聊了這麼久的粵港澳，到底厲害在哪

編者按：本文來自微信公眾號：真叫盧俊，（ID：zhenjiaolujun0426），36氪經授權轉載

如今全國各地都在做不同維度的城市創新，無論是粵港澳、長三角還是海南自貿區、雄安新區，都在嘗試著將自己的理念落地

城市之間的競爭格局也上升成了城市群之間的競爭，只有抱團才能取的上暖，有了大面上的發展，才會有局部的發聲。

最近粵港澳一次次被推上了風口浪尖的，於是我們團隊啟程走遍了整個灣區進行市調，也走訪了當地的很多大咖，和大家說點他不一樣的地方

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首先，粵港澳所在的廣東，可能是底子最好的地方了，人口結構可能會是中國最好的

簡單來說就是能生、能吸，而且年齡結構最年輕

我們先看下整個2017年新生兒的數量，你會發現整個廣東省的人口新增竟然高達151萬，僅次于山東省的174萬，比最會生的河南省還多了11萬，是江蘇新增人口的兩倍

什麼意思？

換句話說，廣東省其實是所有沿海省份里最能生的城市

除了內部人口增長快，來自外部的人口的流入也是異常洶湧。近幾年，廣東在某種程度類似開了渦輪增壓一樣，構建出極強的吸力，吸納的是城市裡最寶貴的資源：人口

從人口進入門檻看，長三角地區的核心城市比如上海和蘇州，其實對於落戶和限購，其實都卡的蠻嚴的，但粵港澳大灣區的核心城市廣州和深圳，落戶門檻真的是越來越低了

換句話說，只要你想去，總會有辦法能「上到車」，人口的轉移量，也正隨著政策的不同悄然發生著變化

根據相關機構數據分析，廣東省每年凈流入人口超過177萬，加上省內人口向珠三角聚集，粵港澳大灣區每年的新增人口將超過200萬

最引人關注的是處於深圳廣州人口增量雙雙突破40萬，繼續蟬聯TOP2的城市

相當於哪怕是把全國其他所有城市的新增人口加起來的話，也不會超過粵港澳的人口新增量

除了人口數量上的不斷增加，廣東在質量上也就是從人口結構看，也表現出了更多的年輕與活力

全國四個一線城市，平均年齡最年輕的是深圳，截止2017年只有32.7歲，但這在大灣區還不是最年輕的，最年輕的東莞平均年齡只有30歲

城市區域的人口結構年輕、新增人口數量多，就說明未來有很大的剛需群體，投資價值就大

而這正是粵港澳大灣區都市圈未來長遠發展堅實的基礎，也是未來該區域房產投資價值的邏輯起點

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但是，我們說這種人口的聚集在大灣區內部並不是均勻的

粵港澳大灣區在規劃時是有內部側重點的，也就是說不是所有的城市或是所有的地區都能享受到政策帶來的雨露均沾的

大家仔細看這張圖，整個粵港澳大灣區所要打造的核心區域其實是很小。珠海的，江門、佛山、肇慶、部分金灣區域、斗門區域是不屬於粵港澳大灣區的核心建設範圍的

換句話說，在這些非核心區域，後期所能得到的資源傾斜會比較少，從投資的機會看，其實也就解釋了為什麼就隔了幾條馬路，同一個區域內的房價會差這麼多

這種不均勻的集中分布導致的結果就是人口的分布會更加向灣區附近集中

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人來了，還需要有多元化的產業進行接納

在過去大家是來不及考慮這些的，所有的城市都是自己一窮二白做起來的，在其他城市群，往往就是一家獨大，比如北京、上海在其所在的城市群是絕對的老大

而未來的粵港澳大灣區呢，不同的城市都有著各自的位置，發揮著各自的資源稟賦，互相之間分工明確，銜接更加緊密，從而發揮出最大的威力，這是其他很多城市群都不曾有的

粵港澳大灣區更像一個股份合作制企業，沒有誰是父親和兄長，每一個城市都是合作者，都在其中發揮自己的所長，都如君子般追求「和而不同」

香港和深圳是金融中心，一個負責對接全球，一個負責對接全國，深圳和廣州又是高科技和高端製造業中心，人才中心

此外佛山、東莞、中山則是製造業為導向的城市，惠州、肇慶作為宜居城市

不知道大家發現沒有，整個粵港澳大灣區的各類合作其實是可以實現內部的流轉的，並不需要像長三角那樣，需要依靠外省的力量

換句話說，各類資源在粵港澳大灣區內可以實現最大程度和最高效率的自由流動

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當然，除了最基礎的定位外，大灣區每個城市其實都有自己的規劃或是說有自己的優勢產業

如果從產業定位來看，香港級別最高，定義為國際金融中心、航運中心、貿易中心和國際航空樞紐

澳門人口只有幾十萬人，但旅遊休閑、會展以及金融服務業都有相當大的空間，且隨著橫琴自貿區的崛起，澳門與珠海之間的互動更為頻繁

作為內陸城市龍頭的廣州、深圳，所表現出的優勢基因其實是不一樣的

廣州在國際商貿、汽車製造、電子信息技術、教育醫療文化、遊戲產業相對發達

深圳在互聯網產業、金融保險業、高新技術產業更加突出，2017年，深圳擁有350家上市公司，遠超上海的379家上市公司的總市值，位居全國第二。騰訊、華為、華大基因、大疆、萬科~~中國最頂尖的民營企業，很多都來自深圳

