社科院：2019全國房價將漲7.6％！而依日本經驗房價已到頭

社科院最近發布了一份研報，預期2019年全國房價能再漲7.6%，實現(均價)每平9206元的歷史新高。

這份研報提供的僅僅是分析預期。然而參考日本80-90年代房產泡沫，瘋狂崛起後又破裂的經驗，只要日元M2開始持續收緊，日本地產泡沫隨即破裂。

如圖，70年代開始，一直到80年代末，日元M2處於快速擴張狀態。1979年11月，一個微不輕重的年月，日元M2站上了188萬億。

1960年1月，日元M2是8.37萬億。

1970年1月，日元M2是44.4萬億。

1980年1月，日元M2是190.9萬億。

1990年1月，日元M2是461.5萬億。

日本當年房價暴漲的原動力，就是日元M2。而當時的國際大背景是，1)美蘇爭霸，2)美國在60-70年代陷入越戰泥潭(燒錢)，美元與黃金最終在70年代，由尼克松操刀兩者相脫鉤。

美元如此超發，以至於美聯儲金庫內的黃金，根本無法維持美元金本位。這樣的國際寬鬆背景，日元就跟著美元一起，M2一路小跑向前。

90年代，冷戰結束。美國在和平紅利下，下調軍費開支，收緊美元M2。如圖，美元M2在90年代初，經歷了極其平坦的增長。

1980年11月，美元M2是1.59萬億美元。

1990年1月，美元M2是3.16萬億美元。

1995年5月，美元M2是3.51萬億美元。

2000年1月，美元M2是4.65萬億美元。

據搜狗百科，「廣場協議（Plaza Accord）是指1985年9月22日，美國、日本、聯邦德國、法國以及英國的財政部長和中央銀行行長（簡稱G5）在紐約廣場飯店簽訂的以解決美國巨額貿易赤字問題的協議。」

如圖，日元兌美元匯率，在70年代初是1美元兌350日元；到了70年代中期升值到250日元兌1美元。1985年之後，它升值到120-150這個區間；1995年的時候，曾經85日元兌1美元。

這匯率，是個外部因素。

90年代，日元與美元的M2，雙雙收緊。就是說，不是日本要刺破房地產泡沫，而是美聯儲聯手日本央行，收緊日美貨幣政策。

2019年1月，人民幣M2是186.59萬億，2月是186.74萬億，3月是188.94萬億，4月是188.46萬億。

1-4月，人民幣M2環比(3個月)增幅是1%。3-4月人民幣M2環比下跌。

人民幣M2有收緊的趨勢。如圖，當前人民幣兌美元匯率，穩如磐石般，堅挺在6.9！

相比當年日本，我國二三線房價，沒有漲得像日本當年那樣離譜(東京地皮，曾比美國值錢)。一線房價，對於京漂，深漂和滬漂來說，買得起的才是剛需，買不起的就是過客。

二三線外圍，由於總體(供應)面積非常大，且地方政府有KPI考核壓力，開發商有快周轉運營壓力，供過於求的局面難以避免。

大概率，社科院對2019年房價即將上漲7.6%的預期，將無法滿足預期設想。除非人民幣M2突破190萬億，向200萬億挺進。

截止2019年4月，美聯儲已縮表5800億美元。

6月初美聯儲將再度發布5月份縮表金額。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！