華夏幸福變局

經歷了2018年的裁員和資金危機之後，華夏幸福（600340）第一次公開承認公司曾經面臨的困局。

4月19日，華夏幸福發布2018年度報告里，《致股東信》開篇即是「水逆的2018年年已經過去」。對於華夏幸福而言，2018年沉重無比，裁員縮編、轉賣項目、引入戰投，直到當下危機暫緩，終於透露出一分往事如煙的情愫。

在2018年之前，華夏幸福的戰略從未發生過大的變動，始終以產業新城為核心，以住宅銷售為現金流供給，重資產開發是核心模式，聚焦核心城市周邊的外溢區域。2018年之後，華夏幸福對戰略結構進行大刀闊斧的改革，將從重資產轉向輕重資產匹配、從核心城市外溢區域轉向與核心城市兼顧、從產業新城轉向與商辦物業兼顧。

在這封信《致股東信》的尾端有這樣一段描述：未來（華夏幸福）新戰略簡單概括為「三個開拓」，即開拓新模式、新領域、新地域。在內部，三個開拓被稱為三新，是新任總裁吳向東提出的全新概念。

吳向東的「新業務」

今年2月19日，前華潤置地明星職業經理人吳向東加盟華夏幸福，出任公司聯席董事長。據悉，吳向東到任後，華夏幸福設立雙總部，吳從華潤帶來近50人團隊坐鎮深圳總部，主要負責華夏幸福新業務的開拓和管理，該團隊僅有百餘人員配置。

過去，作為開發商裡面業務模式較為特別的企業，華夏幸福對資金的要求比同行都高，因其業務受產業新城開發模式所限，前期將大量資金沉澱，且後續回款周期較長。所以，吳向東的第一件事情便是增加資金周轉更快的新業務。

吳向東及其團隊要做的「新模式」為輕資產輸出，要做的「新領域」是包括養老、長租等商辦持有型物業。而這些不是華夏幸福創始人王文學和其舊部所擅長的。

華夏幸福內部人員對此描述是：一方面完全保留核心城市周邊做產業新城和住宅，另一方面增加城市核心中的商辦物業和住宅。可以將其理解為兩大股東控制下的雙輪驅動。

這意味著，啟動「新戰略」後，華夏幸福從前的地域布局需要改變，如果說從前是「農村包圍城市」，那麼現在就是包圍之後還要進城。如此一來，華夏幸福將成為全地域布局房企，圍繞都市圈從三四線小鎮向內圈層一線核心城市發散。

董事長王文學與聯席董事長吳向東，分別代表華夏幸福的新舊兩股勢力。如果北京和深圳總部能夠在新舊業務之間找到資金、運營和管理之間的平衡點，那麼華夏幸福的經營邊界將大大擴充，若這一平衡點始終難尋，則其內部將會出現資源爭奪的情況。

「目前兩個團隊相對獨立，可共享行政、財務等服務性資源。」華夏幸福內部人士稱。

據透露，自從去年引入平安作為戰略投資者後，華夏幸福的內部變革就已經在發生，目前其內部在做投資標準化制度建設，要求投資風險管理能力有一定突破，「現在要投一筆錢不太容易，有各種方面的考慮。」

財務隱患暫緩

平安的到來為華夏幸福帶去了諸多不確定性，卻也帶來了財務方面的安全感。

4月19日晚間，華夏幸福發布2018年度報告，期內實現營收營業收入837.99億元，同比增長40.52%；歸屬於上市公司股東凈利潤117.46億元，同比增長32.88%，這一數字比此前向平安資管的對賭協議高出3億。在華夏幸福與平安的交易中心，華夏幸福承諾2018年度、2019年度和2020年度，歸屬於上市公司股東的凈利潤分別不低於114.15億元、144.88億元和180.01億元。

債務方面，短債減少長債增多，配比更為健康。數據顯示，華夏幸福1年以內到期債務佔比從上一年31%下降到19%，長短期債務比為4.2倍，公司貨幣資金覆蓋1年以內到期的有息負債1.8倍。經營數據和債務數據均顯示，華夏幸福確實已經度過了資金周轉上最艱難的一關。

雖然華夏幸福全年經營性現金流依然為負，但已經有較大改觀，且從去年二季度開始，經營性現金流開始轉正，並持續到四季度。融資端最明顯的例子當屬2018年華夏幸福完成70億公募債發行，是當年民營企業中單筆最大額公募。

對於華夏幸福募集資金的走向，坊間曾有傳言稱，平安的錢並沒有進入上市公司體系，而是進入了王文學的個人口袋。對此，華夏幸福董秘林成紅表示，平安入股的第一筆款項確實沒有進入上市公司體系，而是進入到了上市公司母公司華夏控股中，全部用於解除母公司的股權質押。據wind數據統計，截至目前華夏控股尚在質押股份為7.8億股，佔總股本26.05%，占其持有股份73.13%。而第二筆錢目前仍有一部分流入華夏控股中，在辦理完相關解質手續後，其餘款項將進入上市公司體系中。

在開源的同時，華夏幸福也在節流。引入平安的過程中，華夏幸福減少了拿地投資，減慢了產業新城異地複製的節奏。年報顯示，2018年期末，華夏幸福儲備開發用地規劃計容建築面積約為917萬平方米，而在2017年期末則有988萬平方米，不增反減的土儲數據極為少見，這直接導致了2019年一季報中，公司的房地產銷售收入和產業新城項目的業績均同比下降超過30%。公司對此的解釋是「防風險」。

從2017到2018年，華夏幸福存貨數量增幅僅為10%，土儲數量不斷下降，產業新城異地複製節奏放緩，一系列防風險措施之後，資金安全性提高，但同時也出現了新問題，即土儲不足、後勁不夠。

因此，市場信心顯示，華夏幸福開始在今年一季度大面積購地。但經歷了動蕩的2018年後，華夏幸福驚魂未定，如何在增長和安全之間尋找更合理的平衡，仍舊是公司未解之難題。

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