未來5-10年，不能產生租金的房子都是垃圾！

作者 | 米公子

來源 | 米宅（MizhaiPlus） 已獲授權

01

這幾天，我一直在澳洲考察房產，因為，澳洲樓市的春天已經來了。

下午，國內的朋友電話我40多分鐘，就問我一個問題：

「我要買鄭州北龍湖XX樓盤，單價43000，你給我一個痛快話，未來能否漲到6萬？需要幾年？5年夠不夠？」

這一句話裡面，包含了太多信息，也蘊含了太多普通人的問題，但也特別值得來好好的說一下。

這個問題搞清楚了，很多人當前要不要買，如何買的疑慮就都解決了。

當時聊了40多分鐘，我的核心觀點是以下幾點。

1、肯定不會跌。

2、肯定會漲。

3、漲多少不知道。

4、什麼時候漲不知道。

5、漲不漲完全看政策，咱都管不了。

6、放開限購漲20%。

7、限貸放開再漲20%。

8、未來5年限購限貸全不放開完全有可能。

9、誰來給你說啥時間漲多少完全是扯蛋忽悠。

10、純投資不要考慮這個總價600萬以上的，去買總價160萬以下的剛需盤。

11、自己住就買個舒服的，管它漲不漲，不跌就是了。

至此，這個問題的答案就完了，大家把以上的11點搞清楚，套用到大多數城市大多數樓盤都大差不差。

搞明白這11點，就可以看透未來10年的樓市了嗎？大錯特錯。

還差的遠。

02

什麼是未來樓市的發展趨勢？

大漲？

大跌？

不漲不跌？

小幅下跌？

小幅上漲？

買過房的想要大漲。

沒買房的想要大跌。

政府想要什麼？不漲不跌或小幅上漲。

所有的政策導向都是沖向這一個目的，我再次提醒，政府沒有讓房價暴漲的動力和意願！

而所有目前的限購限售限貸限地價限房價都是指向這個目的！

大家一定想要說，限購限貸限價限售這樣的非市場手段，怎麼可能一直持續？我也認為不可能一直持續。

但是，但可是，可但是。

為了實現這個目的，政府手上其實有更好的牌，一直沒有用，比限購科學太多。

是什麼？

是稅！用稅收來替代限購限價。

從經濟學上來說，政府手上最科學的兩張牌是利率和稅率。

最好的牌不是限購限價限貸限售。

為什麼美國這麼多錢，房價卻比中國便宜？

就是因為稅，投資房產賺的多交的稅多，大家自然就避開它。

1、每年交納房產稅1-4%。

2、轉售增值部分交納20-30%。

3、遺產贈與後代一樣要交稅。

但在中國，沒有房產稅，沒有增值稅（少部分城市有），沒有遺產稅。

大家沒有領教過，完全沒有感覺。

但在未來，這才是真正的殺器。

房產稅不必擔心，不會是大殺器。

真正的殺器（1）是在你賺錢時才收的重稅，就是轉讓資本利得稅，也就是增值部分的20%這個稅。

真正的殺器（2）是在你孩子繼承時要交納的重稅，就是遺產稅，收個總價的20%很正常吧，美國是40%（本國人民有豁免額度）。

這兩個，才是我們要重視的未來黑犀牛。

這兩個稅的目的是什麼？

房價不讓漲！但鎖住交易也不讓跌！讓整個樓市更加歐美化！

它是一個重要市場，但有重稅在這兒，賺不了什麼錢，但也不肯定會賠錢。

和目前的歐美一個定位，一個結局。

03

如果，未來有這麼一個黑犀牛存在，房價有可能不漲不跌或只是小幅上漲，我們該怎麼辦？

什麼是我們抵禦風險的法寶，什麼是我們投資的護城河？

記住一條：現金流！現金流！現金流！

在房產投資領域，什麼是你的現金流？

就是租金！就是租金！就是租金！

所以，從2018年開始，我在破竹APP《米公子地產財經觀》里反覆提醒過，現在投資房產，一定要注重現金流！一定要重視租金！

租金並不單單只是一年收個租金而已，更多的是，有出租才有人口，有人口才有交易，有交易才有流動，有流動才有套現。

米宅投資三可原則：可租可住可售。

可租最重要，沒有可租，不可能有可住可售。

重視租金，不是說輕視漲幅，而是要強調，有租金保障的漲幅才更安全、更可期！

租都租不出去，賣給誰啊？雜居住啊？

年租金/總房價=租售比。

房子能不能買的主要衡量標題就是：這個數字夠不夠好。

為0的房子肯定就不要碰了。

比如武漢長江新城，鄭州航空港區南港，重慶蔡家，等等。

你要扣問內心，未來5年，我的房子能不能租出去？10年呢？

如果你對10年租出去這事兒沒有底氣，你千萬別碰這個房子。

此時，如果你又拿商鋪、寫字樓、公寓的現金流、租售比來和我杠。

我只好又拿出可租可居可售來給你杠回去。

沒有租金的暴擊，都是偽暴擊！

是的，重複一下標題：未來5-10年，不能產生租金的住宅都是垃圾！千萬不要碰！

加油，各位！

關稅貿易爭端加劇了未來的不確定性，在當前，資產避險保值應是最重要的關鍵詞，市場最自由最透明的英國無疑是不二之選。

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