房企5月銷售業績增速放緩，土地仍然集中於頭部公司

在政策鬆緊之間，市場走出了一條不規則的曲線，從房企端來看，在經歷了3月、4月業績增長之後，5月雖再度迎來上漲，但漲幅收窄。

5月，市場總體表現延續了2019年初以來的降溫。克而瑞數據顯示，在權益口徑下，5月，百強房企的整體銷售規模較上月有小幅增長，環比增長8.8%。農曆新年過後，房企銷售速度開始加快，在低迷的市場環境中，3月走出了一波小陽春之勢。

在這一輪小陽春之後，政策有了明顯收緊趨勢，房企業績雖然在5月仍有上漲，但上漲動力不足，漲幅明顯收窄，5月單月業績同比增速較3、4兩月的12.2%和16.6%有明顯回落，僅在5.7%左右。

整體來看，2019年1~5月，TOP100房企整體操盤銷售業績規模近3.5萬億元，同比微增4.1%。關於龍頭房企的表現，克而瑞數據顯示，截至5月末，包括碧桂園、萬科、恆大、保利、融創、綠地、中海在內的7家房企，全口徑銷售金額破千億。

而從增速來看，2019年1~5月，保利、中海、新城、華潤同比銷售金額漲幅均在20%以上，其中新城更是達到了38.3%，為前十中增速最高，這些企業累計業績增速明顯高於行業平均水平。而「帶頭大哥」碧桂園和恆大則有小幅下滑，分別同比下滑8.1%和8.9%。

從5月單月來看，新城仍然增速最高，達到49.2%，萬科緊隨其後達到36.5%，中海增速也超過30%。

在龍頭房企仍然提速的過程中，房企排行榜的門檻再度提高。2019年1~5月，除TOP20房企外，百強房企各梯隊權益銷售金額門檻與去年同期相比都有提升。其中，TOP10房企權益金額門檻達588.6億元，同比增長13%；TOP30房企和TOP100房企的權益金額入榜門檻為284.2億元和66.5億元，門檻增幅較高分別達到10.8%和19%。

中原分析師盧文曦表示，在約談了一波預警城市之後，市場預期已經出現回落，預計轉淡的情況將會在接下來的6月和7月繼續下去，「上半年的高點已經出現了，基本就確定是今年的3、4四月份。」

他表示，如果政策繼續收緊，那麼今年金九銀十可能也會成色不足，同時上半年較熱的一些強二線也會出現回落情況。

後端銷售業績出現下滑，疊加政策收緊，前端土地市場在經歷了兩個月的高潮之後，在5月回歸理性。

克而瑞數據顯示，5月土地市場成交均價漲勢趨緩，環比微漲1.6%，溢價率迎來2019年首次回落，下降2個百分點。1~5月，銷售TOP100房企拿地銷售比為0.41，百強房企拿地整體趨于謹慎。對此，克而瑞分析師表示，標杆型房企如碧桂園、萬科、恆大、融創等均沒有在土地市場瘋狂搶「地王」，這些規模房企作為市場的風向標，一定程度上也可以反映出當前企業對待拿地的態度仍是相對理性的。

從企業端來看，截至2019年5月末，銷售百強房企新增總土儲貨值已經超過3.4萬億，突破千億的房企共8家，突破百億房企共74家，較4月份增加16家。

從新增土地貨值來看，1~5月，碧桂園、綠地、融創是前三名，均超過2000億，碧桂園更是遙遙領先達到2737.8億元，而第四名萬科與第三名融創產生近600億貨值的落差，融創新增貨值為2017.7億元，萬科只有1478億元。

整體來看，超過千億貨值的有8家企業，其中世茂排名第五、旭輝排名第八，這兩家企業均是銷售排行榜中的前二十，卻出現在了拿地榜單前十。這也從一個側面體現世茂與旭輝今年將要加快擴張腳步的戰略。

而在土地市場有另一個值得關注的現象，百強房企對三四線的熱情在走弱。克而瑞數據顯示，同去年全年相比，三四線新增土儲建面佔比下滑近10個百分點。可以看到，在三四線市場逐步調整之下，企業拿地的積極性有所減弱。

在去庫存逐漸式微之後，二線城市正在成為這一輪競爭的焦點，因此在回歸二線戰略調整中，二線新增土儲佔比較去年快速上漲。同時，中西部和長三角依舊是百強房企布局的重心，中西部新增土儲建面佔比接近四成，西安、重慶是前五月最受百強房企青睞的城市。

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