu） 已獲授權

3月底，海南媒體發布了一個重磅新聞，號稱歷史最久、規模最大的全球CEO俱樂部選擇了海南：

將總部從紐約華爾街遷到海南，同時中國區主席升任全球CEO俱樂部主席。

你包叔翻了翻以前的新聞，發現早在2008年，俱樂部主席到訪上海，宣布把總部從華爾街搬到上海。

這麼大的一個組織，流動性比獸爺煎餅攤還大。

20年來，全球CEO俱樂部的身影在中國很多城市出現，對外吹噓在華投資300億，使得他們常常能成為領導的座上賓。

但實際上這種組織的底細用心一查就清楚。它一開始是一個類似洗錢公司。他們號稱有兌換美元資質，幫助企業家轉移資產，還曾經因為挪用對方的錢而被告上法庭。

長得很像KFC老爺爺的創始主席約瑟夫·曼庫索經常說自己是哈佛教授。實際上他只是哈佛商學院的MBA。宣傳資料里還說，他是美國近代史上100個成功人士之一。

獸爺作為「駐馬店技師學院成功人士100強」的候選人，很是不服。

這次來海南，俱樂部延續了老套路，宣稱要投100億建設海南全球CEO國際金融中心，投資200億建一個世界級體育綜合體。還要投資南海明珠島、印度癌症醫院、文昌航天城。

聽著就讓海南人熱血沸騰。

2018年底，全球CEO俱樂部合資成立了一家房地產公司，大股東是一個賣辦公用品的公司。工商備案中的總資產很是龐大：

20000元。

在CEO俱樂部要投資的項目中，還有一個名為澄邁全球CEO榮德莊園的項目。

2012年，曼庫索到訪了這個房產項目，讓項目董事長當上了海南分部主席。作為回報，榮德莊園送給主席一套房子。

就算是美國近代史100個成功人士又怎麼樣。還是要漂洋過海，為海南一套海景房奔波忙碌。

01

在全球CEO俱樂部到訪的兩個月前，海南來了真正的「中國近代史100個成功人士」。

1月中旬的一天，海南三亞，即使在烏鎮也保持著「王不見王」慣例的馬雲和馬化騰，坐在了一張桌子上，坐在海南領導的左右兩側。

二馬下海，是為了海南省人民政府企業家諮詢會議的成立。在海南東方市出生的土著馬化騰，當選協會的副主席。在杭州出生的外來和尚馬雲，反客為主，成了正主席。

能讓二馬一起共事當「主席」的省份並不多。兩位主席也充分建言獻策，正在琢磨區塊鏈版圖的馬雲主席說：

海南彎道超車基本沒有可能，還容易翻車，只能換道超車……希望海南成為首個區塊鏈的智慧島。

海南島建特區三十年了，這三十年裏海南嘗試了很多條道路。直到現在，他們仍在努力尋找自己的特色之路。

海南每次開放，嗅覺最靈敏的，往往是全球CEO俱樂部這樣的公司。

2009年，海南獲批為國際旅遊島。在其他人都在炒房的時候，溫州的商人們申請入住沒人光顧的產業園。沒有產業，就在產業園開個小超市，國家補貼一到手，就打道回府。

到後來，炒房的人大部分都套了五六年，只有溫州人盆滿缽滿地回家了。

這一次，最快跑到海南的歪果仁還不是全球CEO俱樂部，而是火幣投資和太平洋聯合航空。

在國家禁止加密貨幣交易之後，火幣出走非洲塞席爾，繞了一圈，又回到中國。他們搖身一變，成為世界互聯網行業的傑出代表。

號稱港商的太平洋聯合航空實際上是一家深圳的公司。它在香港的註冊地址是九龍旺角道33號凱途發展大廈7樓704，這是很多皮包公司的公用地址。

這個地址已經上了香港銀行的黑名單，註冊在此的公司甚至無法開通公司賬戶。

太平洋聯合航空號稱有飛機製造業務，但主業其實是航空產業城。在海南成立的新公司里，大股東是一家地產公司。

也是在去年。海南最大的養豬企業羅牛山宣布要花288億元，建設海南國際賽馬娛樂文化小鎮。這引來了深交所問詢：

總資產64億的貴司，請說明籌建賽馬小鎮288億的資金來源？

朱駿在納斯達克上市的九城市值才1億美元，他也說要花6億美金拯救賈躍亭的汽車夢。

在過去，海南生意人的算盤，兜兜轉轉，總想繞回到地產。但這一次，他們會發現路徑越收越窄。全球CEO俱樂部的這種伎倆，很快被包叔這樣熱愛海南的熱心群眾識破。

更重要的是，這一次，領導層真不一樣了。在過去一年裡，他們反覆強調：

海南將以壯士斷腕的決心減少經濟對房地產的依賴。

02

在企業家獻計獻策的諮詢會議上，馬雲說：

中國現在不少地方有一個有意思現象，說發展，都停留在口號上，說監管，所有招數都用得出來。

1925年4月18日，割據海南的軍閥鄧本殷在海口招待美國人，他打算向美國銀行借款3000萬美元，修建碼頭、商港、鐵路，全面開發海南。

消息剛一傳出，瓊山青年同志會組織學生、工人、商人遊行示威，抗議這樣的「喪權辱國」。鄧本殷的計劃被完全挫敗，借款只能作罷。

1988年，海南省委與香港「熊谷組」公司達成口頭協議，由「熊谷組」承包開發洋浦32平方公里的開發區，並負責招商。不久，政協工作組到了海南，判定這是一個喪權辱國的方案，是割讓新的租界地，並為此上書中央。

