為什麼不建議買學區房

最新 05-23

秋季招生的腳步漸漸近了，但籠罩在深圳家長們身上的霧氣還未散去。

過去兩個月，深圳發生近多起學區房維權事件，有新房，也不乏二手房：

先是龍崗外國語學校學位「說變就變」，保利上城、東都花園初中學位被划出；深圳龍崗入學積分政策調整，住滿8年上不了家門口學校，片區學生分流風險增加；深中南山創新學校劃片公寓積分驟降20，明年家庭非唯一住房將沒有入學資格。

再有學校剛升級就被剝奪學位，東海花園業主集體維權；深實驗坂田校區取消」小初直升」，實施統一積分入學......

隨著積分制、電腦派位等教育政策的調整，一套學區房，學區永流傳的傳說逐漸走下神壇。

房產，和戶口教育資源高度捆綁，教育資源稀缺的大城市，家長們追逐名校，而學校優劣帶來的附加值不同，城市學區房價格畸高。

有統計表明，同一地段、類型產品，學區房和非學區房價格差能達2-3成。

近期學區房維權事件頻發的深圳，據2018年統計年鑒數據，深圳2016-2017年新生嬰兒兩年合計20.37萬人，出生率逐年增加；此外還有人才引進工程的推動，2018年深圳市以新增49.83萬常住人口的數量，高居珠三角九市首位。

與此同時，深圳的學校卻不見顯著增加。據相關預測，2019年，深圳學位缺口高達7萬，未來還將繼續擴大。未來難料，但2019年深圳，有7萬個家庭孩子或將無學可上。

教育資源如此緊缺的城市，家長們對學區房的追逐可想而知。

樂有家研究中心發布的深圳各區學區房掛牌均價報告顯示，福田、南山學區房掛牌均價普遍較高，其中位於福田的深圳實驗學校小學部學區房掛牌均價達到15.31萬／平方米，備受關注的「四大」，深圳高級中學學區均價最高，為12.16萬／平方米，深圳實驗學校學區均價為10.71萬／平方米，深圳中學學區房掛牌價為7.84萬／平方米，只有深圳外國語學校目前不按學區劃分。

投資學區房，也成為了一門專門的生意，小戶型低總價的學區房產品往往最受投資客青睞，也有家長願意為此買單，自家孩子用完學位，還能順手賣掉賺錢。

但總有人會失望，學區房的風險從未消退，竹籃打水一場空不過是概率事件。

學校的招生地段，往往由所在區教育局根據轄區人口分布、道路和住宅小區的邊界等進行劃分，然而由於影響因素複雜，教育政策時有調整，學區劃分也隨之不斷調整。

換言之，剛買回來的學區房，也可能變為非學區房，即便買了學區房，也不一定有學位。

隨著積分入學、電腦派位等政策深入落實，這種可能性正在加大。

近日，深圳發布通知，要求各區優化和完善積分入學實施細則，充分體現教育公平，根據積分情況和招生計劃安排學位，積分制的落地使原本的直升制面臨不確定。這也是前述多宗維權事件的主要原因。

學區房的本質是，用更高的價格來進行學區鎖定，重點在於鎖定，但教育政策卻隨每年具體情況來調整改變，重點在於變，這導致學區房天生具有政策調整風險。

多少項目打著名校學區的旗號來銷售圈錢。

廣州天河的奧體板塊的華潤天合，以「幼兒園、小學雙名校」教育資源吸引業主關注，最後隨著招生方案公布，名校消息，又觸發一波業主維權。

近日，濟南發布的《關於進一步規範商品房銷售廣告和宣傳活動的通知》，對商品房銷售廣告和宣傳活動進行規範，明確開發企業銷售人員不得以項目周邊尚在規劃論證階段的交通、學校及市政配套設施為說明和承諾，推銷商品房並以此方式誘導欺騙購房人，正是解決「華潤天合」之類維權事件的矛盾所在。

從進化角度來看，積分入學政策相比學區直升，追求一種相對更廣泛的公平。

然而，只要資源稀缺就必定存在鄙視鏈。即便是積分入學，也要分第一類、第二類和第N類，在報名地段購房、有戶口當然優先，有房無戶口的次之，至於無房無戶，只能當作流動人口被最後考慮。