萬科＋綠城＋華潤的3房、4房，緊湊戶型的創新

來源:明源地產研究院 ID:mydcyjy

這兩年，戶型設計開始出現非常矛盾的特點。

一是市場上好賣的房子，面積越來越大。從數據來看，成交結構上移的情況越來越明顯，從一線到三四線都一樣。從2011-2017年，小面積產品成交越來越少，而90-140/150㎡的中等面積產品佔比則不斷增大，已經超過50%。

同時呢，近兩年新推出的創新戶型設計，卻都非常緊湊。例如一向在客研和普通住宅創新上投入很大的萬科，新推出的戶型幾乎都是緊湊路線。廣州萬科的78㎡三房帶主套，95㎡四房帶主套，號稱同樣面積多一間房，同樣戶型少10㎡。

這兩個矛盾的點，其實很有意思，結合起來我們可以還原出，戶型設計的一種思路：客戶傾向於面積更大但是更緊湊、功能更全的戶型。

以前把一個戶型，按照面積段等比例放大的套娃式設計，已經過時了。現在緊湊戶型的設計，已經分化出兩個方向：

一是相同戶型，面積越做越小。也就是以前傳統的小兩房，小三房，小四房的思路，控制總價。

二是相同面積，功能做得更強。這是改善時代的思路，有時候，改善不僅不等於空間更奢闊，反而意味著戶型更加緊湊，在相同面積下，過更好的生活。

下面，就跟大家一起來看看，最近各個標杆房企的一些緊湊戶型，看看是該點贊，還是該拍磚，供大家討論。

1

緊湊設計，方向一

相同戶型，越做越小

壓縮面積最大的難點，就是要兼顧居住的舒適度，保護居住者的尊嚴。尤其是現在客戶對於產品的需求越來越苛刻，緊湊型戶型設計往往在一些地方下功夫：

空間利用率進一步提高，不浪費一平米。

動線優化，避免過道面積地浪費。

各個功能空間尺度合理，居住體驗有所提升。

戶型更通透，剛需戶型的採光、通風也不降標。

兼顧隱私需求，例如主卧可以做到完整套房，比如步入式衣帽間，提高私密性。

1、廣州珠江86㎡三房

戶型：86㎡3 1房2廳2衛

吸睛指數：★★★★

廣州珠江的這個戶型，算是去年的爆款戶型，去年首次開盤半個小時就全部售罄。這個戶型算上門口的多功能陽台改造成的書房，可以做到3 1房，雙陽台，雙衛生間，全明戶型，而且主卧還是套房。客廳面寬3.4米，最小的房間9.5㎡，而且客餐廳一體化的設計，連著5㎡的大觀景陽台，家庭核心區空間感很不錯。

雖然房間的空間稍微小一點，但是最小的房間也有9.5㎡，在緊湊戶型來說，還不錯。

除了這款戶型，廣州珠江還出了一個86平3房2廳1衛的超薄戶型，能做到大橫廳設計，三開間朝南，朝南面寬接近11米，整個戶型非常薄透。

2、上海保利78㎡小三房

戶型：3房2廳1衛

吸睛指數：★★★★

點評：作為一個極緊湊的戶型，保利這個戶型得房率達到了85%左右。一個亮點是，沒有犧牲掉獨立玄關。每個功能空間也保證了一定的尺度，主卧3.3米，南向次卧3米，北向書房3.1米，不會顯得太局促。更難得的是78平米的戶型做到了三開間朝南，而且面寬達到了9.5米，南北通透。

戶型室內基本做到了「零浪費」，從玄關到客廳、從主卧到書房的動線，基本和餐廳重合，雖然說動線交叉，會顯得有點擁擠，但是能夠將過道面積降到最低，保證空間的利用率，增加各個功能空間的尺度，對於緊湊戶型來說，功能齊全，很實用。

3、廣州萬科95㎡四房

戶型：4房2廳2衛

吸睛指數：★★★

點評：這個戶型的亮點還是萬科的大橫廳設計，而且南北對流。餐廚一體化的設計，能夠加強家庭的社交性，是現在比較流行的理念。主婦做飯的時候，可以同時照看到小孩，也能縮短傳菜動線。

而且主卧的套房設計，能夠很好的照顧主人夫妻的隱私，而且主卧和客廳共享陽台，形成的洄遊動線能夠空間流動起來，提高了空間的豐富度，在緊湊戶型裡面，表現算是不錯了。

這個戶型在設計當中，也考慮了四房家庭的成長性。房間功能靈活可變，在家庭成員較少的時候，可以改造成「超級主套」，在大家裡創造一個小家，戶型實用性。

4、珠海龍湖118㎡四房

戶型：4房2廳2衛

吸睛指數：★★★

點評：同樣是餐廳對衛生間，龍湖的這個4房戶型，就做了一些規避處理。不足是，餐廚的關係比較遠，而且餐廳的空間相對有些局促。但是整體來說，戶型方正舒適。

而且戶型有一個很大的亮點，是把景觀做到了極致！一是主卧有一個270°的南向超大飄窗，二是次卧和客廳連通以後，形成一個長達7米的超大陽台；三是整個簡直的窗牆比達到47%，比普通房子高出50%以上。單從景觀這個維度上來評價，可以說是做到很極致了！

5、寧波華潤110㎡四房

戶型：4房2廳2衛

吸睛指數：★★★

點評：現在很多洋房的戶型也越做越小了，華潤的110平4房戶型，得房率達到95%，三開間朝南，整個戶型南向面寬達到約10.9米。功能和舒適性等同於市面上130㎡以上戶型。不足是衛生間正對餐廳，要打一些折扣。

