山東地區「差異大」，三四線房價變化大，「虹吸能力」也有影響！

全國的房價，在近些年來就如一支火箭一樣，不受人控制的突飛猛進，在2018年年底，好不容易在樓市調控中，房價放緩了自己的腳步，但是山東的菏澤，他卻悄悄地放開了限售，逐漸成為樓市調控放鬆的一個另類，慢慢的，在山東一些三四線的城市，他越來越被全國人民所熟知，住這兩年里，這些城市的房價真可謂是登上的舞台，表現力是非常的頑強，甚至一度超過了萬元。對此很多人都非常的迷惑，為什麼在國家調控政策的影響下，他如此著急的開始鬆綁這些三四線城市的未來，到底是為什麼呢？

要想回答這個問題，首先就要了解山東這些三四線城市的房價突飛猛進的動因是什麼？ 如果說是因為經濟原因的話，不可否認，在北方山東是經濟第一大省，不但增速高，而且有錢人也多，常年累計下來，大量的購房需求也推動了房價的上漲。但是事實上，這兩年山東的經濟並不是那麼的一帆風順，因為它的產業結構偏於低端的工業化，人均收入也沒有一個有效的提升。

如果說是因為人口的話，山東人口將近一個億，從這方面也能體現出他對於住房需求量的巨大，但是我們看人口不能光看基數，還要看凈流入量。根據一些權威方面的調查，在2018年，山東位於全國凈流出量排行的第二，可見他對於外地人口的吸引力也是在逐年下降，這兩個原因都不是帶動購房需求的有力證據，也站不住腳，那麼山東這三四線城市，房價有著如此大牛市到底源於何處呢？說到答案，那就是大家都熟知的貨幣化棚改。

大面積的棚戶區改造，並且用貨幣化開始安置，因此催生了一大批的拆遷戶。這些人昨日還生活在低矮破舊非常簡陋的棚戶區中，今天他們搖身一變，手裡握著重金，身價也扶搖直上，有了這麼多錢，那麼幹什麼用呢？自己的房子已經被改造了，如今的樓市又這麼的紅火，自然就從積蓄中拿出一部分來繼續買房了。如此的一波趕著一波，棚戶區改造也帶動了山東房地產市場的一路飆升。

我們在分析了山東三四線城市房價的一個趨勢之後，相應的再把地圖打開，你會驚奇的發現，在這裡蘊含著一個非常大的秘密。在山東，有青島濟南這兩個二線城市，而圍繞著這兩個城市旁邊的房價是非常高的，在遠離他們的地方，房價則慢慢的有著一個下降的趨勢，其實說白了，這就是中心城市造出來的房價漣漪效應。說到這兒，跟這些城市的經濟動力，沒有什麼直接的聯繫，無論城市的經濟強勁不強勁？房價都會被旁邊這些二線城市的強勁動力給拉起來，而且青島和濟南，他們並非是深圳和北京這種已經進入高速發展的城市。如今他們正在處於一個上升階段，所以也有著非常強勁的虹吸能力。

說起虹吸能力，大家自然就會想到，因為北京對於周邊城市的虹吸，導致了整個河北省幾乎都被榨乾，人才源源不斷的擁入那裡。同樣道理，濟南和青島也勢必會將周邊的人才和資源全部都虹吸到自己的身邊，所以在未來，這兩個城市周邊的一些城市雖然房價依然會很高，但是經濟能力則會越來越低，人口也會明顯的越來越少。

或許在幾十年，甚至更多年以後，他們也會來反哺周邊的城市，但是在那個時候將會是一個什麼樣的情景，我們現在是想像不到的。

綜合這些我們可以判斷，在這兩個城市周邊的那些城市的房價下跌會是一個大概率，因為它的泡沫紙也是最大的。所以大家一定不要認為，房價高的地方它就有潛力，實際上我們還是要看，整個城市的經濟實力和人口的儲備量。

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