二線躁動，未來樓市主力軍身影突顯
智谷趨勢（ID：zgtrend）|王冊
自2016年8月開啟最嚴調控以來，中國樓市的分化大大加速。
那些不具備核心競爭力的地方，在國家意志與市場力量兩隻大手的揉捏之下，不可避免地要跌落凡塵。
在房住不炒的大前提下，一方面是地方政府掙扎著不放過任何一個可以延續土地財政的機會；另一方面則是高層高舉大棒，隨時準備對機靈過度的「地鼠」以當頭一棒。
由此催生了兩個中國特色的現象：
一是「搶人大戰」此起彼伏，如火如荼，下限屢屢被突破；
一是住建部隔三岔五約談地方，指名道姓地警告。
一個奇妙地巧合出現了，過去3年時間裡，搶人的與被點名、約談的城市名單高度重合。杭州、西安、廈門、成都、大連……
在漸趨平靜的中國樓市中，二線躁動越來越明顯。今後的中國，不是隨便哪個城市都能有自信與實力參與搶人大戰；再往後，恐怕還將會出現，想被住建部約談都不可得的情況。
有很多地方註定不再有競爭力，未來的若干年，躁動是專屬於二線的樓市現象。鑒於中國城市劃分標準太多，躁動是屬於新一線、強二線的，也屬於個別弱二線，強三線。
01
過去三年，中國294個地級市中，敢拍著胸脯大聲嚷嚷著搶人的城市不到30個，但大聲吆喝真能深度攪動社會情緒的只有二線。
數據能證實這一點。
智聯招聘最近一份高校應屆畢業生的調查結果顯示，強二線城市（包括杭州、成都、武漢、南京等）簽約比例已經與一線城市基本持平，達到33.1%。（一線為33.5%）
不是任何刷新下限都有意義，包括搶人。
5月29日，民間素有「准一線」之稱的杭州再度刷新了自己搶人的門檻。新下限是大專學歷，35周歲以下，在杭州工作並繳納社保，可直接落戶。
這是杭州4年內的第二次。2015年杭州也曾發布人才落戶政策，當時的門檻是：全日制大學本科學歷或45周歲以下具有中級專業技術職稱資格、以及35周歲普通高校緊缺專業大專人員可申請落戶。
當年的搶人政策效果相當不錯。近四年，杭州人口增長喜人，2018年更是排進人口增長最快前十，以凈增33.8萬位居第4。
杭州是中國科技新貴，2018年全市數字經濟核心產業增加值預計達到3320億元，增長率高達15%，但杭州土地財政的依賴度也是相當高。
見下表，2015年后土地財政依賴度均超過100%。可以說，杭州大部分的財政收入基本上靠賣地得來。
2018年，杭州的土地出讓金高達2442.9億元，創歷史新高，連續兩年超2000億，比上海的1908.8億還高出534.1億元，這個差額比深圳2018年全年的土地出讓金額449.2億元還要多。
中指數研究院數據顯示，2019年以來，杭州共計已成交210宗土地，位居各城市之首。
但杭州的房地產銷售壓力卻不小。2015年至2018年，在長三角地區，杭州的住宅用地出讓面積排名第二，僅位於上海之後。
在房住不炒的大前提下，杭州住宅供給量越來越多，接盤俠卻達不到理想水平。這種時候最需要做的是什麼？就是放人進來，增加購房者。
但抬眼一看，一二線城市大多數都在搶人，連部分位於三四線的地方中心城市如呼和浩特也來搶戲，西安甚至開出了拿大學學生證或畢業證當天落戶的條件，這讓杭州過去的優惠簡直成了笑話。
如今再度加碼，可謂嘗到了甜頭以及危機感使然。
02
中國樓市近一段時期的樂章，是由杭州以及和杭州量級差不太多的城市唱響的。三線以外，包括絕大部分三線很難參與這個合唱。
二線躁動的樂章包含了兩個主旋律：在搶人方面當仁不讓，在樓市調控因城施策方面敢於嘗試。其內在原因都與杭州在某種程度上不謀而合。
具體表現就是，不同的時間段總會出現一個同類城市，凝聚全社會關注的目光。
杭州搶人加碼之前搶風頭的是珠海和蘇州。
珠海的搶鏡方式是公開放鬆限購。放鬆以後，網簽量立馬暴增，從2月份的1277套彈到了3月份3654套、4月份的3767套。效果杠杠的。
2018年的時候，珠海在搶人方面也有大招，繼西安之後出台「本科先落戶再找工作」的政策，比西安更狠的是，珠海還直接給予最少2.6萬的現金補償。
蘇州的搶鏡方式則是被住建部直接點名。