除了廣州與深圳，大灣區內部的城市與城市間由於某種地緣之間的相連從而產生可更多細微末枝的聯繫

如果從地緣上看，珠江將大灣區一分為二，以深莞惠為代表的珠江東岸和以佛山珠海中山為代表的珠江西岸

珠江西岸，裝備製造業高度發達，智能裝備製造、船舶與海洋工程、新能源裝備等產業相對突出，美的、格力就在此誕生

珠江東岸，電子信息製造業一騎絕塵，華為、oppo、中興、vivo的銷量幾乎壟斷了國內市場

隨著產業的不斷分化和升級，灣區版塊慢慢又衍化成廣佛肇、港深莞惠、澳珠中江三大都市圈

廣佛肇都市圈的核心自然是廣州，廣州是國家級中心城市，其整體空間發展策略是「南拓北優，東進西聯」，因此，臨近廣州的佛山、清遠和肇慶在未來接受廣州的外溢輻射力相對來說會更多

佛山製造業先進、民營經濟發達，而廣州市場龐大以及外向便利，兩地生產要素與市場互補，更重要的是，廣佛兩地市中心相距不到30公里，地鐵早已將兩個城市連為一體，地緣上的城市邊界基本可以忽略

換句話說，排除行政邊界，廣佛在事實上已經基本融為一個城市，但整個肇慶與廣州的互動與佛山比，還是有比較大的差距的

從這個層面看，佛山實際上成為融入廣州程度最高的衛星城

港深莞惠都市圈的核心自然是港深，這是世界上最具活力的城市集群，深圳在四大特區中能脫穎而出，很大一部分原因是其優越的地緣條件，可以享受香港在資本、技術和制度的多重溢出

作為深圳的經濟腹地，東莞、惠州目前正處於由中低端製造向中高端智造轉變的過程中，而東莞跟深圳聯繫的緊密度，顯然是遠遠高於惠州跟深圳的聯繫的，華為終端從深圳搬去東莞的松山湖，就是最好的佐證

澳珠中江的能級目前在三大都市圈裡是比較弱的，更多的只是地理上的聯繫，並沒有特別突出的核心城市

原因是澳門整體以博彩和旅遊業為主，沒有太多的產業可以外溢到珠海或是中山，因此，整個都市圈並沒有真正的核心

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我們再深入到粵港澳大灣區的內部進一步討論，看看這裡面每一個城市的底色如何

在大灣區內部，我們可以發現經濟規模呈現四個梯次分布

深港廣處於第一梯次：經濟體量都突破2萬億級別，這三大城市GDP總量接近7萬億元，超過除了廣東、江蘇、山東之外的全國所有省市。

佛山、東莞，位於第二梯次：GDP都在8000億元以上，佛山離萬億俱樂部只有一步之遙。

澳門、惠州、中山屬於第三梯次：GDP規模在3000億元以上，與第二梯次之間存在較大差距。

珠海、江門、肇慶：則處於第四梯次，GDP規模不足3000億元，其中珠海和江門即將突破3000億，肇慶排末位。

當然，如果從人均GDP來看的話，排名則發生較大變化

經濟總規模處於第三梯次和第四梯次的澳門、珠海則躍居第一和第二梯次，珠海人均GDP逼近廣州

香港、澳門位居第一梯次。這兩大特區均屬於發達城市，澳門人均GDP高達83萬元，位居世界第二位，僅次於盧森堡，香港人均GDP也超過了30萬人民幣

深圳、廣州、珠海則位於第二梯次。深圳為22.25萬元，珠海為16.17萬元，廣州為16.43萬元，深圳佔據大陸頭部，珠海人均GDP不容小覷

佛山、中山、東莞位居第三梯次，佛山為12.18萬元，中山為11.14萬元，東莞為9.86萬元。

惠州、江門、肇慶，這三大城市人均GDP處於墊底位置。

GDP體現的是這個城市的富裕程度，人均GDP體現的則是這個城市裡民富的程度

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前面聊了這麼多，各種規劃也好，人口流入也好，產業能級也好，所有的資源都將最終反應到該城市房價基本面上

城市的房價，是對資源集中和城市發展能級的最好說明

由上圖可以看出，粵港澳大灣區的房價基本分為四個梯隊：

第一梯隊是港澳。換算成人民幣的話，兩地的房價之高超乎想像，也凌駕於中國所有地區之上，特別是香港，整體的均價要達到24萬/㎡，從這個角度看，內地一線城市房價的未來還是大有空間的

第二梯隊是廣深珠。廣深作為一線城市，房價高是自然的，也與其經濟地位相匹配，但對於珠海而言，房價一直居高不下，並沒有鬆動的痕迹，說明其整個房價是有支撐面的，最核心的原因應該人均GDP超前，民眾比較富有，同時也享受到更多香港與澳門的溢出紅利

第三梯隊是佛山、東莞、中山。這三個城市中特別需要注意的是佛山和東莞，這兩個城市最近幾年的GDP增速非常厲害，在未來的規劃中，被定義為特大城市，產業體系也很發達，正在突飛猛進的追趕國內各大城市中

第四梯隊是惠州、江門、肇慶。這三個城市是大灣區所有城市中存在感相對來說比較弱的

最核心的原因是無法享受到來自第一和第二梯隊更多的外溢紅利，並且只能各自服務於自己的城市圈，整體房價在大灣區中排名末端

大灣區各個城市的房價，正隨著不同的產業分布和城市進化，不斷的被撕裂、分化和填平

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總的來說，我們對粵港澳可以有更多的期待，理由特別簡單，就是他的底子本來就不差，產業結構和狀態都挺好。現在年輕人也多，活力也大，再加上整個國家級的規劃加持，像極了放大版的深圳特區

無非是在整個版圖裡，哪裡會率先突圍出來，哪裡僅僅成為協作單位，這個是值得思考和判斷的

隨著粵港澳大灣區的不斷推進，整個珠三角都在裹挾中被重塑

粵港澳的底牌，實在是太多了

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