拆怕了？「田園綜合體＋休閑農業」如何解決土地問題？

近年來，休閑農業迅速崛起，要發揮農業休閑、觀光、旅遊等功能，必須建設配套的商業和服務設施，勢必要涉及土地問題。

我國實行嚴格的基本農田保護和建設用地管理政策，它們之間會不會產生矛盾？若有矛盾，又該怎樣解決？

哪些可以作為休閑農業用地

1農民自有住宅、閑置宅基地

慣性思維：

在休閑農業園區中常常存在一些村落，開發者的慣性思維常常是將這些破舊的房子拆掉重建，而不是根據現有的基礎進行改造和裝修。

殊不知這不僅破壞了鄉村田野的原始風味，而且在無形中增加了開發者進行酒店住宿土地審批的難度和建設成本。

正確做法：

農業部等部門《關於積極開發農業多種功能大力促進休閑農業發展的通知》中明確規定支持農民發展農家樂，閑置宅基地整理結餘的建設用地可用於休閑農業，因此在進行休閑農業開發建設中要充分利用農民自有住宅、閑置宅基地。

2農村集體建設用地

指鄉(鎮)村建設用地，鄉(鎮)村建設用地是指鄉(鎮)村集體經濟組織和農村個人投資或集資，進行各項非農業建設所使用的土地。

主要包括：鄉(鎮)村公益事業用地、公共設施用地、農村居民住宅用地

3四荒地

主要包括：依法歸我國農民集體使用的「四荒地」

農民集體經濟組織所有的「四荒地」具體指：荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地，屬於現行經濟環境中未得到充分、合理、有效利用的土地。

使用期限：「四荒」使用權承包、租賃或拍賣的期限最長不得超過50年。

國家政策：2016年中央一號文件以及《農業部等11部門關於積極開發農業多種功能大力促進休閑農業發展的通知》中鼓勵利用「四荒地」(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發展休閑農業，對中西部少數民族地區和集中連片特困地區利用「四荒地」發展休閑農業，其建設用地指標給予傾斜。

4城鄉建設用地增減掛鉤

指什麼：指休閑農業項目建設確有必要佔用耕地時先行在異地墾地，數量和質量驗收合格後，再用作建設用地。轉換方式，具體政策通過制定相應的法規來規範。

異地可以是本鄉鎮、本區縣，經國家相關主管部門批准也可跨省區實施。這應該是既保證18億畝耕地只增不減，又保證必要的建設用地供應。當然還有許多具體政策要進一步研究，比如墾地與生態保護的問題、操作中的管理監督問題等。

5其他方式

《國務院辦公廳關於推進農村一二三產業融合發展的指導意見》提出，對社會資本投資建設連片面積達到一定規模的高標準農田、生態公益林等，允許在符合土地管理法律法規和土地利用總體規劃、依法辦理建設用地審批手續、堅持節約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開展觀光和休閑度假旅遊、加工流通等經營活動。

休閑農業用地有哪些限制

1不得佔用基本農田

基本農田俗稱「吃飯田」、「保命田」，其重要程度不言而喻。

對於基本農田有「五不準」：

不準佔用基本農田進行植樹造林、發展林果業和搞林糧間作以及超標準建設農田林網；

不準以農業結構調整為名，在基本農田內挖塘養魚、建設用於畜禽養殖的建築物等嚴重破壞耕作層的生產經營活動；

不準違法佔用基本農田進行綠色通道和城市綠化隔離帶建設；

不準以退耕還林為名違反土地利用總體規劃,將基本農田納入退耕範圍；

不準非農建設項目佔用基本農田(法律規定的國家重點建設項目除外

因此在進行休閑農業開發中必須弄清楚其是否佔有基本農田。

2不得超越土地利用規劃

各地區國土資源部門都會制定土地利用總體規劃，規劃會規定土地用途，明確土地使用條件，土地所有者和使用者必須嚴格按照規劃確定的用途和條件使用土地；此外還會確定土地利用年度計劃，對年度內新增建設用地量，土地開發整理補充耕地量和耕地保有量等做出具體安排。

該怎麼做：休閑農業開發必須要明確當地土地規劃中其園區所佔土地的用途，符合規劃使用條件的要積極爭取土地建設使用指標，以滿足休閑農業園區對建設用地的要求。

3嚴禁隨意擴大設施農用地範圍

以農業為依託的休閑觀光等用地須按建設用地進行管理。以農業為依託的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒庄、農家樂，以及各類農業園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地，必須依法依規按建設用地進行管理，而非按農用地管理。

規劃用地存在哪些誤區

1無址可選也硬要選

有時候，土地並不像普通商品，有充分的選擇空間。

在選址的過程中，土地往往獨此一家，讓你別無其他選擇。例如，家鄉有限的土地資源，而作為開發者，又急切地想去做，以至於無址可選的時候也要去選。這種選址方式最終效果不理想，可想而知。

2有地就先拿下再說

休閑農業作為一個舶來詞，許多人對此並沒有深刻的見解。許多人拿地心切，在沒有做好充分的休閑農業規劃前，就匆匆決定，先拿下再說，到手之後再去為它量身定做合適的衣服。

至於效果如何，恐怕只能聽天由命了，做好了是一塊肥肉，做不好只會成為燙手的山芋。

3跟著感覺走

做休閑農業項目不能跟著感覺走，而是要有一雙犀利的慧眼，慧眼是要對所選之地的價值有準確的認識，了解土地如何開發與利用，還要對未來的發展有遠見，尤其是目標客戶及將來市場情況的判斷，還要有項目與市場的對接手段。唯有具備這些，才不至於陷入誤區。

解決用地問題有什麼新方式

1「土地銀行」

在完成農村土地確權工作的地區，可採用「土地銀行」的方式，實現農村集體土地指標的自由流轉、質押和融資。

這對於農戶獲取啟動資金自營個體旅遊項目和專業企業規模化獲取土地用於開發大型旅遊項目而言都具有現實意義。

2以土地股份為基礎建立合作社

有條件的農村集體可以建立合作社，農戶以承包的土地入股，進行股份合作。這樣可以使土地集中經營、高效經營、形成規模化、產業化經營。

這種方式，管理制度嚴格，管理方法科學，對加強休閑農業和鄉村旅遊領域的農村集體經濟發展能力，保障發展成果切實惠及本地有著極大的促進作用。

3使用廢棄宅基地或園地

城鎮化的快速發展，令大量農民進城買房，農村房屋閑置，田地疏於管理。實際上，在新農村集中居住後，閑置下來的村莊農舍、廢棄林園等恰好是休閑農業與鄉村旅遊的良好發展空間。

對這些農村集體土地進行指標整理和農林復墾，並根據旅遊產業經營需求合理配置建設用地指標，有助於提高休閑農業與鄉村旅遊的招商效率與質量。

4土地租賃、置換或入股聯營

對經濟效益不理想的集體用地，可採取土地置換、租賃、入股聯營等方式，統籌盤活這些存量集體土地。

一方面可以解決旅遊開發過程中，需要遷移部分農戶的住宅、承包地的問題；另一方面可以充分發揮土地使用價值，集約化發展，便於個人或企業經營管理。

土地是農業的根本，是農業發展的基石，同時也是很多投身農業的創業者需要解決的首要問題，所以對農業創業者來說一些關於土地相關的政策法規應該是爛熟於心，因為一旦土地出現問題基本就是農業事業的覆滅，今年的拆遷政策已經是血的教訓，土地如何使用該是入門的第一課，萬萬不能掉以輕心。（中農國維）

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