中國樓市：最有「錢途」的幾條軌道線

最新 05-24

作者 | 劉曉博

來源 | 劉曉博說財經（liuxb929）已獲授權

未來10年，投資樓市有6個關鍵字——城市群、都市圈。

而這「6字真言」，恰恰就是中國「新型城鎮化」的基本內容。中國正在形成一大批城市群，並在圍繞其核心城市構建都市圈。

在城市群和都市圈形成中，起到關鍵作用的基本上不是公路、高速公路，而是軌道交通——這不僅包括高鐵、城際，更是指地鐵快線、地鐵普線和輕軌。原因很簡單，只有軌道交通才是靠譜的，事故少、基本上不塞車，具有穩定的通勤能力。

當今中國，有這麼幾條軌道線，由於他們連接了一線城市、強二線城市及其房價便宜的衛星城，因此受到全國性的關注，它們隱藏的投資價值巨大。

1、北京地鐵22號線（平谷線）

這條線起點為朝陽區東部，向東穿越河北三河市（燕郊等區域），再進入北京平谷地區。它不僅是北京東部重要的軌道線，還將是第一條把北京和河北廊坊北三縣連接起來的軌道線，有可能在2022年通車。

2019年初，這條「事關北三縣樓市興衰」的軌道線傳來大消息：將在燕郊設立分叉點，然後分兩路連接北京。一支進入副中心，接入副中心站，並接駁其它線路；另一支拐入北京的東壩地區。未來建成後，這兩條線在運營時將實現「套跑」。

上圖就是官方給出的「線路走向圖」，右側最長的紅線就是22號線的主線，最大的拐彎處就是燕郊。藍色的虛線，就是連接東壩的支線。

上圖是網友爆料的比較詳細的走向圖，並非官宣、也非最終方案，大家可以作為參考。

上圖是大家最關心的，北京22號線在河北的站點分布情況，可以看出有四站——齊心庄站、高樓南站、神威大街站、燕郊站。

其中「齊心庄站」預留三河支線；「高樓南站」大約在京秦高速與引潮乾渠南側的喬高屯附近；「神威大街站」在迎賓路與神威北大街交叉處附近；「燕郊鎮站」在京哈鐵路南側的迎賓路與冶金路交叉處附近。

對於環京樓市，我的看法是：廊坊的北三縣（香河、三河、大廠）總面積相當於一個中等縣，是飛地，堵著北京東大門，最具想像空間。其次是固安和廊坊市區，堵著北京南大門，北京新機場在這裡。

武清西北部也靠近北京，如果未來有軌道交通，也可以激活這裡，因為天津同時具有高考紅利。至於涿州就差一些，但如果未來有地鐵連接北京的盤，也可以關注。環京的熱點在東部和南部，北部和西部（張家口、承德）差很多。

整體而言，「環雄（安）」的確定性不如「環京」，「環雄」包括任丘、文安、霸州、徐水、高陽等。雄安發展起來還需要較長時間，存在不確定性。

未來北三縣、固安和廊坊市區，會有更多地鐵、城際連接北京，距離站點800米內，教育、商業等資源配套好的盤，將有顯著的投資價值。

2、滬嘉城際

上海都市圈也日益成熟。在上海市區和蘇州崑山之間，早就通了地鐵，並帶旺了崑山樓市。

隨著「長三角一體化」納入「國家戰略」，這個區域將誕生新的利好。其中最大的看點，是「滬蘇浙一體化示範區」，包括浙江嘉興下面的嘉善縣，上海的青浦區和蘇州的吳江區、崑山市（見下圖）。

此前我多次在專欄里分析過這個區域，認為是未來長三角新熱點，可以結合軌道交通規劃來投資。

目前「示範區」規劃仍然在做，軌道交通的完整規劃跟「北京北三縣」一樣，都沒有公布。比較成熟的，是從嘉興市區到上海的「滬嘉城際」。

嘉興市政府網站年初已經公示過「滬嘉城際軌道項目（浙江段）工程可行性研究」，現在已經確定的選址走向就是：嘉興南站為起點，途徑嘉興市南湖區、嘉善縣，在金山區楓涇鎮進入上海，終點引入上海松江樞紐。

2019年2月26日，嘉興政府組織召開《滬嘉城際軌道項目（浙江段）線站位方案》專家諮詢會，開始具體站點定位選址。媒體透露：在嘉善境內可能設姚庄、嘉善火車站、歸谷科創園等2-3個站點。

也就是說，未來嘉善到上海會有兩個軌道線路：一個是已經建成的滬杭高鐵，從嘉善南站可以到虹橋站；另外，是走滬嘉城際，直達上海松江站，也可以最終抵達虹橋站。

以滬嘉城際的站點畫圓圈，1公里半徑里的樓盤都很有投資價值。嘉善樓市，有望隨著這條城際線的建設「更上層樓」。事實上，目前嘉善樓市已經比較熱，買房子往往要捆綁車位。目前嘉善還沒有實質性的限購。

3、深圳14號線、16號線、33號線延長線

深圳地鐵14號線是市中心聯繫東部的快線，16號線則是東部的普線（上圖），這兩條線在深圳龍崗區和坪山區兩次交叉，構成了深圳東部軌道交通的輪廓。最終，這兩條線都將延長到惠州，一個連接惠陽，一個連接大亞灣。

上圖是惠州南部軌道交通規劃圖，可以看出14號線進入惠州之後，有4個站點，把惠州南站跟深圳連接起來。16號線的延長線在惠州有三個站點，在「文旅北」跟惠州地鐵1號線連接，最終也通往惠州南站。但16號線的3個站點附近住宅樓不多，前兩個站點還有點荒涼，不知道未來會不會變動。

惠州市區人口沒有達到300萬，不具備建設地鐵條件。未來會不會因為「大灣區規劃」和「都市圈」，率先把上述兩條線的延長線建設起來，有待觀察。所以，這兩條延長線何時可以建成還有疑問。

最近一段時間，關於深圳地鐵33號線（快線）也有很多討論。33號線可能成為貫穿深圳東西的重要快線，起於機場北（T4航站樓）樞紐，經機場東、石岩、龍華、坂田、李朗、橫崗、大運、坪山站、坑梓，長約68.3公里。未來向東可能延長到惠州、大亞灣、惠東縣乃至深汕合作區。向西，則可能跨珠江口到中山、江門（遠景）。這個線路一旦確定規劃，將對惠州南部樓市構成重大利好。

由於深汕合作區的存在，深圳必須修建聯繫市區和深汕合作區的更多基礎設施，這對於惠陽、大亞灣、惠東縣都是利好。

惠州樓市不限購，近年來已經從深圳後花園變成了全國熱錢關注的焦點，軌道交通的建設，將全面重塑這個片區的價值。

4、廣州和杭州的郊區軌道線

廣州和杭州作為內地第四城和第五城，沒有像北上深一樣全城限購。廣州的增城、從化不限購，杭州代管的縣市不限購、臨安區不限購。

其中廣州增城的新塘，已經上升為廣州東部交通樞紐，有3條高鐵（廣深、廣汕、京九）、2條城軌（穗莞深及新白廣城際軌道）、4條地鐵（廣州地鐵13號、16號線、28號線、20號線）共9大軌道交通在這裡交叉，目前也是外地人置業廣州的熱點地區。

杭州的臨安區，則因為杭臨城際（正在申請更名為杭州地鐵16號線）和青山湖科技城的規劃，再加上不限購，也成為外地資金流入浙江、杭州的熱點地區。