6、北京中海89㎡三房

戶型：3房2廳2衛

吸睛指數：★★

點評：北京中海這個號稱很牛的戶型，去年很熱，據說得房率超過80%。整個戶型確實相對實用，浪費少，三面寬朝南，而且在餐廳旁邊還設置了一個冰箱位。不足的地方一是沒有獨立玄關，二是北向次卧尺度太小，影響居住體驗。

總的來說，緊湊戶型，壓縮空間，增加功能，是房價越來越高的併發症。例如之前重慶的91㎡四房戶型，右上角兩個房間從一個門進入，陽台小的站不下兩三個人。

未來，隨著整個行業進入改善時代，這總勒得喘不過氣的戶型，可能會越來越少。取而代之的是，很多房企開始從提升空間價值來入手，例如，增加空間的疊加，空間的場景化，提高使用體驗。

2

緊湊戶型設計，方向二

相同面積，功能越來越強大

緊湊戶型，除了把面積做小，另一個思路是相同面積，把功能做多。已經趨勢已經出現：

空間功能疊加越來越明顯，例如客廳疊加書房功能，客餐廳一體化增加社交功能。

重視戶型的成長性，例如不需要大改，就能靈活分割空間。

增強附加價值，例如之前給大家介紹過的，剛需戶型私梯入戶，主卧浴缸等等，把高端產品的享受下沉。

增強場景感。針對家庭各個成員專門解決痛點。

細分主題，例如設置一些適老化和適幼化的場景，很多房企都專門做了細分家庭類型的主題戶型。

1、上海金地126㎡四房

戶型：4房2廳2衛

吸睛指數：★★★★

點評：金地一直以來在緊湊戶型方面，也是做的非常不錯的。而且理科生以功能為主的思維方式，往往讓金地的戶型很實用。

這個126㎡的戶型，亮點非常多。把各個空間的功能疊加做到比較極致。

1、書房的靈活改造。書房作為多功能空間，和客廳可分可合的設計，現在越來越流行。對空間的使用確實非常經濟。

2、餐廳旁的中島吧台設計。為了不浪費大方廳的面積，增加開放式的功能空間，同時也豐富了空間的層次感。

3、家政間和雙動線。這個戶型很大的一個亮點，就是將玄關、家政間、廚房陽台全部連通，創造了雙動線。主婦買菜回來，直接可以拿到廚房，保證動線最短，也不會把客廳、餐廳弄亂。

4、生活陽台和家政間連通，打造出一個相對獨立的工作室，做家務不用跑來跑去，心情都會變好。

而且這個戶型的面寬達到13米，做到4開間朝南，舒適度也相當高了。

2、蘇州綠城90㎡三房

戶型：3房2廳1衛

吸睛指數：★★★

點評：作為一個90㎡左右的三房，在功能空間上，綠城的這個戶型，跟前面的緊湊戶型比起來，不算是很集約的，一是北向的次卧只有5個平方，真正算起來是2 1房，二是也沒有做到玄關和套房設計。

但是這個戶型有一個亮點就是場景化，作為綠城專門針對年輕人設計的青年系產品，這個戶型增加了一些場景化的考慮，例如廚房的吧台設計，以及冰箱位的擺放。

對於忙碌的年輕人來說，冰箱更多的時候並不是放在廚房放菜用的，而是放可樂、啤酒，甚至是面膜。場景化的思路，是目前戶型設計創新的一個比較重要的方向。

3、上海萬科130平四房

戶型：4房2廳2衛

吸睛指數：★★★★

點評：這個戶型，不止給大家介紹過一次了，很神奇的是，不管是分享哪個類型的產品，似乎都可以把它拿出來說一說，不是說這個戶型很完美，而是它很耐看，跟你見過的其他戶型很不一樣。

這個戶型第一眼看過去的感覺是很豐富，整個戶型很緊湊，幾乎沒有浪費空間。

細細的看，很多細節也很有意思：

第一，兒童房是雙門設計，既能從餐廳旁邊進入，也能從主卧進入，很方便大人晚上照顧小孩子，而且小孩子可以共用大人的主衛。同時，設計師把衣帽間放在中間，也提高了主卧的私密性。

第二，次卧旁邊的公衛正對著客廳，設計師做了一個推拉移門，門關上後就看不到衛生間裡面了，晚上次卧也能變成套房，方便老人起夜，也提高了次卧的私密性。

第三，客廳做了一個雙廳設計，設計師在頂部設置了滑輪軌，可開可合，比如如果生了二胎，可以隔一個卧室出來。

第四，餐廳旁邊的儲物櫃和中島設計，增強收納的同時，也保證了空間的開敞度。

第五，餐廚關係緊密。家庭核心區功能很強大。

但是最大的問題是，這個戶型沒有玄關，而且餐廳空間略小。

4、寧波萬科118㎡四房

戶型：4房2廳2衛

吸睛指數：★★★★

點評：首先整套房子幾乎沒有浪費的空間，相當緊湊。118平的空間做了四房，三開間。而且還有獨立的電梯廳，每天進出都有很強的儀式感。

獨立的儲藏室，平時用不到的雨傘、帳篷、球具，都可以放在裡面，也可以收納個性化的愛好。

也不得不說，萬科在產品包裝上面，確實是比較老道。一個普通的儲藏間，也可以包裝成為夢想的收容所，放大賣點。

但是話說回來，現在的年輕人，愛好都越來越廣泛，消費也越來越多元，一個家庭儲藏間，能夠承載的功能，對客戶的吸引力或許會越來越大。

小結

這幾年，很多開發商的戶型做的越來越像了。

一方面，這說明整體的產品素質在提高，神戶型變成普通戶型，一點也不值得遺憾。

另一方面呢，戶型創新也越來越難，要往更精細化、更洞察客戶內心的方向去探索。光研究空間，到處都是局限，去研究人，就會發現很多創新的空間。

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