等風波過去，洋浦也失去了機會，圍觀的僑商也不敢再投資。

過去三十年，海南8次調整發展規劃，房價三次大起大落。現在，這種狀況應該不會再出現了。

省長在北京為海南人才招聘會親自站台時說：

目前，海南是我國除港澳台地區之外對外資開放度最高的地區。

2017年12月，海南發布的13年整體規劃中提到：

至2020年，基本建成國際旅遊島。

現在「國際旅遊島」的字眼，基本從公開媒體消失了。

像很多能源大省陷入「能源魔咒」一樣，中國自然資源最好的海南也曾陷入過「資源魔咒」中。

過去幾十年，海南最大的創新就是房地產，哪怕沒有陸地，都攔不住中國的地產商。

前一段時間，海南省領導出去考察，去了三個地方，迪拜、新加坡和香港。其中的含義，不言自明。

海南自貿島規劃，更接近於迪拜模式——由國家強力推動，改變經濟結構，打造一流品牌，吸引外來投資。

甚至連標杆企業都一樣，阿聯酋航空和海航。

更重要的是，都要逐漸減少對核心產業的依賴。迪拜決定轉型的時候，石油產業佔GDP的比重也在50%左右，一如房地產之于海南。如今，石油業的比例只有1%。

發展了20年後，迪拜才更新房地產法規，允許外國人在迪拜買房。三年不到，房地產就佔到了迪拜GDP的20%。

去年春節，海口發生過「世紀大堵車」。那幾天，通往海口三大港口的道路上，滯留了超過萬輛的過海車輛。

有人從港口到下船，整整耗了35個小時。

不過即使發生這麼多旅客滯留海口港的局面，海南官員在接受採訪時仍說：

海南遊客不是多了，而是不夠。

無論是遊客總數還是收入總數，海南省排名均全國靠後。海南每平米接待遊客數，僅僅是上海的三十分之一。

全島限購後，今年春節的海南，的確不那麼「擁擠」了，進港車輛同比下降18%。

03

潘石屹1989年坐船到海南，島上孤燈一片。第二天醒來，他發現一夜之間，島上已經湧進了15萬人。

2018年5月，海南發布了「百萬人才進海南計劃」。他們計划到2020年吸引20萬人才；到2025年，吸引百萬人才。

海南的朋友說海南現在是一部電視劇：

第一集，房地產銷售全劇終；第二集，汽車銷售全劇終；第三集，百萬人才進海南，海南人民全劇終。

島上突然多了很多「人才公司」。

一家人才公司說，可以提供一站式、全鏈條的人才服務體系。即便不在海南工作也沒關係，掏兩萬元，他們會找到掛靠的公司，幫助落戶。

落戶有很大的好處，他們的口號說明了一切：

我負責推薦好房，你負責建設海南。

你包叔看了一下，這家公司的母公司是一家地產公司，之前還有房產中介業務。全島限購後，公司搖身一變，主營業務從房地產變成了人力資源信息服務。

萬科郁亮竟然說房地產商還沒找到轉型的路徑。

這時代，和潘石屹闖海南時完全不一樣了。在這些人才公司的推動下，到底有多少人來到海南，不太好說。

2018年底，有部門說7萬人來了海南，也有部門說，3萬人來了。

他們有一些人還是為了房子而來。而2018年最慘的一批人，不是人均虧十萬的股民，是第一季度在海南買房的這些投資客。

在自貿島概念驅動下，他們用比2017年貴30%的價格接過了海南的房子。

海南實施全面限購僅五天後，擅長打擦邊球的融創，馬上在海南海棠灣項目推出了「先租後買」的應對策略，一次性繳納70%房款，作為未來40年的租金，每10年續簽一次。

融創低估了政府的決心。這種做法很快被叫停了。

根據海南錦誠的統計數據：2018年，海南的商品住宅成交同比下降50%，政府也幾乎沒有賣出去一塊純新的住宅地。

往年樓市最火熱的春節期間，海南有一半的開盤項目成交為零。

招拍掛基本停滯，很多房企的海南團隊原地解散。富力這樣重倉海南的企業毫無辦法，李思廉只能在業績會上放狠話:

海南島今年肯定會有放鬆的消息,這是100%的。

在全國人民面前，李思廉公開與政府對賭。

最近幾天，富力海南項目導致澄邁9畝多紅樹林枯死的消息在海南媒體刷屏。南國都市報的標題是：富力地產活埋紅樹林。

所以，請不要低估海南政府的決心。

對於海南來說，壯士斷腕的壓力也是眾人皆知。投資增速首次成了負數，GDP增速為11年以來最低。

2018年11月前三季度，海南31家上市公司合計凈利潤為27.4億元，同比下滑54%。

建設海南的主力軍，已經從富力這樣的民企變成國企，中交、中海油相繼簽訂了大訂單。年初，中國旅遊集團已經把總部搬到了海南，成為了第一家總部進入海南的央企。

上一次由國企主導開發海南，還是30年前。

30年前，擅長囤地的李嘉誠等人向國務院提議，將整個海南島闢為特別行政區，採取自由港的管理辦法，由港商負責投資開發。

我們當然要拒絕他們。

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