從去年8月開始，蘇州房價上漲勢頭銳不可擋。2019年5月份，蘇州商品住宅簽約數為7929套。
房價飛起來，蘇州對於搶人就屬於姿態高冷的一類，和一線中的北京、上海看齊，搶人只要最高端的。
還有天津，以濱海新區為代表加碼人才引進落戶條件，同時疊加實施儲備人才住房和生活補貼等政策。請注意，這不是天津第一次圍繞「房子」使出人才引進的招數。
早在2018年1月，天津市就宣布對符合天津市引進人才政策等有關條件的非戶籍人口實行「租房落戶」政策。租售兩手抓，天津市的小算盤打得噼啪直響。
此前以限購政策嚴苛聞名的南京，因近日高淳區突然放鬆限購而引發熱議。其實南京放寬購房資格的小心思在2018年1月就早有端倪。
當時，南京市就提出高層次人才在南京買房不僅不限購，而且將提供最高達300萬元的補貼，40歲以下的大學本科、研究生以上學歷可先落戶再就業，落戶後即可買房。
這一政策隨後發揮強大作用，其房價逐月走強，根據安居客最新的數據，6月份二手房均價已達每平米29150元，同比去年同期上漲12.32%。
更早的還有武漢，相比較其他城市的亦步亦趨，武漢的態度則又剛又直。
先是武漢市市委書記在2018年全市組織工作會議上喊出：人才是經濟社會發展的第一資源。隨後，武漢打出組合拳，推行戶籍新政，調整18項戶口遷移政策，在落戶、安居住房等方面不斷加碼優惠政策。
……
總之，隨著西安、合肥把搶人門檻降到了極低，今後二線搶人戲份將會逐漸淡化，各地因城施策將會成為新的搶鏡手段。
03
2019年以來，搶人大戰的成果直接反映在了商品住宅銷售價格上。
70個城市中，有31個二線城市新建商品住宅銷售的價格均是環比上漲。二線城市的人才引進計劃切切實實在發揮作用，並把這些作用轉化為實實在在的真金白銀。
當前城市分化逐步拉開，政策傾斜明顯，若二線城市不再出台有力的相關政策，更多的人口就會流向一線城市或者是城市區位更優、人才吸納能力強的其它二線城市。難怪，大家都在拚命拋出足夠吸引人的誘餌。
不出意外的話，二線躁動還將延續相當長一段時間。
一線城市的房地產調控政策始終保持高壓，房價被死死摁住，想要像過去一樣漲法幾無可能。
一線在消化泡沫，三四線則是棚改降溫，也幾無翻盤的機會。
隨著美國暗示降息，全球經濟越來越接近下行周期，投資者紛紛進入了避險區間。
中國的情況則更加複雜。當下製造業疲軟、經濟增長下滑，且中國處於債務周期、經濟周期、貿易衝突三者疊加的歷史階段，國家在選擇刺激經濟的手段上會越發謹慎，以防牽一髮而動全身。
參照歷史階段，當經濟發展陷入困局的時候，政府往往會動用房價來拉動經濟，那十年前的大寬鬆就是一個例子。
當前領導層嚴控房價暴漲，嚴控樓市泡沫化的非常時期下，官方不可能再大面積使用放水政策。畢竟大水漫灌，必然會在未來引發一系列動蕩，讓後來者承擔後果。
在現有的常態中，我們應該尋找異動的現象。
在領導層多次喊話「房地產調控，防止房地產過度泡沫化」的情況下，二線城市購置土地面積反而在增加。
對比當前地方政府和中央政府的態度，其曖昧之態躍然紙上。
政府不希望房價大漲，但當前個別城市溫和上漲官方並沒有提出強烈的反對意見。
最直觀的就是二線集體躁動。一季度廈門、南京、杭州、蘇州、成都、武漢和重慶等熱點二線城市的地價都出現了反彈。而政府只是選擇最活躍、最離譜的加以警告。
這種情況有延續的趨勢，未來二線市場熱度必然是有增無減。
智谷趨勢此前曾撰文分析，提到中國樓市正在隱晦放鬆。
多地輪番加碼人才落地政策，極有可能就是地方政府在尋找房價增速的臨界值。但若表現太過火，中央必定出手將勢頭摁住，畢竟有違「隱晦」之意，具體例子可參照蘇州、佛山等。
現在二線城市土地供給量還在持續增加，也從側面看出開發商看好二級城市的發展。
2019年5月全國主要城市土地出讓金前十名：
未來二線城市成為房地產供應量大的市場幾乎成為事實。即使是當前調控力度大的城市，也無法阻擋其房價的溫和上漲。
未來三到五年內，樓市發展趨勢中，二線城市將成為主力軍。
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