說到日本房產，很多人都是覺得日本房產市場冷淡，日本的年輕人寧願租房也不買房。那麼連本地人都不買房，房產市場怎麼會有生機？其實不然，日本房產投資市場在全球排名第二，僅次於美國，優於中國。

日本地產在雷曼危機之後，連續十年保持著穩定增長的趨勢。例如白馬、伏見等地區增長較快，最高年增速可達50%-60%，有的地方增長較慢，例如東京，年增速僅3%-5%。房產的快速發展市場帶動了民宿的發展。

但是2018年6月，日本頒布了民宿新法，法案嚴苛導致大量民宿關閉，體量僅存20%。那麼，民宿新法對日本的房產市場有何影響？在新法案的影響下，如何在法律允許的範圍內投資民宿，獲得更高的收益？

今天就有請移民幫專家、日本民宿管理及地產開發專家肖先生為大家詳解一下日本民宿新法的影響。

日本民宿新法

2018年6月，日本正式推出了民宿新法，下面來看一下具體的政策。

第一，日本政府規定所有用作民宿的公寓，必須有大樓的管理機構即業主委員會半票通過才可用作民宿。

第二，用作民宿的房產，防災、防火設施必須按照國家規定的標準進行改造，改造費用由業主分攤。

第二，也是最重要的一條，用作民宿的房產一年只能出租180天，因此投資人全年的收益就會減半。

正是因為新法案條件嚴苛，法案推出半年後，日本的民宿體量減少了80%，僅剩下20%的存活率。正是因為大部分民宿被清除，在外來遊客不斷增多的情況下，如果民宿可全年出租，那麼收益率、入住率將會大大提升。可以預見，日本的這類民宿有著很大的投資潛力。

民宿全年出租的方案

若想民宿全年出租獲得更高的收益，怎麼辦？

如果民宿全年出租有兩個方案，一是特區性民宿。在民宿新法頒布之前，2017年頒布了民宿特區的法案。

在日本，有幾處地區如東京的大田區、大阪市等，被設為民宿特區，此地區的民宿可以全年出租。大田區位於羽田機場附近，與東京市中心相距甚遠。相比來說，大阪市民宿的收益率更高於大田區。

另一個方案是辦理酒店牌照的民宿。民宿新法的推出，一半的原因是由於鞏固酒店業的地位。因此，擁有酒店的牌照和資質是不受民宿新法管轄的。

酒店牌照分為三類，簡易住所、旅館牌照和酒店牌照，辦理三個牌照其中之一即可。

那麼問題來了，酒店的牌照需要整棟樓申請，而不是一間一間的申請。如果投資者購買了一整棟公寓或者別墅，如果房產不符合土地使用規定，也是不能申請到酒店業的相關資質，不能全年用作民宿，只能出租180天。

因此投資酒店型民宿，只能選擇整棟民宿項目。

京都伏見酒店民宿項目

為了讓投資人不受民宿新法的影響，獲得更高的收益，今天為大家推薦京都伏見地區的酒店民宿的項目，持有酒店牌照，可全年出租。

本項目就是位於京都府伏見區，京都府是大阪都市圈的組成部分，作為世界知名的古都有許多世界遺產，每年有大量的遊客到此，因此近年來京都府的酒店入住率非常高。

2017年京都府酒店平均入住率到達了88.8%，在4月的楓葉季和11月的紅葉季都到達了94.8%和94.1%。伏見區作為京都府的觀光區，是遊客最喜歡停留的地區之一，有數十個觀光景點，其中又以伏見稻荷大社、十石舟等最為知名。

本項目是酒店式公寓，位於京都府南部的觀光地伏見區，單價大約在100萬人民幣/套，購買後作為旅遊區民宿出租即可獲得出租收益。項目距離伏見車站2分鐘，伏見車站到京都站地鐵9分鐘。

項目土地面積233.43平方米，建築物施工床面積729.48平方米，一共有27個客房，全部自帶衛浴及廚房，還有一個管理室。

外觀效果圖

室內效果圖

此項目有三種運營方案，第一種包租方案，第二種不包租限定管理方案，第三種不包租全管理方案。

大部分投資人會選擇包租方案，即由運營公司來管理、承租房產，無現地管理費、清潔費、維修基金等，每年凈收益率7%，連續給五年，五年後投資人可選擇繼續包租協議，或者可選擇自己運營。

小幫來幫您算筆賬，一套房產單價100萬人民幣左右，年收益為7%則為7萬人民幣。若達到18萬人民幣的營業額要求，則需購買三套房產，年收益達到21萬人民幣。因此，購買房產申請移民的話則需300萬人民幣左右。您只需購買房產，開發商承諾包租，購房後即可申請投資經營管理簽證。

日本距離中國很近，是亞洲為數不多的發達國家之一，又有著很強大的經濟地位，差異不大的文化環境吸引著一些人想要投資日本房產。只要房產持續出租，獲得收益，就能全家獲得日本永駐身份，享受日本福利。

關於日本投資經營管理簽證，可參考上一篇律師介紹日本的移民政策（相關閱讀）時的詳細介紹。

• 「日本投資經營簽證」申請條件

1、無年齡、無語言、經商背景、資產來源等要求；

2、無犯罪記錄；

3、在日本成立公司，註冊資本金500萬日元以上（約合人民幣30萬元） ；

4、在日本有固定的辦公場所設立的在日企業每年營業額至少為300萬日幣。

註：配偶和未成年子女可以隨行。

• 項目優勢：

快審批：辦理快速，要求低，申請周期約6個月；

易申請：項目政策穩定，歷史悠久，成功率高；

低風險：投資金額合理、經營形式豐富，投資不動產回報高； 續簽要求低，保持每年公司營業額達到300萬日元；

高福利：醫療、教育福利好，離中國近，往返便利； 入籍要求低，無明確居住要求。

護照高性價比：投資滿五年之後申請入籍獲得日本護照。而日本護照是全球最好用的護照之一，在2019年亨利護照指數排名中，日本免簽/落地簽189個地區排名全球第一。

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