買房要會選，中心的學區房還是郊區房，這其中該怎麼做選擇？

1、中心區VS郊區

在買房的選擇方面，市場上一直有兩種流派，一種是堅持買房的「中心論」，另一種是買房買郊區的「邊際論」。

第一派的創始人是投資商人李嘉誠。他專註於「投資城市核心價值區」。這一群體一直認為，人口和財富將不斷持續地流入城市中心區域，而城市中心供需的不平衡將給房價造成很高的障礙，甚至達到無限增長的趨勢。

另一派堅信城市的發展有變化。在未來，中心地區的房屋不再是價值的核心。買中心位置的房子和買郊區位置的房子哪個是正確的方式？

我們知道，所謂買房不是為了鋼筋混凝土外殼，而是為了住在這裡享受什麼樣的公共資源。孩子們長大後是否能進一所更好的學校，生病時他們的家人是否能得到迅速的治療，他們是否不需要長途跋涉去買蔬菜等等方面。因此，在資源方面，讓我們看看「邊際理論」的核心論點是什麼。

首先，隨著地鐵的開通，城市的交通流量大減，郊區的房屋也可以享受到市中心的公共資源，甚至涉及到教育資源。趨勢是，越來越多的核心房區將在各個地區開設校園，市中心的教育資源不再稀缺。

其次，郊區大多是有規劃的新城鎮。相對於市中心，道路交通不再擁擠。打開窗帘不是喧鬧的城市街道或高層建築，而是一個生活質量相對較高的寧靜小鎮風景。

第三，大部分城市中心都是老房子，房子本身的價值會隨著時間的推移而貶值，未來的購房群體傾向於居住在新房子里，城市中心的增值趨勢自然低於新區的增長幅度。

從這個角度來看，似乎每個論點都是合理的，都能找到支持的證據。但我想說的是，這兩種觀點在某種意義上都是錯誤的，因為它們沒有考慮到城市發展的本質。如果你想通過房地產實現合理的財富增長，你必須購買市中心的房子。

2、多核心城市

首先讓我們看看市中心是什麼地方。城市中心有「絕對中心」和「相對中心」的概念。

絕對中心是一萬年不變的中心，是一個城市的標杆資源綜合體。例如，曼哈頓，世界上最著名的城市中心，已經統治了紐約200多年，而且是不可動搖的。美國的平均房價在這裡也是最高的。

相對中心是不同的，並且會隨著時間而改變。例如，中關村，但現在很多大企業已將辦公地點遷至西北五環外的科技園，成為海淀的新中心。因此，在短短几年時間內，靠近新中心的西北地區房價成倍上漲，達到了難以置信的高價。

3、流動的中心區

我們知道，這個城市的每一寸土地都是用人民幣堆積的。擁有豐富財力的城市將選擇做餡餅那樣擴大其影響方式。但是，擁有一般財政資源的城市將面臨一個非常重要的問題——是升級老城區還是建設新城區。

因為更新舊區會涉及土地規劃及拆卸舊屋，特別是拆卸舊屋，所以當地人在半夜蓋地板的情況並不少見，計算結果表明，投資老地區改造的成本要比新地區大得多。新區可以重新規劃，允許大量土地增值，並為政府帶來穩定的土地分配。因此，建設新區是最好的選擇。

這種不可逆轉的城市擴張方式，使城市精英繼續從舊區向新區流動，一旦新區被激活，人口和財富就會以奇數增長，最終移動到城市的中心。結果，老中心的房價逐漸失去了生命力，原來選擇的「邊際位置」已經成為新的價值高地。

這就是我前幾天寫的合肥的情況。2002年前，廬陽區是合肥市的核心區域。但2002年後，為了擴大城市規模，使城市新人口更具協作性和效率性，合肥市將政府轉移到新的行政區劃地區來，並開始大力建設新區。

鄭州更明顯的是，鄭州市的市中心已經搬遷了三次。

三十年前，鄭州的市中心就在二七紀念塔內。二七區目前的房價：15年前，鄭州中心是金水路子景山。目前，金水區的價格為每平方米1.5萬。現在，鄭州的市區在鄭東新區。目前，鄭東新區的價格為：21,000/平方米。

隨著中部地區的轉移，房價也呈現出梯度效應。過去，所謂的邊緣已經成為一個新的中心，而著名的城市中心也變成了房價的沼澤。

因此，我們必須從購房發展的角度出發，尋找未來的城市中心。鄭州、合肥、成都等二線城市創建的城市中心，也將在未來形成，明確寫入政府規劃文件。

因此，在短短几年時間內，靠近新中心的西北地區房價成倍上漲，達到了難以置信的高價。

我們知道，這個城市的每一寸土地都是用人民幣堆積的。擁有豐富財力的城市將選擇做餡餅那樣擴大其影響方式。但是，擁有一般財政資源的城市將面臨一個非常重要的問題——是升級老城區還是建設新城區。

因為更新舊區會涉及土地規劃及拆卸舊屋，特別是拆卸舊屋，所以當地人在半夜蓋地板的情況並不少見，計算結果表明，投資老地區改造的成本要比新地區大得多。新區可以重新規劃，允許大量土地增值，並為政府帶來穩定的土地分配。因此，建設新區是最好的選擇。

這種不可逆轉的城市擴張方式，使城市精英繼續從舊區向新區流動，一旦新區被激活，人口和財富就會以奇數增長，最終移動到城市的中心。結果，老中心的房價逐漸失去了生命力，原來選擇的「邊際位置」已經成為新的價值高地。

這就是我前幾天寫的合肥的情況。2002年前，廬陽區是合肥市的核心區域。但2002年後，為了擴大城市規模，使城市新人口更具協作性和效率性，合肥市將政府轉移到新的行政區劃地區來，並開始大力建設新區。

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